一“金融17條”主要內容
2023年2月24日，央行、銀保監會就《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》（以下簡稱“住房租賃金融17條”）向社會公開征求意見，圍繞住房租賃供給側結構性改革方向，從信貸融資、債券融資、股權融資等方面全方位提出17條金融支持住房租賃市場發展政策。
亮點一：實現保障性和商業性租賃住房的全覆蓋
與2022年2月發布的《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》相比，“金融17條”覆蓋的住房租賃市場主體的范圍更廣，金融支持的范圍進一步擴大至市場化長租房，納保不再是租賃住房專項支持貸款的發放前提，這對于旗下有自持長租公寓品牌的房企以及運營規模化長租公寓的住房租賃企業是重大利好，有利于其獲得融資支持，也有利于“微利運營”的輕資產住房租賃企業降本減負。
亮點二：房地產REITs試點提速
“金融17條”提出穩步發展REITs在住房租賃領域的試點工作，優先支持雄安、海南、深圳等國家政策重點支持區域以及人口凈流入的大城市開展REITs基金試點，引導各類社會資金有序投資住房租賃領域，為利用各類建設用地（含集體建設用地、企事業單位自有空閑土地等）依法依規建設和持有運營長期租賃住房的企業提供資金支持。
亮點三：允許經營性貸款置換開發建設貸款
“金融17條”明確加大對租賃住房開發、建設、經營以及閑置房屋轉化的信貸支持。支持商業銀行向各類主體新建、改建長期租賃住房發放開發建設貸款，項目資本金比例應不低于總投資的20%，貸款期限3-5年；并明確提出，支持向經營自有產權長期租賃住房的住房租賃企業發放經營性貸款，貸款期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的 80%，并允許經營性貸款置換物業前期開發建設貸款。
亮點四：創新團體批量購房貸
“金融17條”創新性地提出發放租賃住房團體購房貸，支持企業批量購買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，支持專業化規模化住房租賃企業批量購買存量閑置房屋長期持有經營保障性或商業性租賃住房。這一創新信貸產品將租賃住房的供給方和需求方進行了有機聯結。在擴大租賃住房供給的同時也能緩解房地產市場庫存壓力，達成“雙贏”。
二 國內住房租賃市場發展
2018年以來，推動住房租賃市場發展已被多次提及，但金融機構在開展住房租賃相關業務時，面臨許多難點。例如，長期租賃住房建設資金需求較大且周期較長，而租金回報率長期偏低，這些客觀因素導致金融機構放貸風險高、成本高、回報率低，令金融機構對租房租賃市場望而卻步。
黨的二十大報告強調“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。近年來監管機構也先后發布多個文件支持租賃住房市場發展。在各級政府、市場主體以及金融機構的共同努力下，目前我國“保障性租賃住房+市場化租賃住房”雙輪驅動的住房租賃供應體系已基本形成。
保障性租賃住房方面，截至2月24日，我國已上市住房租賃領域已上市REITs產品共4只，合計募集資金約50億元，均具備較好的產生持續、穩定現金流的能力，現金分派率能達到 4%左右，較首發平均上漲14.9%。
市場化租賃住房方面，頭部房企中龍湖冠寓率先于2021年實現盈利，意味著承受市場化融資成本的能力或已實現。此外萬科泊寓亦曾表示將于2023年實現成本法（即扣除折舊攤銷后）的會計報表盈利。以上表明，困擾租賃住房市場首要的盈利難題已經初步性得以解決，可以承受市場化金融機構提供的融資成本。
三 對信托公司開展住房租賃相關業務的啟示
信托公司開展住房租賃相關的投融資業務和服務信托業務，需要綜合考量住房租賃項目方的需求以及募、融、管、退各環節的項目風險，嚴格篩選項目區域和交易對手。信托公司可以通過股權投資、債權投資、Pre-REITs等模式，參與租賃住房的開發建設、兼并收購或運營管理，同時也應關注對公司存續項目風險化解的助力作用以及可能的退出方案。
（一）區域選擇
住房租賃項目往往周期長，涉及人群廣，項目區域的選擇尤為重要。住房租賃“金融17條”要求，金融支持住房租賃應突出重點、瞄準短板，主要在大城市，圍繞解決新市民、青年人等群體住房問題。同時明確提出，穩步發展REITs，并劃定了雄安、海南、深圳及人口凈流入的大城市為REITs試點區域，為利用集體建設用地和企事業單位自有空閑土地建設運營長期租賃住房的企業提供資金支持。這對于人口凈流入的大城市、擁有眾多城中村等集體建設用地的深圳等城市是重大政策利好。
與住房的投資屬性相比，租賃住房更能體現住房的居住屬性和消費屬性。核心大城市具有旺盛的消費需求、強勁的經濟動能、成熟的配套產業和優質的公共資源，這既是吸引人口持續流入的基礎，也是住房租賃項目盈利水平的重要保障。然而，這些城市也是高房價問題突出的城市。面對高房價，國家有意通過滿足租賃住房需求，以抑制樓市過熱。因此，在這些城市，擁有閑置土地的企事業單位，只要有建設或經營長期租賃住房的意愿，建設資金將不再是問題。這對于剛剛進入這些城市的新市民和年輕人是很好的消息，可以租用單位免費或者低租金提供的租賃住房，既吸引了人才，又穩定了預期；既保證了較高的出租率，又能夠實現較好的盈利。因此，信托公司應優選一二線核心大城市開展住房租賃相關業務。
（二）業務選擇
信托公司借“金融17條”的契機，不僅可以在土地獲取、開發新建、存量改造等多個環節為參與保障性租賃住房建設和運營的市場主體提供投融資支持，而且可以在信貸、債券等市場化手段之外探索更多的創新型金融服務產品，如租賃住房債券型ABS、REITs等金融產品等。一旦實現正反饋，信托服務租賃住房的范圍將更廣，力度將更強、速度也會更快。
1．存量改造業務
目前全國多地已明確支持非居住存量改建為保障性租賃住房，并出臺相關政策細則指導市場發展。“非居改保”成為保租房的重要供應方式。而住房租賃“金融17條”落地后，“非住改租”項目投資或將成為住房租賃基金未來重要的業務內容。針對房企自持的存量資產，通過資產收購并改造為租賃住房，既能盤活房企存量資產，又能增加城市租賃住房供給，是當前新發展模式中，需求最多、見效最快、金融機構也最易介入的模式。
對于信托公司來說，“收購房企存量資產——改造轉型升級——市場化長租房供給——孵化REITs底層資產”的模式最具代表性也最具可行性。
2022年11月，建行宣布成立全國首個住房租賃基金——建信住房租賃基金，總規模300億元，其中，建行認繳299.99億元，建信信托下屬的全資子公司建信（北京）投資基金管理公司認繳0.01億元。該基金的目標定位及投向是，通過投資房企存量資產，改造為租賃住房，增加保租房和市場化長租房供給，探索租購并舉的房地產發展新模式。
2.Pre-REITs業務
REITs是住房租賃市場重要的長期融資工具。“金融17條”落地后，保租房和市場化長租房將成為公募REITs一個重要底層資產來源。
從政策導向來看，建立健全REITs發行政策體系貫穿了2022年全年。自2022年開年，財政部發布《關于基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告》，到2022年底，證監會提出要將保租房REITs常態化發行，并探索長租房REITs試點，可以預見，未來租賃住房市場的發展將進入快速通道，可能會出現跨城市項目組合的REITs、新建項目+改造項目組合的REITs；已發行的保租房REITs也會通過擴募起到調動市場積極性的作用。“金融17條”將REITs拓展到長租房領域能夠更充分刺激多元化主體進入行業，一些高端公寓有望進入到REITs發行的儲備項目當中。這類項目通常處于核心位置、面對的人群也會相對高端，租金水平也會更高，對于提高租賃住房REITs的收益率起到推動作用。
2023年2月20日，中基協發布《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》是2018年涉房私募基金備案暫停后的首次放開，允許符合要求的私募股權基金管理人在具備初步募資和展業計劃的基礎上設立不動產私募投資基金，引入機構資金，同時將投資范圍擴展到特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等。由于寫字樓、物流地產、工業園區等板塊能夠產生穩定的現金流及較好的投資回報，預計商業地產或將是本次試點的最大受益者。
3．住房租賃相關的標準品投資業務
住房租賃“金融17條”提出支持商業銀行發行用于住房租賃的金融債券，籌集資金專門用于增加住房租賃開發建設貸款和經營性貸款的投放；支持住房租賃企業發行債務融資工具、公司債券、企業債券，專項用于租賃住房建設、購買和經營，并創造性地提出住房租賃企業可將持有運營的租賃住房抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券（Covered Bond），并將住房租賃擔保債券納入債券管理框架。擔保債券用于住房租賃行業尚屬首次。由于擔保債券的投資人擁有雙重追索權（不僅以發行人作為第一還款來源，還以抵押資產作為增信），同時對于入池的租賃住房資產在資質、品質、運營的規范性和穩定性方面有著嚴格的要求，對投資者資金安全將形成一定保護，也將對行業的高品質發展起到激勵與約束并重的作用。
考慮到住房租賃資產現金流非常好，以擔保債券的形式發行債券，可能成為主流形式。因此，在拓展住房租賃標準品投資業務方面，信托公司應重點關注住房租賃擔保債券和住房租賃REITs產品，以及優質房企和龍頭住房租賃企業發行的債券，充分研判底層資產的質量和抵押品的價值，密切關注市場的變動，盡可能地降低標品的投資風險，保護投資人的利益。
注：以上內容不作為任何投資或建議，僅供參考。
