一“金融17條”主要內(nèi)容
2023年2月24日，央行、銀保監(jiān)會(huì)就《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱“住房租賃金融17條”）向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，圍繞住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向，從信貸融資、債券融資、股權(quán)融資等方面全方位提出17條金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展政策。
亮點(diǎn)一：實(shí)現(xiàn)保障性和商業(yè)性租賃住房的全覆蓋
與2022年2月發(fā)布的《關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》相比，“金融17條”覆蓋的住房租賃市場(chǎng)主體的范圍更廣，金融支持的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大至市場(chǎng)化長(zhǎng)租房，納保不再是租賃住房專項(xiàng)支持貸款的發(fā)放前提，這對(duì)于旗下有自持長(zhǎng)租公寓品牌的房企以及運(yùn)營(yíng)規(guī)模化長(zhǎng)租公寓的住房租賃企業(yè)是重大利好，有利于其獲得融資支持，也有利于“微利運(yùn)營(yíng)”的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)降本減負(fù)。
亮點(diǎn)二：房地產(chǎn)REITs試點(diǎn)提速
“金融17條”提出穩(wěn)步發(fā)展REITs在住房租賃領(lǐng)域的試點(diǎn)工作，優(yōu)先支持雄安、海南、深圳等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域以及人口凈流入的大城市開(kāi)展REITs基金試點(diǎn)，引導(dǎo)各類社會(huì)資金有序投資住房租賃領(lǐng)域，為利用各類建設(shè)用地（含集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有空閑土地等）依法依規(guī)建設(shè)和持有運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)期租賃住房的企業(yè)提供資金支持。
亮點(diǎn)三：允許經(jīng)營(yíng)性貸款置換開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款
“金融17條”明確加大對(duì)租賃住房開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)以及閑置房屋轉(zhuǎn)化的信貸支持。支持商業(yè)銀行向各類主體新建、改建長(zhǎng)期租賃住房發(fā)放開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款，項(xiàng)目資本金比例應(yīng)不低于總投資的20%，貸款期限3-5年；并明確提出，支持向經(jīng)營(yíng)自有產(chǎn)權(quán)長(zhǎng)期租賃住房的住房租賃企業(yè)發(fā)放經(jīng)營(yíng)性貸款，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)20年，貸款額度原則上不超過(guò)物業(yè)評(píng)估價(jià)值的 80%，并允許經(jīng)營(yíng)性貸款置換物業(yè)前期開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款。
亮點(diǎn)四：創(chuàng)新團(tuán)體批量購(gòu)房貸
“金融17條”創(chuàng)新性地提出發(fā)放租賃住房團(tuán)體購(gòu)房貸，支持企業(yè)批量購(gòu)買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，支持專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)批量購(gòu)買存量閑置房屋長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)保障性或商業(yè)性租賃住房。這一創(chuàng)新信貸產(chǎn)品將租賃住房的供給方和需求方進(jìn)行了有機(jī)聯(lián)結(jié)。在擴(kuò)大租賃住房供給的同時(shí)也能緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力，達(dá)成“雙贏”。
二 國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展
2018年以來(lái)，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展已被多次提及，但金融機(jī)構(gòu)在開(kāi)展住房租賃相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)，面臨許多難點(diǎn)。例如，長(zhǎng)期租賃住房建設(shè)資金需求較大且周期較長(zhǎng)，而租金回報(bào)率長(zhǎng)期偏低，這些客觀因素導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)放貸風(fēng)險(xiǎn)高、成本高、回報(bào)率低，令金融機(jī)構(gòu)對(duì)租房租賃市場(chǎng)望而卻步。
黨的二十大報(bào)告強(qiáng)調(diào)“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。近年來(lái)監(jiān)管機(jī)構(gòu)也先后發(fā)布多個(gè)文件支持租賃住房市場(chǎng)發(fā)展。在各級(jí)政府、市場(chǎng)主體以及金融機(jī)構(gòu)的共同努力下，目前我國(guó)“保障性租賃住房+市場(chǎng)化租賃住房”雙輪驅(qū)動(dòng)的住房租賃供應(yīng)體系已基本形成。
保障性租賃住房方面，截至2月24日，我國(guó)已上市住房租賃領(lǐng)域已上市REITs產(chǎn)品共4只，合計(jì)募集資金約50億元，均具備較好的產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的能力，現(xiàn)金分派率能達(dá)到 4%左右，較首發(fā)平均上漲14.9%。
市場(chǎng)化租賃住房方面，頭部房企中龍湖冠寓率先于2021年實(shí)現(xiàn)盈利，意味著承受市場(chǎng)化融資成本的能力或已實(shí)現(xiàn)。此外萬(wàn)科泊寓亦曾表示將于2023年實(shí)現(xiàn)成本法（即扣除折舊攤銷后）的會(huì)計(jì)報(bào)表盈利。以上表明，困擾租賃住房市場(chǎng)首要的盈利難題已經(jīng)初步性得以解決，可以承受市場(chǎng)化金融機(jī)構(gòu)提供的融資成本。
三 對(duì)信托公司開(kāi)展住房租賃相關(guān)業(yè)務(wù)的啟示
信托公司開(kāi)展住房租賃相關(guān)的投融資業(yè)務(wù)和服務(wù)信托業(yè)務(wù)，需要綜合考量住房租賃項(xiàng)目方的需求以及募、融、管、退各環(huán)節(jié)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格篩選項(xiàng)目區(qū)域和交易對(duì)手。信托公司可以通過(guò)股權(quán)投資、債權(quán)投資、Pre-REITs等模式，參與租賃住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)、兼并收購(gòu)或運(yùn)營(yíng)管理，同時(shí)也應(yīng)關(guān)注對(duì)公司存續(xù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解的助力作用以及可能的退出方案。
（一）區(qū)域選擇
住房租賃項(xiàng)目往往周期長(zhǎng)，涉及人群廣，項(xiàng)目區(qū)域的選擇尤為重要。住房租賃“金融17條”要求，金融支持住房租賃應(yīng)突出重點(diǎn)、瞄準(zhǔn)短板，主要在大城市，圍繞解決新市民、青年人等群體住房問(wèn)題。同時(shí)明確提出，穩(wěn)步發(fā)展REITs，并劃定了雄安、海南、深圳及人口凈流入的大城市為REITs試點(diǎn)區(qū)域，為利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有空閑土地建設(shè)運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)期租賃住房的企業(yè)提供資金支持。這對(duì)于人口凈流入的大城市、擁有眾多城中村等集體建設(shè)用地的深圳等城市是重大政策利好。
與住房的投資屬性相比，租賃住房更能體現(xiàn)住房的居住屬性和消費(fèi)屬性。核心大城市具有旺盛的消費(fèi)需求、強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)動(dòng)能、成熟的配套產(chǎn)業(yè)和優(yōu)質(zhì)的公共資源，這既是吸引人口持續(xù)流入的基礎(chǔ)，也是住房租賃項(xiàng)目盈利水平的重要保障。然而，這些城市也是高房?jī)r(jià)問(wèn)題突出的城市。面對(duì)高房?jī)r(jià)，國(guó)家有意通過(guò)滿足租賃住房需求，以抑制樓市過(guò)熱。因此，在這些城市，擁有閑置土地的企事業(yè)單位，只要有建設(shè)或經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期租賃住房的意愿，建設(shè)資金將不再是問(wèn)題。這對(duì)于剛剛進(jìn)入這些城市的新市民和年輕人是很好的消息，可以租用單位免費(fèi)或者低租金提供的租賃住房，既吸引了人才，又穩(wěn)定了預(yù)期；既保證了較高的出租率，又能夠?qū)崿F(xiàn)較好的盈利。因此，信托公司應(yīng)優(yōu)選一二線核心大城市開(kāi)展住房租賃相關(guān)業(yè)務(wù)。
（二）業(yè)務(wù)選擇
信托公司借“金融17條”的契機(jī)，不僅可以在土地獲取、開(kāi)發(fā)新建、存量改造等多個(gè)環(huán)節(jié)為參與保障性租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)主體提供投融資支持，而且可以在信貸、債券等市場(chǎng)化手段之外探索更多的創(chuàng)新型金融服務(wù)產(chǎn)品，如租賃住房債券型ABS、REITs等金融產(chǎn)品等。一旦實(shí)現(xiàn)正反饋，信托服務(wù)租賃住房的范圍將更廣，力度將更強(qiáng)、速度也會(huì)更快。
1．存量改造業(yè)務(wù)
目前全國(guó)多地已明確支持非居住存量改建為保障性租賃住房，并出臺(tái)相關(guān)政策細(xì)則指導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展。“非居改保”成為保租房的重要供應(yīng)方式。而住房租賃“金融17條”落地后，“非住改租”項(xiàng)目投資或?qū)⒊蔀樽》孔赓U基金未來(lái)重要的業(yè)務(wù)內(nèi)容。針對(duì)房企自持的存量資產(chǎn)，通過(guò)資產(chǎn)收購(gòu)并改造為租賃住房，既能盤活房企存量資產(chǎn)，又能增加城市租賃住房供給，是當(dāng)前新發(fā)展模式中，需求最多、見(jiàn)效最快、金融機(jī)構(gòu)也最易介入的模式。
對(duì)于信托公司來(lái)說(shuō)，“收購(gòu)房企存量資產(chǎn)——改造轉(zhuǎn)型升級(jí)——市場(chǎng)化長(zhǎng)租房供給——孵化REITs底層資產(chǎn)”的模式最具代表性也最具可行性。
2022年11月，建行宣布成立全國(guó)首個(gè)住房租賃基金——建信住房租賃基金，總規(guī)模300億元，其中，建行認(rèn)繳299.99億元，建信信托下屬的全資子公司建信（北京）投資基金管理公司認(rèn)繳0.01億元。該基金的目標(biāo)定位及投向是，通過(guò)投資房企存量資產(chǎn)，改造為租賃住房，增加保租房和市場(chǎng)化長(zhǎng)租房供給，探索租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
2.Pre-REITs業(yè)務(wù)
REITs是住房租賃市場(chǎng)重要的長(zhǎng)期融資工具。“金融17條”落地后，保租房和市場(chǎng)化長(zhǎng)租房將成為公募REITs一個(gè)重要底層資產(chǎn)來(lái)源。
從政策導(dǎo)向來(lái)看，建立健全REITs發(fā)行政策體系貫穿了2022年全年。自2022年開(kāi)年，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)稅收政策的公告》，到2022年底，證監(jiān)會(huì)提出要將保租房REITs常態(tài)化發(fā)行，并探索長(zhǎng)租房REITs試點(diǎn)，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展將進(jìn)入快速通道，可能會(huì)出現(xiàn)跨城市項(xiàng)目組合的REITs、新建項(xiàng)目+改造項(xiàng)目組合的REITs；已發(fā)行的保租房REITs也會(huì)通過(guò)擴(kuò)募起到調(diào)動(dòng)市場(chǎng)積極性的作用。“金融17條”將REITs拓展到長(zhǎng)租房領(lǐng)域能夠更充分刺激多元化主體進(jìn)入行業(yè)，一些高端公寓有望進(jìn)入到REITs發(fā)行的儲(chǔ)備項(xiàng)目當(dāng)中。這類項(xiàng)目通常處于核心位置、面對(duì)的人群也會(huì)相對(duì)高端，租金水平也會(huì)更高，對(duì)于提高租賃住房REITs的收益率起到推動(dòng)作用。
2023年2月20日，中基協(xié)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》是2018年涉房私募基金備案暫停后的首次放開(kāi)，允許符合要求的私募股權(quán)基金管理人在具備初步募資和展業(yè)計(jì)劃的基礎(chǔ)上設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，同時(shí)將投資范圍擴(kuò)展到特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。由于寫字樓、物流地產(chǎn)、工業(yè)園區(qū)等板塊能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流及較好的投資回報(bào)，預(yù)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⑹潜敬卧圏c(diǎn)的最大受益者。
3．住房租賃相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)品投資業(yè)務(wù)
住房租賃“金融17條”提出支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券，籌集資金專門用于增加住房租賃開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款的投放；支持住房租賃企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具、公司債券、企業(yè)債券，專項(xiàng)用于租賃住房建設(shè)、購(gòu)買和經(jīng)營(yíng)，并創(chuàng)造性地提出住房租賃企業(yè)可將持有運(yùn)營(yíng)的租賃住房抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券（Covered Bond），并將住房租賃擔(dān)保債券納入債券管理框架。擔(dān)保債券用于住房租賃行業(yè)尚屬首次。由于擔(dān)保債券的投資人擁有雙重追索權(quán)（不僅以發(fā)行人作為第一還款來(lái)源，還以抵押資產(chǎn)作為增信），同時(shí)對(duì)于入池的租賃住房資產(chǎn)在資質(zhì)、品質(zhì)、運(yùn)營(yíng)的規(guī)范性和穩(wěn)定性方面有著嚴(yán)格的要求，對(duì)投資者資金安全將形成一定保護(hù)，也將對(duì)行業(yè)的高品質(zhì)發(fā)展起到激勵(lì)與約束并重的作用。
考慮到住房租賃資產(chǎn)現(xiàn)金流非常好，以擔(dān)保債券的形式發(fā)行債券，可能成為主流形式。因此，在拓展住房租賃標(biāo)準(zhǔn)品投資業(yè)務(wù)方面，信托公司應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注住房租賃擔(dān)保債券和住房租賃REITs產(chǎn)品，以及優(yōu)質(zhì)房企和龍頭住房租賃企業(yè)發(fā)行的債券，充分研判底層資產(chǎn)的質(zhì)量和抵押品的價(jià)值，密切關(guān)注市場(chǎng)的變動(dòng)，盡可能地降低標(biāo)品的投資風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)投資人的利益。
注：以上內(nèi)容不作為任何投資或建議，僅供參考。
