中國基金報記者 陸慧婧
從零到九百億，在即將邁入千億規(guī)模關口的時刻，公募reits又迎來三周年的里程碑。
2020年4月，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（“40號文”），宣告公募reits正式啟航。在過去三年時間里，滬深兩市交易所陸續(xù)有27只公募REITs成功上市，資產(chǎn)類型涵蓋交通基礎設施、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生態(tài)環(huán)保基礎設施、能源基礎設施、保障房等六大類，合計發(fā)行規(guī)模突破900億元。
今年以來，公募REITs進入快速發(fā)展階段。不僅首批擴募正式落地，多項利好政策也頻頻出臺，保險資管獲批開展資產(chǎn)證券化業(yè)務，消費基礎設施納入REITs試點范圍，REITs專項立法也箭在弦上。
多位業(yè)內(nèi)人士表示，公募REITs頂層設計逐步完善，將為公募REITs市場長遠發(fā)展提供有力的制度保障。
三周年即將迎來千億規(guī)模里程碑
早在2020年4月，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（“40號文”），宣告我國公募REITs市場正式揚帆啟航。
2021年6月21日，首批9只公募RETs在滬深交易所正式上市，此后，隨著公募RETs不斷納新，截止5月6日，已有27只公募RETs成功上市，資產(chǎn)類型涵蓋交通基礎設施、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生態(tài)環(huán)保基礎設施、能源基礎設施、保障房等六大類，首發(fā)合計規(guī)模突破900億大關。
項目儲備方面，截至5月6日，中金湖北科投光谷產(chǎn)園及中金山高高速2只公募REITs已審核通過，即將進入發(fā)行期。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截止5月6日，27只公募REITs上市以來平均漲幅為9.89%，整體表現(xiàn)較好，但不同REIT之間分化依舊較大。其中，華安張江光大園REIT上市以來累計上漲38.35%，位居漲幅榜榜首，包括紅土創(chuàng)新鹽田港(5.520, 0.05, 0.91%)倉儲物流REIT、中航首鋼生物質(zhì)REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT等6只REITs上市以來漲幅也超過20%，不過，也有部分交通基礎設施REITs受此前疫情影響，經(jīng)營狀況不佳，拖累二級市場表現(xiàn)。
總結(jié)公募REITs過去三年的成績單，紅土創(chuàng)新基金表示，REITs已作為連接基礎設施和資本市場的創(chuàng)新工具，是推動金融服務實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的重要載體。從目前試點三年以來情況看，我國REITs市場取得了較好成績，資產(chǎn)類型不斷豐富，發(fā)行規(guī)模持續(xù)增加，投資人踴躍參與，為基礎設施投融資創(chuàng)新和資本市場發(fā)展作出了重要貢獻。
中航基金也認為，我國公募REITs發(fā)展兼顧“量質(zhì)雙優(yōu)”，既要“跑得快”，也要“行得穩(wěn)”。“一方面相關配套政策逐步完善，保障公募REITs發(fā)行和擴募穩(wěn)妥推進。另一方面，基金管理人做好存續(xù)期管理工作、不斷提升專業(yè)水平、加強投資者溝通，以滿足我國公募REITs市場高質(zhì)量發(fā)展要求。”
建信基金基礎設施投資部基金經(jīng)理張湜也談到，開展基礎設施投資REITs業(yè)務是深化金融供給側(cè)結(jié)構性改革、增強資本市場高質(zhì)量服務實體經(jīng)濟、拓寬并促進投融兩端良性循環(huán)的關鍵一招。尤其在當前經(jīng)濟形勢復雜嚴峻、各類資產(chǎn)價格波動劇烈的大背景下，兼具股債屬性、高分紅且收益穩(wěn)健的公募REITs產(chǎn)品成為名副其實的資產(chǎn)優(yōu)選。
公募REITs行業(yè)規(guī)模有望加快增長
在即將邁入千億大關，駛向萬億藍海的歷史性時刻，各家基金管理人也分享了過去三年的經(jīng)驗總結(jié)，助力公募REITs行穩(wěn)致遠。
建信基金基礎設施投資部基金經(jīng)理張湜直言，“40號文”發(fā)布以來，建信基金積極開展市場推廣工作。這么長的時間里接觸了大量的企業(yè)客戶、地方政府部門，也盡調(diào)了不少項目。在這個過程中，發(fā)現(xiàn)了一些市場共性問題和顧慮。
“一是企業(yè)基于對融資工作的慣性思維，仍習慣于將融資實效、融資成本等作為比對、選擇的關鍵指標，忽略REITs的特征、特質(zhì)。二是國企考核的指標要求一定程度上影響企業(yè)參與積極性。三是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的持有人對于REITs更多稅收利好政策出臺的期盼，增加了決策的等待期。”在張湜看來，發(fā)行人對REITs的認識和積極性仍有待提高。
平安基金REITs投資中心運營高級副總監(jiān)李華平也表示，制約REITS規(guī)模快速增長的主要因素有兩個方面：
一是，目前，發(fā)行公募REITS的要求比較高，能達到REITs發(fā)行要求的“以使用者付費為主且運營滿3年、收益及現(xiàn)金流穩(wěn)定”的優(yōu)質(zhì)項目相對較少；
二是，基礎設施公募REITS估值是詢價的錨，收益法估值難度較大，需要在保證原始權益人利益的基礎上，充分考慮二級市場投資者的收益。收益法作為最主要的定價方法需要關注的核心要素比較多：如收益期限、現(xiàn)有收入水平、 未來收入水平、預期增長率、運營成本和運營凈收益、及折現(xiàn)率等。
“這些主要依賴于中介機構的判斷，對評估機構是較大的考驗，需要進一步規(guī)范和提高中介機構的專業(yè)水平。”李華平稱。
“根據(jù)指引及相關監(jiān)管規(guī)定，發(fā)行基礎設施公募REITs需要滿足合規(guī)性、收益性、規(guī)模等方面的基本要求，包括基礎設施項目權屬清晰、資產(chǎn)范圍明確、土地使用依法合規(guī)、基礎設施項目具有可轉(zhuǎn)讓性、基礎設施項目成熟穩(wěn)定等，部分基礎設施項目現(xiàn)狀可能與發(fā)行REITs基本要求尚存在一定差距，處于前期培育階段，需要有針對性地對擬發(fā)行REITs的底層資產(chǎn)進行培育輔導，使各項指標達到發(fā)行REITs的條件。”華夏基金基礎設施與不動產(chǎn)投資部行政負責人莫一帆也談了目前公募REITs發(fā)行要求較高的現(xiàn)狀。
華安基金不動產(chǎn)投資管理部葉璟也坦言，當前，我國公募REITs業(yè)務在經(jīng)歷從試點向常態(tài)化發(fā)展的階段，由于REITs產(chǎn)品的創(chuàng)新度比較高，交易結(jié)構中涉及方比較多，業(yè)務在行業(yè)和專業(yè)領域跨度較大。在試點階段，行穩(wěn)致遠是首要的目標，而產(chǎn)品在規(guī)則設定，各參與方角色定位和協(xié)同機制、原始權益人的參與積極性，投資者培育等方面都需要時間去完善或提升。
葉璟相信，隨著市場成熟度的提升，后續(xù)REITs行業(yè)規(guī)模也將加快增長。
形成“首發(fā)”+“擴募”雙輪驅(qū)動的格局
除一級市場首發(fā)以外，擴募也是REITs市場建設不可缺少的重要環(huán)節(jié)。
2022年5月末，在前期REITs試點工作基礎上，證監(jiān)會指導滬深交易所制定發(fā)布了《新購入基礎設施項目（試行）》，支持上市REITs通過擴募等方式收購資產(chǎn)，加大REITs市場建設力度，著力推動多層次資本市場高質(zhì)量發(fā)展。
截至5月6日，己有5只公募REITs啟動擴募，其中，華安張江光大園REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT、博時招商蛇口(13.980, 0.61, 4.56%)產(chǎn)業(yè)園REIT4只的擴募資產(chǎn)已上市，富國首創(chuàng)水務REIT的擴募已獲上交所反饋。
“從具體項目分析，產(chǎn)權類項目可擴募性優(yōu)于特許經(jīng)營權類項目，首發(fā)原始權益人資產(chǎn)可擴募性優(yōu)于非首發(fā)原始權益人資產(chǎn)。”中航基金對不同項目的可擴募性進行了對比。
在博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄看來，我國公募REITs市場“首發(fā)”+“擴募”雙輪驅(qū)動的發(fā)展格局正式成型，將進一步推動公募REITs審批的常態(tài)化。
華夏基金基礎設施與不動產(chǎn)投資部行政負責人莫一帆也指出，擴募是公募REITs推進的一個重要里程碑，將新資產(chǎn)注入上市平臺，以實現(xiàn)優(yōu)化資產(chǎn)組合、提升產(chǎn)品收益的作用，打開了公募REITs未來發(fā)展新空間。
“對原始權益人來說，擴募有助于持續(xù)打通資本市場融資渠道，通過公募REITs持續(xù)盤活存量資產(chǎn)；對基金管理人來說，隨著基金規(guī)模的提升，有利于基金管理人對運營管理成本的管控，形成優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)池，增強基金運作水平，提升綜合競爭力；對市場來說，擴募機制是公募REITs市場建設的重要環(huán)節(jié)，通過擴募增加了市場容量、擴充資產(chǎn)組合數(shù)量，也為投資人提供了更多選擇，同時基金規(guī)模的增加及新投資者的引入有助于提升REITs基金的二級市場流動性。”他進一步分析談到，隨著公募REITs擴募進入實質(zhì)性實施階段，預計未來將有更多產(chǎn)品啟動擴募工作。
“公募REITs的擴募是REITs試點推進的一個重要里程碑，是REITs行業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。”華安基金不動產(chǎn)投資管理部葉璟也持相似的看法。
葉璟相信，隨著擴募的落地，將有助于原始權益人盤活更多優(yōu)質(zhì)基礎設施資產(chǎn)，進一步形成資本良性循環(huán)。“公募REITs作為一類金融產(chǎn)品，擴募是其規(guī)模擴張的主要途徑，擴募將有利于提升REITs行業(yè)的整體規(guī)模，提高基金管理人的管理實施效率，優(yōu)化REITs的整體投資組合。預計未來擴募的常態(tài)化將成為一個發(fā)展趨勢，并成為REITs市場擴容的新動力(3.030, 0.01, 0.33%)。”
紅土創(chuàng)新基金預計，擴募有望逐步緩解目前二級市場基礎設施公募REITs“供不應求”的局面。
“擴募的落地將加快形成投融資 “投-管-退”的資產(chǎn)良性循環(huán)，賦予產(chǎn)品不斷成長的生命力，也將進一步完善國內(nèi)基礎設施公募REITs市場制度建設，助力市場高質(zhì)量發(fā)展。”紅土創(chuàng)新基金稱。
競爭激烈、二級市場震蕩……
萬億賽道參與者亟待提升“內(nèi)功”
中國基金報記者 方麗
試點3年的公募REITs業(yè)務，在突飛猛進發(fā)展的過程中，也遭遇一些“成長的煩惱”。
雖然參與REITS產(chǎn)品打新的熱度仍在，但是在二級市場中經(jīng)過了初期的“狂熱追捧”后目前顯然理性起來：數(shù)據(jù)顯示，截至5月7日，已上市的27只REITs產(chǎn)品今年以來二級市場價格平均下跌5.87%，僅兩只產(chǎn)品年內(nèi)二級市場漲幅為正。同時，部分REITS產(chǎn)品可分配金額完成率不及預期。
與此同時，這一萬億級賽道的競爭日趨激烈：一邊是繼證券公司、券商資管、基金子公司之后，符合條件的保險資管這類巨頭獲準參與，另一邊，有機構REITs業(yè)務“零費率”報價，折射出“大打價格戰(zhàn)”的冰山一角。
隨著公募REITs常態(tài)化發(fā)行的推進，未來REITs市場規(guī)模向萬億邁進，面對激烈的市場競爭和多方面挑戰(zhàn)，基金管理人要提升內(nèi)功，加強自身投資建設和運營管理能力建設，努力提升運營效率和服務質(zhì)量。
千億級資金繼續(xù)“追新”
但年內(nèi)REITs二級市場表現(xiàn)平淡
自REITs業(yè)務試點3年以來，每一次發(fā)行都要上演“瘋狂打新”的戲碼，一直延續(xù)至今，多只產(chǎn)品都引來千億級資金的“追新”。
以3月14日，中信建投(26.260, 0.57, 2.22%)國家電投新能源REIT、中航京能光伏公募REIT兩只新能源方向REITs發(fā)行為例，前者發(fā)行獲得超1500億的追捧。而中航京能光伏公募REIT，合計戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者、公眾這三類投資者認購，發(fā)行獲得845億左右的資金追捧，顯示出這類產(chǎn)品仍具備罕見“高人氣”。
不過，和此前不一樣的是，二級市場中經(jīng)過了初期的“狂熱追捧”后目前顯然理性起來：數(shù)據(jù)顯示，截至5月7日，已上市的27只REITs產(chǎn)品今年以來二級市場價格平均下跌5.87%，僅兩只產(chǎn)品年內(nèi)二級市場漲幅為正，6只產(chǎn)品跌幅超10%，跌幅達到22.31%。
為何出現(xiàn)這類現(xiàn)象？華安基金不動產(chǎn)投資管理部葉璟表示，主要因為在打新階段，考慮到較低的獲配比例和期望盡可能多的獲得份額，因此在初始認購時投資人會盡可能多申報認購意向，從而進一步推高了認購倍數(shù)，使打新熱度看起來比較高。
“而REITs在二級市場的表現(xiàn)體現(xiàn)了一定的權益屬性，因此投資人操作也相對比較謹慎。希望市場參與各方能夠正確和理性地認識到REITs的收益和風險特征。”葉璟解釋到。
而中航基金相關人士也表示，REITs二級市場表現(xiàn)受到多重因素影響，包括但不限于產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展、偶發(fā)性事件等，在復雜因素的共同作用下，REITs二級市場會有一定波動，是REITs產(chǎn)品“股性”一面的體現(xiàn)。二級市場價格本質(zhì)上來說是圍繞底層資產(chǎn)價值波動，從長期來看價格會回歸底層資產(chǎn)價值本身。
此外，平安基金REITs 投資中心運營高級副總監(jiān)李華平認為，影響REITs二級市場價格的因素比較多，投資收益也是主要因素之一，從公布的2022年年報和2023年一季報的數(shù)據(jù)來看，部分REITS產(chǎn)品可分配金額完成率不及預期，這在一定程度上影響了2023年公募REITs二級市場的表現(xiàn)。
不過，從第一批REITs上市以來，截至2023年一季度末， 27支上市REITs上市后的加權平均收益率約為9%（以后復權價格計算）。由于高速公路行業(yè)去年整體業(yè)績受多重不利因素影響導致部分項目二級市場出現(xiàn)一定程度的下跌，除去高速公路外其他行業(yè)REITs二級市場價格漲幅約為21%（以后復權價格計算）。公募REITs市場整體仍然展現(xiàn)出較好的投資價值。
因此，華夏基金基礎設施與不動產(chǎn)投資部行政負責人莫一帆就表示，公募REITs底層資產(chǎn)隱含價值相對穩(wěn)定、能夠產(chǎn)生長期穩(wěn)定現(xiàn)金流，是適合長期持有的配置型資產(chǎn)，短期二級市場價格波動不會改變公募REITs長期的投資價值。此外，公募REITs仍處于發(fā)展初期，整體規(guī)模特別是流通盤規(guī)模相對較小。“錢多貨少”的情況仍然存在，各類資金對公募REITs的關注度和投資需求仍然較大。
博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄更是提醒投資者，投資者應理性看待公募REITs產(chǎn)品與公募基金、股票等其他品種的差異，正確理解公募REITs長期持有、穩(wěn)定經(jīng)營基礎設施項目的投資邏輯。建議投資者基于理性分析判斷，根據(jù)未來分紅預期，合理評估REITs投資價值，樹立理性投資理念。對于廣大投資者來說，穩(wěn)健、安全、收益中等、適宜長期持有，是公募REITs作為投資產(chǎn)品的“角色定位”。
強化內(nèi)功
未來要比拼“硬實力”
REITs試點3年以來，這一萬億級賽道的競爭日趨激烈：一邊是繼證券公司、券商資管、基金子公司之后，符合條件的保險資管這類巨頭獲準參與，另一邊，有機構REITs業(yè)務“零費率”報價，折射出“大打價格戰(zhàn)”的冰山一角。
在此激烈競爭之下，市場呼吁最核心“強化內(nèi)功”，提升參與者的主動管理能力。據(jù)一位行業(yè)人士表示，一方面從“零費率”報價看，是因為各路機構群雄逐鹿REITs業(yè)務，當前市場的存量業(yè)務相對于產(chǎn)能供給來說比較稀缺，因此造成了個別機構為了落地業(yè)務而采取比較激進的收費策略。另一方面，未來隨著管理人資格的放開，險資有望全鏈條深入?yún)⑴c到公募REITs業(yè)務之中，可以說市場參與者更多元，可能市場競爭會更為激烈。
“長期來看，機構間競爭肯定是比拼項目輔導能力、推進的專業(yè)化程度、落地的成功率、已發(fā)行項目的市場表現(xiàn)等‘硬實力’，核心是強化內(nèi)功。”上述人士表示。
博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄也表示，隨著公募REITs常態(tài)化發(fā)行的推進，REITs市場規(guī)模也將繼續(xù)壯大，市場參與主體和資產(chǎn)類型也將更為豐富，這些都將對基金管理人的資產(chǎn)投資、運營能力提出了更高的要求。因此，加強自身投資建設和運營管理能力建設，努力提升運營效率和服務質(zhì)量，將是基金管理人確保基礎設施項目持續(xù)健康運營重要的履職保障。
“公募REITs并不僅僅是‘資產(chǎn)的IPO’，存續(xù)期內(nèi)，基金管理人唯有不斷提升主動管理能力、風險識別和管理能力，方能為投資人和資本市場持續(xù)創(chuàng)造價值、持續(xù)盤活存量資產(chǎn)。”建信基金基礎設施投資部基金經(jīng)理張湜也表示。
而從中國基金報記者采訪來看，不少基金公司人士將提升主動管理能力放在運營管理能力、財務管理能力、資本運作能力等。
華夏基金基礎設施與不動產(chǎn)投資部行政負責人莫一帆就表示，基金公司對于REITs的主動管理體現(xiàn)在運營管理能力、財務管理能力、資本運作能力、信息披露和投資者關系管理能力。
莫一帆尤其提及資本運作能力，基金管理人可以發(fā)揮其對于資本市場的理解和長期經(jīng)驗積累，通過給予REITs平臺準確的定位和適時地擴募、收購或進行資產(chǎn)處置，提升REITs產(chǎn)品的投資回報水平。
中航基金相關負責人表示，在REITs產(chǎn)品管理上，主動管理是產(chǎn)品可持續(xù)發(fā)展的前提，也是保障投資者利益的關鍵。因產(chǎn)品存續(xù)期較長，公募基金主動管理能力的體現(xiàn)將在后期愈發(fā)明顯。基金公司在發(fā)揮主動管理過程中，一方面需加強信息披露，注重投資者資者交流，促進與投資者信息對稱。另一方面對底層資產(chǎn)管理系統(tǒng)化，優(yōu)化考核激勵機制，從而保證REITs投資者的利益，實現(xiàn)整體最優(yōu)。
此外，華安基金不動產(chǎn)投資管理部葉璟更細致表示，在治理機制方面，基金管理人應建立和完善基礎設施項目的運營管理相關制度，并通過向基礎設施項目公司委派人員等方式依法依規(guī)對基礎設施項目實施管理。在基金管理工作方面：基金管理人應協(xié)同和監(jiān)督被委托的運營管理機構，積極和高效地完成運營管理工作，做好二級市場價格動態(tài)監(jiān)測，按期、高質(zhì)量披露定期報告和臨時報告，與各類投資者展開定期和不定期交流，積極參與行業(yè)交流活動和各類投教活動，堅持致力于我國公募REITs行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。
各方合力
“從無到有”助力公募REITs實現(xiàn)跨越式發(fā)展
中國基金報記者 曹雯璟
自2020年4月啟動試點以來，我國基礎設施REITs市場運行已滿三周年。三年來，各個投資場景的公募REITs陸續(xù)涌現(xiàn)，從發(fā)行REITs的資產(chǎn)類別來看，公募REITs的資產(chǎn)類型從最初的高速公路、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等已拓寬到保障性租賃住房、清潔能源、文化旅游等領域，今年3月消費基礎設施項目也已納入發(fā)行范圍，同期，市場首批2只新能源REITs也已正式獲批，REITs的市場前景日益擴容。
多位業(yè)內(nèi)人士表示，公募REITs投資于成熟運營的底層資產(chǎn)，以獲取底層資產(chǎn)租金、收費等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的。未來，隨著REITS的進一步發(fā)展，預計未來底層資產(chǎn)的類型將更加多樣化。而具備長期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流且擁有成熟市場經(jīng)營機構的優(yōu)質(zhì)基礎設施資產(chǎn)仍將受到投資人的歡迎。
REITs底層資產(chǎn)呈現(xiàn)多樣化
REITs試點三年來其發(fā)行數(shù)量和規(guī)模不斷增長，REITs底層資產(chǎn)也呈現(xiàn)多樣化特點。目前已上市的公募REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)涵蓋了高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保、能源基礎設施，仍有一些基礎資產(chǎn)類型尚無發(fā)行案例。多位業(yè)內(nèi)人士表示，隨著政策的完善和后疫情時代行業(yè)的發(fā)展，預計包括消費型基礎設施、文旅、市政供熱等有望成為新的試點行業(yè)。隨著市場的不斷發(fā)展，投資者趨于理性與成熟。未來底層資產(chǎn)運營穩(wěn)定，業(yè)績符合預期的REIT將受到市場的青睞。
華安基金不動產(chǎn)投資管理部葉璟表示，理論上擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流且可以轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)都可以嘗試REITs化，實踐中需要結(jié)合項目質(zhì)地和合規(guī)性，管理方能力，擴募和規(guī)模化發(fā)行預期，市場對相關資產(chǎn)的收益和風險的接受認可度等各方面去評價和擇機推進REITs化。目前來看，尚未發(fā)行相關資產(chǎn)的新類型基礎設施包括消費類基礎設施，文化文旅類基礎設施，城市供熱和數(shù)據(jù)中心等。相信未來我國公募REITs在行業(yè)覆蓋面上會得到拓展，層次也將更加豐富，而受市場青睞并成為主流的產(chǎn)品，或?qū)⑹悄切碛袃?yōu)秀豐富的資產(chǎn)管理經(jīng)驗、有能力不斷置入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，且實現(xiàn)規(guī)模擴容的REITs產(chǎn)品。
華夏基金基礎設施與不動產(chǎn)投資部行政負責人莫一帆表示，隨著《國家發(fā)展改革委關于規(guī)范高效做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》的出臺，未來消費基礎設施領域（包括百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等）有望成為重要的增量市場。
從目前的市值分布來看，經(jīng)營權類REITs產(chǎn)品占據(jù)較大比例，相比之下產(chǎn)權類REITs單只產(chǎn)品平均市值規(guī)模相對較小。隨著消費基礎設施的擴容，未來產(chǎn)權類REITs產(chǎn)品供給有望提升。從根本來看，隨著我國公募REITs市場不斷成熟及資產(chǎn)類別多元化發(fā)展，市場機制下產(chǎn)品的關注點也將集中在底層資產(chǎn)本身的運營能力、盈利水平等本質(zhì)上，具有優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)和原始權益人的產(chǎn)品將具有更好的價格表現(xiàn)，能夠不斷通過擴募實現(xiàn)規(guī)模提升。
從國外成熟的公募REITS市場來看，平安基金REITs 投資中心運營高級副總監(jiān)李華平認為，底層資產(chǎn)的質(zhì)量和基金管理人的主動管理能力是公募REITS發(fā)展的關鍵，預計受宏觀經(jīng)濟周期影響較小、符合國家產(chǎn)業(yè)政策支持類的資產(chǎn)將成為主流，如高速公路、環(huán)保、新能源類基礎設施將更受到投資者的青睞。
“從政策層面來看，中國公募REITs的發(fā)展承載著重大戰(zhàn)略意圖，包括存量資產(chǎn)盤活、創(chuàng)新基礎設施融資模式、實現(xiàn)房地產(chǎn)良性循環(huán)、穩(wěn)定宏觀杠桿率、調(diào)整金融結(jié)構等，因而政策層面一直給予大力支持。”博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄表示，從市場層面來看，由于公募REITs對資產(chǎn)端和資金端都具有相當?shù)奈Γ袌銮熬翱春谩ｋS著REITs底層資產(chǎn)的逐步擴大，常態(tài)化發(fā)行的啟動，未來公募REITs將進入加速發(fā)展階段。
紅土創(chuàng)新基金判斷，未來有利于實現(xiàn)“雙碳”目標、增強科技創(chuàng)新能力、改善民生類的基礎設施項目將有更快的發(fā)展。
各方合力，打造“專業(yè)化、
精品化、特色化”REITs產(chǎn)品
回首三年，在各方參與及努力之下，中國公募REITs市場成功實現(xiàn)了“從無到有”的跨越，目前也正處在“從小到大”的發(fā)展階段。記者了解到，三年來，基金公司在對REITs業(yè)務規(guī)劃、人員布局、團隊建設、籌備產(chǎn)品等各方面都做出不懈探索和努力。
比如華安基金作為首批九單發(fā)行的公募REITs的基金管理人之一，在過去的一兩年，實現(xiàn)了團隊的人員擴容，同時儲備了一些處在不同準備階段的項目資源。另外從去年下半年開始，華安基金也協(xié)同張江REIT的原始權益人積極推進基金擴募事宜。
“試點階段主要挑戰(zhàn)在于明確落實各參與方的角色定位和協(xié)同機制，并且在實踐中不斷提升管理工作的質(zhì)量，同時也需要著力根據(jù)項目進展情況將儲備項目推出落地，為市場提供更多符合要求的REITs產(chǎn)品。”華安基金不動產(chǎn)投資管理部葉璟談到。
“作為建設銀行(6.680, 0.13, 1.98%)公募REITs的實施主體，建信基金就REITs業(yè)務設立了專門的基礎設施投資部，目前建信基金公募REITs團隊已達10余人，多名團隊成員具有5年以上的投行、財務、法律、評估、公募等行業(yè)的經(jīng)驗，儲備了包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房、高速公路、清潔能源等多類型資產(chǎn)，積極助力我國公募REITs市場發(fā)展。”建信基金基礎設施投資部基金經(jīng)理張湜介紹道。
此外，中航基金也一直堅持長期性和可持續(xù)性，“專業(yè)化、精品化、特色化”的發(fā)展路徑。一是緊跟政策發(fā)展，注重項目儲備。堅持服務實體，服務主業(yè)。二是打造專業(yè)化團隊，構建符合REITs業(yè)務特點的投研體系和系統(tǒng)性運營保障體系，通過信息化提升運營管理水平。
華夏基金也高度重視公募REITs相關工作，據(jù)華夏基金基礎設施與不動產(chǎn)投資部行政負責人莫一帆介紹，2015年公司即組建了專業(yè)的REITs團隊，開展REITs研究儲備。現(xiàn)已設立基礎設施與不動產(chǎn)業(yè)務部，負責公募REITs業(yè)務。此外，公司擁有成熟的中后臺支持體系和管理系統(tǒng)，確保REITs穩(wěn)健高效運營。目前正在推進多單項目的申報工作。
平安基金REITs 投資中心運營高級副總監(jiān)李華平則表示，自公募REITs推出以后，平安基金就建立了專門的REITs團隊，三年來公司不斷加大投入，目前公司公募REITs專職團隊超過20人。此外，依托平安集團綜合金融優(yōu)勢，公司不斷提高優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲取能力，目前儲備項目涵蓋保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園、高速公路、市政供暖、倉儲物流、污水處理等。236號文發(fā)布之后，平安基金、平安證券連同平安銀行(12.910, 0.18, 1.41%)也在積極布局百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等領域。
博時基金則在證監(jiān)會指導下，參與了首批基礎設施公募REITs的研究和發(fā)行，成功發(fā)行了首批公募REITs之一的博時招蛇產(chǎn)園REIT，也成功成為了首批獲批擴募的公募REITs之一。未來，博時基金會繼續(xù)守正創(chuàng)新，加快自身改革，積極打造公募REITs的發(fā)行、投資和運營管理能力，打通PreREITs、REITsFOF、REITsETF等前后端產(chǎn)品鏈條。
“博時REITs團隊在挑選REITs項目時，對于958號文和236號文中涉及的資產(chǎn)類型均有布局，在資產(chǎn)篩選時，主要還是參照958號文和236號文中的要求。實際上，上述兩項政策對于底層資產(chǎn)的要求也比較高，能夠滿足門檻的項目也并不是很多。隨著公募REITs常態(tài)化發(fā)行的推進，納入REITs試點范圍的資產(chǎn)種類會越來越豐富，市場參與主體會越來越多元，REITs市場規(guī)模也將繼續(xù)壯大，擴容有望提速，我們團隊也會在監(jiān)管的指導下，繼續(xù)支持不同發(fā)行主體、多業(yè)態(tài)、跨區(qū)域、跨行業(yè)資產(chǎn)的發(fā)行上市。”博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄談提到。
紅土創(chuàng)新基金表示，在推動業(yè)務落地的過程中，一方面需要不斷深入了解政策，加強不同基礎設施行業(yè)的研究，深刻理解行業(yè)內(nèi)各類企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展模式，提升對底層資產(chǎn)的主動管理能力；另一方面，基礎設施公募REITs業(yè)務作為深化資本市場改革的創(chuàng)新業(yè)務，對公募基金管理人來說具有戰(zhàn)略發(fā)展意義，所以如何更好地實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)項目儲備與落地、如何搭建起具有專業(yè)勝任能力的基礎設施投資業(yè)務團隊，有效提升團隊在基礎設施研究、資產(chǎn)證券化、資產(chǎn)運營、財務管理、法務合規(guī)等各領域的能力是更為重要的。
多管齊下嚴控風險
助力公募REITs駛?cè)敫哔|(zhì)量發(fā)展快車道
自2020年4月啟動試點以來，資產(chǎn)類型穩(wěn)步拓展，基礎制度加快建立，監(jiān)管框架基本構建，市場運行總體平穩(wěn)，逐步走出了一條具有中國特色的REITs發(fā)展道路。對于未來公募REITs的風險和監(jiān)管問題，多位業(yè)內(nèi)人士表示，公募REITs涉及的主要風險包括基礎設施項目相關的風險及公募基金相關的風險。近三年來，市場各參與方也獲得了寶貴的經(jīng)驗，后續(xù)隨著市場的成熟度不斷提升，相信市場對于REITs產(chǎn)品的投資價值將形成一定的判斷標準，并以此對不同REITs產(chǎn)品進行定價和決策。
“隨著REITs產(chǎn)品的越來越多，募投項目和管理能力等方面存在差異是正常的，有層次的市場才是健康有序的市場。一方面，在REITs產(chǎn)品的發(fā)行上市期間，各專業(yè)參與機構還是需要堅守底線，把控好項目的質(zhì)量和估值水平等，對于已知的潛在風險制定好相應的風險控制和緩釋措施，并充分對外披露；另一方面，在運營管理階段，基金管理人和運營管理機構也應嚴格按照監(jiān)管的要求和行業(yè)規(guī)范標準，依法依規(guī)開展基金存續(xù)期的管理工作。”華安基金不動產(chǎn)投資管理部葉璟提到。
中航基金表示，隨著REITs產(chǎn)品不斷上市，在行業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟周期等因素的共同影響下，未來可能會出現(xiàn)一些風險事件。建議投資者一是關注REITs的招募說明書、年度報告等信息披露文件。提前了解知悉可能涉及的風險及其緩釋措施。二是關注底層資產(chǎn)所處產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢及底層資產(chǎn)運營情況，及時關注管理人和運管機構的相關運營安排和措施。
華夏基金基礎設施與不動產(chǎn)投資部行政負責人莫一帆在談到公募REITs涉及的主要風險時表示，在REITs發(fā)行前，基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人會對基礎設施項目進行財務、法律、稅務等方面的盡職調(diào)查，設計合理的交易結(jié)構，組織基金發(fā)售。在此階段，須對基礎設施項目的歷史經(jīng)營情況、財務稅務情況、合規(guī)情況、現(xiàn)金流預測等方面進行充分的調(diào)查并梳理相關風險點，對每一個具體風險制定相關緩釋措施，并如實披露在招募說明書等公開材料中。隨著市場的不斷發(fā)展，監(jiān)管機構可以考慮進一步制定針對于不同行業(yè)的盡職調(diào)查指引，及進一步完善基金發(fā)售的詢價機制。
在REITs發(fā)行后，基金持有人面臨的風險還包括存續(xù)期間的不可抗力風險、二級市場價格波動風險及流動性風險等。監(jiān)管機構可以進一步制定和完善信息披露指引，并對信息披露的及時性、完整性進行監(jiān)督；并且加強投資者教育，培育市場對于REITs產(chǎn)品的長期投資觀念，積極引入長期資本進入公募REITs市場，引導資金理性投資。
博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄答則認為，公募REITs底層資產(chǎn)類型多樣，現(xiàn)金流、運營能力各不相同，項目運營的核心是提升底層資產(chǎn)的投資價值，并獲得投資者的認可。
“一方面，在公募REITs存續(xù)期間，底層資產(chǎn)經(jīng)營收入的分紅是投資者收益的重要來源之一，而底層資產(chǎn)的經(jīng)濟效益又與運營管理能力密切相關。同時，基礎設施項目的平穩(wěn)運行也是公募REITs“募-投-管-退”機制充分發(fā)揮的前提。因此，為提升底層資產(chǎn)的投資價值，首先應保障運營管理能力的高效和穩(wěn)定，對營運機構建立有效的獎懲機制，激勵運營管理團隊提升經(jīng)營業(yè)績。
另一方面，從目前的運營管理結(jié)構來看，基金管理人和運營管理機構完全獨立，后者作為受托方管理底層資產(chǎn)，重要事項和日常運營需經(jīng)基金管理人審批決策，多層代理下決策流程較為復雜、運營效率不高，且相比于產(chǎn)業(yè)方，基金管理人在基礎設施及不動產(chǎn)項目方面的資產(chǎn)管理能力及產(chǎn)業(yè)化經(jīng)驗還存在較大的提升空間。因此，為充分發(fā)揮發(fā)行人在主動管理和產(chǎn)業(yè)運營的優(yōu)勢，待境內(nèi)公募REITs成熟后允許成立專門REITs管理人，并允許產(chǎn)業(yè)方等參與合資，強化產(chǎn)業(yè)方角色，推動產(chǎn)融結(jié)合。同時，探索牌照制度等原始權益人參與REITs決策管理機制，進而提升REITs資產(chǎn)組合靈活性、基金擴張專業(yè)性、資產(chǎn)運營穩(wěn)定性，促進REITs市場行穩(wěn)致遠。” 劉玄答談到。
紅土創(chuàng)新基金則表示，第一，從產(chǎn)品流動性來看，在經(jīng)歷上市初的波動之后REITs產(chǎn)品換手率持續(xù)平穩(wěn)。但部分炒作資金進出，在現(xiàn)有換手率較低的情況下，可能引發(fā)公募REITs產(chǎn)品在場內(nèi)凈值表現(xiàn)大開大合。特別是應關注上市初期的市場較大波動，投資者在二級市場配置時候需要充分研判。
第二，從產(chǎn)品收益來源來看，公募REITs產(chǎn)品具有長期可靠且具有增長性的分紅收入，還可以通過本身二級市場價值的上漲盈利。公募REITs作為長期資產(chǎn)配置，其內(nèi)在價值不會有很大的波動，但作為場內(nèi)交易的產(chǎn)品，短期波動也會對二級市存在市場波動的情況，對公眾投資者而言，需確保自身投資目標與產(chǎn)品風險屬性相匹配，以滿足投資期望。
第三，從產(chǎn)品底層資產(chǎn)經(jīng)營情況來看，在選擇REITs產(chǎn)品時，投資者應關注不同產(chǎn)品底層現(xiàn)金流收入變化情況，收入的穩(wěn)定性、細分市場變化、整體利率情況、不動產(chǎn)市場價格波動等，并綜合具體資產(chǎn)屬性、二級市場價格、現(xiàn)金分派率等，對REITs產(chǎn)品價值進行判斷。
第四，投資人應正確理解“強制分紅”概念。公募REITs是具有強制分紅特征的產(chǎn)品，并在產(chǎn)品公告中披露了未來現(xiàn)金分派率，并非保底收益率，是基金發(fā)行階段對應發(fā)行評估值的預測值。公募REITs項目是權益性的產(chǎn)品，未設置收益率補足機制。未來基礎設施基金將以90%以上經(jīng)審計合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者。具體實際分配金額以項目公司會考慮持續(xù)發(fā)展、償債能力和經(jīng)營現(xiàn)金流等因素。
