文 | 謝九
疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊無(wú)所不在，房地產(chǎn)行業(yè)也不能幸免。
今年頭兩個(gè)月，國(guó)內(nèi)的商品房銷(xiāo)售面積同比下降了40%，很多城市在2月份更是零成交。隨著現(xiàn)金流斷裂，大量開(kāi)發(fā)商開(kāi)始破產(chǎn)倒閉，人民法院公告網(wǎng)的信息顯示，年初以來(lái)，已經(jīng)有100家左右的開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，這可能只是噩夢(mèng)的開(kāi)始。去年7月份，中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長(zhǎng)黃奇帆就曾經(jīng)公開(kāi)表示，“今后十幾年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量會(huì)減少三分之二以上”。進(jìn)入2020年，將會(huì)有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商難逃破產(chǎn)的命運(yùn)。
圖 | 視覺(jué)中國(guó)
對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，當(dāng)前最大的壓力還是現(xiàn)金流。房地產(chǎn)是一個(gè)高負(fù)債的行業(yè)，很多公司的負(fù)債率都在80%以上，房地產(chǎn)企業(yè)以極少的自有資金來(lái)啟動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，這種高杠桿的特點(diǎn)，要求開(kāi)發(fā)商必須擁有兩項(xiàng)能力，一是快速實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款，二是擁有很強(qiáng)的融資能力，否則就會(huì)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)而破產(chǎn)倒閉。
過(guò)去很多年，中國(guó)的房子根本不愁賣(mài)，在賣(mài)方市場(chǎng)的時(shí)代，很多樓盤(pán)都是開(kāi)盤(pán)“秒光”，開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)快速回款是一件非常容易的事情，但是現(xiàn)在開(kāi)始變得越來(lái)越難。今年頭兩個(gè)月，商品房銷(xiāo)售面積大跌4成，主要是因?yàn)橐咔槠陂g不便出門(mén)看房交易，隨著疫情穩(wěn)定之后，銷(xiāo)售情況應(yīng)該會(huì)有所好轉(zhuǎn)，不至于像頭兩個(gè)月這么極端，但是，這并不會(huì)改變樓市的根本走向。
事實(shí)上，從2019年以來(lái)，國(guó)內(nèi)的商品房銷(xiāo)售面積就開(kāi)始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。銷(xiāo)量持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，給樓市帶來(lái)了一個(gè)重要后果，那就是樓市的庫(kù)存開(kāi)始出現(xiàn)拐點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)局有一個(gè)指標(biāo)叫做商品房待售面積，這是觀察樓市庫(kù)存狀態(tài)的重要窗口。我國(guó)的樓市庫(kù)存在2015年曾經(jīng)達(dá)到頂峰，商品房待售面積高達(dá)7.2億平方米，高庫(kù)存壓力之下，當(dāng)年中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組在年底提出，“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”由此開(kāi)始，國(guó)內(nèi)樓市開(kāi)始大規(guī)模去庫(kù)存。尤其是經(jīng)過(guò)了2016年樓市最狂熱的一年之后，樓市庫(kù)存被大量消化，下降到不足6億平方米，隨后幾年雖然樓市有所降溫，但也一直保持著去庫(kù)存的趨勢(shì)，樓市的庫(kù)存量一直在減少。
但是到了去年年底，去庫(kù)存的趨勢(shì)突然出現(xiàn)了拐點(diǎn)。2019年末，商品房待售面積比11月末增加了600萬(wàn)平方米，這是過(guò)去幾年首次出現(xiàn)待售面積增加。今年疫情爆發(fā)之后，更強(qiáng)化了樓市的庫(kù)存壓力，2月末，商品房待售面積繼續(xù)反彈，比2019年末增加了3184萬(wàn)平方米。
樓市庫(kù)存增加，是一個(gè)相當(dāng)重要的信號(hào)，這意味著持續(xù)幾年的樓市去庫(kù)存周期可能已經(jīng)結(jié)束，國(guó)內(nèi)樓市的供需開(kāi)始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。供應(yīng)增加，需求萎縮，樓市開(kāi)始逐漸從賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。
以國(guó)內(nèi)樓市最重要的風(fēng)向標(biāo)北京來(lái)看，2016年那一輪樓市大漲，除了政策因素刺激之外，供需矛盾也是房?jī)r(jià)上漲的重要基礎(chǔ)。當(dāng)時(shí)北京的新建商品房住宅庫(kù)存不足6萬(wàn)套，創(chuàng)下3年新低，而且，北京吸引了大量北漂，這也產(chǎn)生了巨大的樓市需求，所以，很長(zhǎng)一段時(shí)間，北京房?jī)r(jià)“只漲不跌”成為很多人的堅(jiān)定信仰。
但事實(shí)上，即便是北京樓市，也逃不開(kāi)供需關(guān)系的影響，經(jīng)過(guò)2016年的大漲之后，北京樓市的供需關(guān)系開(kāi)始發(fā)生深刻變化，從供給來(lái)看，這幾年大量新房上市，截止2019年末，北京新建商品住宅的庫(kù)存達(dá)到了7.5萬(wàn)套，創(chuàng)下5年新高。但與此同時(shí)，北京的人口卻在逐漸下降，從2017年以來(lái)，北京常住人口已經(jīng)連續(xù)3年負(fù)增長(zhǎng)。當(dāng)越來(lái)越多的人口離開(kāi)北京，也意味著樓市的需求也隨之而去。隨著供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，北京二手房的房?jī)r(jià)在這幾年從高點(diǎn)下跌了2成左右，房?jī)r(jià)只漲不跌的信仰率先在最堅(jiān)挺的北京破滅。
圖 | 攝圖網(wǎng)
隨著樓市庫(kù)存越來(lái)越多，房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款就越來(lái)越難，對(duì)于在高杠桿上跳舞的開(kāi)發(fā)商，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)就越來(lái)越大，這就要求開(kāi)發(fā)商必須降價(jià)回款。但對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，一旦降價(jià)就會(huì)引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)，所以降價(jià)永遠(yuǎn)是最后一個(gè)選項(xiàng)。如果不想降價(jià)，那就要求開(kāi)發(fā)商擁有很強(qiáng)的融資能力，通過(guò)外部融資來(lái)維持資金鏈不斷。
但是在“房住不炒”的主基調(diào)之下，開(kāi)發(fā)商的融資渠道在最近幾年已經(jīng)越來(lái)越窄，從銀行、股市、債券到信托，傳統(tǒng)融資渠道被全面擠壓。從去年開(kāi)始，海外融資成為一大潮流，很多房企去年在海外發(fā)債，融資成本高達(dá)兩位數(shù)，如此高的融資成本，幾乎可以算得上高利貸。
疫情在全球爆發(fā)之后，對(duì)于這些境外融資的房企將帶來(lái)重創(chuàng)。因?yàn)樽罱蚪鹑谑袌?chǎng)暴跌，不僅是股市，傳統(tǒng)的避險(xiǎn)資產(chǎn)包括美國(guó)國(guó)債都在下跌，唯一堅(jiān)挺的就是美元，全球市場(chǎng)都在搶購(gòu)美元避險(xiǎn)，所以造成了罕見(jiàn)的美元荒，美元指數(shù)大漲，美元兌人民幣也創(chuàng)出了新高。這對(duì)在境外發(fā)行美元債的房企，意味著還債成本和融資成本都大幅上漲。而2020年剛好是房企的償債高峰，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示今年到期債務(wù)高達(dá)1.4萬(wàn)億元。
圖 | 攝圖網(wǎng)
對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，當(dāng)銷(xiāo)售回款變得越來(lái)越慢，而融資渠道越來(lái)越窄，償債壓力又越來(lái)越大，如果不想破產(chǎn)倒閉，降價(jià)幾乎成為唯一的出路。當(dāng)然，很多開(kāi)發(fā)商還是選擇死扛，主要原因是在等待政府救市。從過(guò)去的歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商也遇到過(guò)多次生死存亡的時(shí)刻，比如2008年金融危機(jī)，以及2013年樓市遇冷，最后都是政府救市帶來(lái)樓市反彈，堅(jiān)守的開(kāi)發(fā)商笑到了最后。
現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商們又迎來(lái)了生死時(shí)刻，這一次還能等到救市嗎？可以說(shuō)，目前樓市最大的懸念，就在于樓市調(diào)控的走向。如果政府再度救市，開(kāi)發(fā)商們就有了不降價(jià)的底氣，過(guò)去幾次政府救市帶來(lái)的房?jī)r(jià)大漲還記憶猶新，一旦政府重新刺激樓市，很多人都會(huì)相信房?jī)r(jià)暴漲的歷史會(huì)重演，這種信念最終會(huì)在樓市自我實(shí)現(xiàn)。
遭遇疫情沖擊之后，中國(guó)一季度經(jīng)濟(jì)大概率會(huì)遭遇負(fù)增長(zhǎng)，而今年的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展又有很多關(guān)鍵目標(biāo)要實(shí)現(xiàn)，比如全面建成小康社會(huì)，實(shí)現(xiàn)GDP比2010年翻番等，在這樣的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控是否會(huì)重新放松，也是懸念重重。
圖 | 攝圖網(wǎng)
政策走向雖然難以預(yù)判，但歷史可以總結(jié)。2014年那一次房地產(chǎn)救市，導(dǎo)致了隨后兩年房?jī)r(jià)出現(xiàn)歷史上最瘋狂的一次上漲，但對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效果卻并不明顯，2015年中國(guó)GDP反而跌破了7%的大關(guān)，隨后幾年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速更是逐年放緩。
可以說(shuō)，上一次刺激房地產(chǎn)，最大的受益者只是開(kāi)發(fā)商和炒房者，對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)而言，房?jī)r(jià)大漲帶來(lái)土地、房租和人工成本上升，其實(shí)反而擠壓了很多企業(yè)的生存空間，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)形成了更大的傷害。這一次如果重走老路，結(jié)果只會(huì)比上次更加糟糕。
圖 | 攝圖網(wǎng)
但從當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)來(lái)看，疫情爆發(fā)之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，居民收入下降，股市財(cái)富縮水，民眾對(duì)于未來(lái)的信心不足，這會(huì)對(duì)樓市帶來(lái)較大的下行壓力。如果房?jī)r(jià)走向另外一個(gè)極端，出現(xiàn)全面暴跌，也同樣是中國(guó)經(jīng)濟(jì)無(wú)法承受的局面。當(dāng)前中國(guó)家庭70%的財(cái)產(chǎn)集中在房產(chǎn)上，房?jī)r(jià)暴跌將導(dǎo)致大量家庭財(cái)富縮水，進(jìn)而打擊中國(guó)經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)能力。當(dāng)房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)3成，部分住房成為負(fù)資產(chǎn)，會(huì)有人選擇棄供，最終成為銀行壞賬，成為引發(fā)金融危機(jī)的源頭。
對(duì)于當(dāng)前的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，房?jī)r(jià)可以說(shuō)是漲也漲不得，跌也跌不得，所謂被綁架的感覺(jué)，大概也就是如此了吧。
作者檔案
謝九
《三聯(lián)生活周刊》資深主筆
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