管是營業(yè)收入還是歸母凈利潤，招商蛇口2019年增速均降至3年以來最低；同時，在毛利率下滑、費用率上升、大規(guī)模計提存貨跌價損失等因素的影響下，其歸母凈利潤增速遠(yuǎn)不及營收增速，歸母凈利率亦趨下行
標(biāo)點財經(jīng)研究員 黃鳳清
“從去年開始，招商蛇口的策略就是把質(zhì)量排在第一位，效益排在第二位，規(guī)模排在第三位。”4月21日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（下稱招商蛇口，001979.SZ）董事長許永軍在2019年度業(yè)績發(fā)布會上表示，“規(guī)模、質(zhì)量、效益”三者關(guān)系如何平衡是公司一直考慮的問題，規(guī)模不能不要，但是要做有效益的、有質(zhì)量的規(guī)模。
但實際上，2019年，招商蛇口在銷售規(guī)模突破2000億元的同時，收入及盈利能力卻難以令人滿意。
2019年年報顯示，招商蛇口全年累計實現(xiàn)簽約銷售金額2204.74億元，較2018年的1705.84億元增加29.25%；營業(yè)收入、歸屬于上市公司股東的凈利潤（下稱歸母凈利潤）分別同比增長10.64%、5.20%。不管是營業(yè)收入抑或是歸母凈利潤，增速均降至3年以來最低；同時，在毛利率下滑、費用率上升、大規(guī)模計提存貨跌價損失等因素的影響下，歸母凈利潤增速遠(yuǎn)不及營收增速，歸母凈利率下行。
更為嚴(yán)峻的是，若不是非經(jīng)常性損益增厚業(yè)績，招商蛇口的盈利數(shù)據(jù)將更為難看。2019年，其歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤（下稱扣非凈利潤）為124.73億元，同比縮水14.55%。
而2020年的業(yè)績可能更不樂觀。招商蛇口2020年第一季度業(yè)績預(yù)告顯示，預(yù)計今年1—3月份歸母凈利潤為4億—6億元，同比下降77.16%—84.77%。
由于業(yè)績表現(xiàn)低于預(yù)期，2019年年報披露后，華創(chuàng)證券、天風(fēng)證券、平安證券等多個機構(gòu)下調(diào)了招商蛇口2020年、2021年的盈利預(yù)測值。
扣非凈利潤縮水
招商蛇口于2015年吸收合并重組上市，2019年為其重組后第四個完整年度。公開資料顯示，該公司以“中國領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開發(fā)運營服務(wù)商”為戰(zhàn)略定位，覆蓋了教育、文化、寫字樓、園區(qū)、文創(chuàng)、特色產(chǎn)城、長租公寓、住宅、酒店、綜合體、商業(yè)、郵輪、健康、養(yǎng)老等14個業(yè)務(wù)領(lǐng)域。
2019年，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入976.72億元，同比增長10.64%；實現(xiàn)歸母凈利潤160.33億元，同比增長5.20%。
從營業(yè)收入構(gòu)成上來看，社區(qū)開發(fā)與運營板塊的收入同比增長7.45%，占營業(yè)收入的比重由2018年的89.14%降至86.57%，依然為該公司第一大業(yè)務(wù)；園區(qū)開發(fā)與運營板塊的收入同比增長38.33%，在營業(yè)收入中的比重由10.22%提高至12.77%；郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運營板塊的收入同比增長12.68%，占營業(yè)收入的比重為0.66%，與2018年幾乎持平。
縱觀招商蛇口過去幾年的業(yè)績，標(biāo)點財經(jīng)研究員發(fā)現(xiàn)，不管是營業(yè)收入還是歸母凈利潤，其增長速度均逐年放緩。2017年—2019年，招商蛇口營收增速依次為18.02%、16.25%、10.64%；歸母凈利潤增速依次為28.06%、20.42%、5.20%。
逐年下降的還有其扣非凈利潤增速。該公司扣非凈利潤在2017年、2018年分別增長32.67%、23.04%，增速呈下行態(tài)勢。2019年，招商蛇口非經(jīng)常性損益達(dá)到35.60億元，相當(dāng)于歸母凈利潤的22.20%，同比大增4.53倍。其中非流動資產(chǎn)處置損益達(dá)42.86億元，同比增長近4.85倍。其2019年扣非后凈利潤同比下降14.55%。
招商蛇口業(yè)績增速持續(xù)放緩
數(shù)據(jù)來源：招商蛇口歷年年報
毛利率滑至3年最低
標(biāo)點財經(jīng)研究員注意到，2019年招商蛇口的歸母凈利潤盡管實現(xiàn)了增長，但增速低于營收增速。根據(jù)歸母凈利潤及營業(yè)收入計算，其歸母凈利潤率由2018年的17.26%降至2019年的16.42%，為2017年以來最低水平。
造成歸母凈利潤率下滑的首要原因，是該公司毛利率下行。2019年，招商蛇口毛利率為34.65%，較2018年下降4.84個百分點，同樣為2017年以來最低水平。
該公司財務(wù)總監(jiān)黃均隆在2019年度業(yè)績發(fā)布會上稱，毛利率下降主要由兩方面原因引起，一是受到限價和市場下滑影響，二是深圳地區(qū)高毛利的雙璽項目2019年結(jié)轉(zhuǎn)量比2018年減少了18%。
2019年年報顯示，去年招商蛇口布局的6個營收占比超過10%的區(qū)域，毛利率悉數(shù)下挫。具體來看，該公司最為倚重的深圳區(qū)域（營收占比達(dá)到22.15%）毛利率下降了13.02個百分點，江南區(qū)域毛利率下降11.10個百分點，華中區(qū)域毛利率下降5.05個百分點，西南區(qū)域、華南區(qū)域、華東區(qū)域毛利率則分別下降3.71個百分點、2.84個百分點和1.97個百分點。
費用上升侵蝕利潤
招商蛇口歸母凈利潤率的下滑也與其費用的增長有關(guān)。
2019年，在營收增速為10.64%的情況下，招商蛇口的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用合計增長了21.99%。
細(xì)分來看，銷售費用為22.07億元，同比增長42.01%，招商蛇口解釋稱，是由于簽約金額同比增長導(dǎo)致傭金代理費等增加。其中，銷售機構(gòu)費用及傭金大增205.27%至9.35億元；廣告推廣費增長28.40%至9.18億元。
管理費用約17.29億元，同比增長15.48%。
財務(wù)費用則增長13.26%至27.73億元，主要是由于債務(wù)增加令借款費用化利息支出增加：該公司2019年利息支出50.22億元，同比增長39.28%。據(jù)2019年年報披露，截至2019年末，招商蛇口融資余額合計1397.54億元，融資成本在2.78%—8.06%之間。其中，銀行貸款余額949.84億元，債券融資余額255.16億元，信托融資余額129.56億元。從期限結(jié)構(gòu)上來看，1年之內(nèi)到期的融資余額為548.71億元。
三項費用合計占營業(yè)收入的比例，由2018年的6.23%提高至2019年的6.87%。
招商蛇口2019年三項費用變動情況（單位：萬元）
數(shù)據(jù)來源：招商蛇口2019年年報
大額計提存貨跌價損失
除了毛利率下降和費用上升外，資產(chǎn)減值損失的大幅攀升也是拖累招商蛇口業(yè)績的一大因素。
2019年，基于穩(wěn)健的考慮，該公司計提存貨跌價損失20.92億元，較2018年多計提了11億元，增長112.32%。標(biāo)點財經(jīng)研究員翻閱招商蛇口過去幾年的年報發(fā)現(xiàn)，這是該公司自上市以來首次計提存貨跌價損失超過10億元。這一規(guī)模相當(dāng)于其2019年全年營業(yè)利潤的7.95%，對其盈利能力有較大影響。同年，該公司營業(yè)利潤同比下降1.10%。
招商蛇口2019年計提存貨跌價準(zhǔn)備的項目有7個，集中在廈門、福州、珠海及佛山四個城市。其中，僅廈門臻園項目便計提了9.79億元損失；福州雍景灣項目、珠海依云華府項目分別計提3.81億元、3.10億元；佛山招商悅府項目計提2.96億元；珠海招商雍華府項目、佛山招商越園項目、佛山公園1872項目分別計提0.64億元、0.41億元和0.22億元。
在披露2019年年報的當(dāng)天，招商蛇口發(fā)布了關(guān)于2019年度計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的公告。公告顯示，報告期內(nèi)，公司按照計提信用損失準(zhǔn)備的會計政策，對重大減值風(fēng)險項目單獨計提信用損失準(zhǔn)備3853萬元；按照計提存貨跌價準(zhǔn)備的會計政策，共計提存貨跌價準(zhǔn)備20.92億元；二者合計21.31億元,減少公司2019年度歸母凈利潤14.34億元。
