經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸期限相對(duì)較短，單筆金額較高，如果出現(xiàn)被要求提前歸還，可能造成借款人資金及困境及不良的個(gè)人征信記錄，且中介收費(fèi)不低，綜合成本可能高于原來的房貸成本
文 | 《財(cái)經(jīng)》記者 嚴(yán)沁雯
編輯 | 袁滿
對(duì)于近期引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注的“經(jīng)營(yíng)貸置換房貸”之風(fēng)，新鮮的司法案例顯示，購(gòu)房人為節(jié)省利息實(shí)施轉(zhuǎn)貸更有可能得不償失。
3月1日，廣州市中級(jí)人民法院（下稱“廣州中院”）官微發(fā)布文章稱，借款人違反合同約定，擅自改變貸款用途將經(jīng)營(yíng)貸款用于清償房貸，被銀行訴至法院。根據(jù)判決結(jié)果，該借款人需向銀行清償借款本金及罰息。
廣州中院法官李璐思認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)貸是銀行等金融機(jī)構(gòu)為解決中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶經(jīng)營(yíng)需要而推出的一款融資服務(wù)產(chǎn)品，借款人應(yīng)當(dāng)按照約定將借款用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
“支持銀行關(guān)于借款合同提前到期的訴訟請(qǐng)求，體現(xiàn)了人民法院依法維護(hù)金融市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的司法態(tài)度，也有利于防止信貸資金違規(guī)流入樓市、股市，對(duì)于防范化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，落實(shí)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策具有積極作用。”李璐思指出。
轉(zhuǎn)貸被訴：法院判償180萬
據(jù)廣州中院介紹，某銀行（貸款人）與肖某（借款人）、某公司（保證人）簽訂《個(gè)人擔(dān)保借款合同》。合同約定：借款金額180萬元；借款用途生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)；借款期限60個(gè)月。
合同同時(shí)約定，借款人未按約定用途使用借款、未提供用途證明，或提供虛假用途證明，或未按約定按期足額償還借款的，貸款人有權(quán)限期糾正違約行為、提前收回已發(fā)放借款，有權(quán)提前行使擔(dān)保權(quán)等；肖某以其房產(chǎn)作為抵押，某公司為連帶保證人。
然而，根據(jù)某銀行提交的銀保監(jiān)部門查證情況，肖某將約定用途為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的貸款部分挪用于償還房貸。
在此情況下，某銀行根據(jù)《個(gè)人擔(dān)保借款合同》約定行使檢查、監(jiān)督借款使用情況的權(quán)利，以肖某違反貸款用途將款項(xiàng)用于樓市為由，要求肖某提供資金用途證明，但肖某拒絕依約提供資金用途證明。
某銀行遂向法院起訴，請(qǐng)求肖某償還借款本金180萬元及利息、罰息、復(fù)利，并對(duì)肖某提供的抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，某公司對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
根據(jù)廣州中院二審判決，肖某于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，向該銀行清償借款本金180萬元及罰息；在肖某不履行債務(wù)時(shí)，某銀行對(duì)肖某提供的抵押房產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣所得的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)；某公司對(duì)肖某的全部債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
在李璐思看來，經(jīng)營(yíng)貸是銀行等金融機(jī)構(gòu)為解決中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶經(jīng)營(yíng)需要而推出的一款融資服務(wù)產(chǎn)品，借款人應(yīng)當(dāng)按照約定將借款用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第六百七十二條規(guī)定，貸款人按照約定可以檢查、監(jiān)督借款的使用情況。借款人應(yīng)當(dāng)按照約定向貸款人定期提供有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表或者其他資料。第六百七十三條規(guī)定指出：“借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發(fā)放借款、提前收回借款或者解除合同。”
“本案中，提交資金用途的證明材料既是肖某的合同義務(wù)，也是肖某在訴訟中的舉證責(zé)任。由于肖某未能履行合同義務(wù)并完成舉證責(zé)任，結(jié)合銀保監(jiān)部門查證的事實(shí)，法院據(jù)此認(rèn)定肖某存在違約行為。”李璐思指出。
違規(guī)操作：監(jiān)管頻示風(fēng)險(xiǎn)
實(shí)際上，經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)并非新鮮事，監(jiān)管亦給予了高度重視。
2021年3月26日，銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行便聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》。其中提到，要將經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)等相關(guān)問題作為各類檢查的重要內(nèi)容，依法嚴(yán)格問責(zé)，加強(qiáng)聯(lián)合懲戒，將企業(yè)和個(gè)人違規(guī)挪用經(jīng)營(yíng)用途貸款的相關(guān)行政處罰信息及時(shí)納入征信系統(tǒng)。
不過，與此前部分人群將經(jīng)營(yíng)貸直接用于購(gòu)房的情況略有不同，近期購(gòu)房者多為了減少房貸壓力，用經(jīng)營(yíng)貸置換原有房貸。
2022年以來，政策指引下商業(yè)銀行加大了對(duì)小微企業(yè)的支持力度，多家銀行經(jīng)營(yíng)貸款利率已經(jīng)低于4%。而對(duì)于部分在2022年之前的購(gòu)房者來說，房貸利率卻在5%以上。
在此背景下，貸款從業(yè)人員提高了在朋友圈推銷轉(zhuǎn)貸的頻率。以經(jīng)營(yíng)貸為例，某股份行的“房抵貸”產(chǎn)品，利率3.8%起，最多可做20年。據(jù)相關(guān)人員估算，以等額本息、期限30年、利率5.35%、貸款余額143萬元為例，原本需支付利息144.5萬元。若申請(qǐng)3.8%的房抵貸進(jìn)行置換，可節(jié)省利息83.2萬元；4.35%的房抵貸則可節(jié)省73.2萬元。
具體到操作流程，據(jù)貸款中介介紹，可先提供“過橋資金”讓客戶還清房貸，再幫助其包裝個(gè)人資質(zhì)，在銀行辦理經(jīng)營(yíng)貸后歸還墊資。上述過程需支付1萬元至2萬元的服務(wù)費(fèi)，同時(shí)，個(gè)人需額外購(gòu)買營(yíng)業(yè)執(zhí)照（5000元起步），亦需支付墊資費(fèi)用（日利率0.07%左右）。
有了利差的誘惑，加之貸款中介的推波助瀾，轉(zhuǎn)貸之風(fēng)興起。據(jù)一位貸款中介人員透露，近期平均一周便有2至3個(gè)客戶因?yàn)樘崆斑€貸咨詢?nèi)绾无D(zhuǎn)貸，在其推薦的業(yè)務(wù)中，經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等近期利率較低的產(chǎn)品赫然在列。
然而在業(yè)內(nèi)人士看來，以上行為風(fēng)險(xiǎn)巨大。
“經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸期限相對(duì)較短，單筆金額相對(duì)較高，如果出現(xiàn)被要求提前歸還的情況則可能造成借款人資金陷入困境，也可能造成借款人不良的個(gè)人征信記錄。”資深金融監(jiān)管政策專家周毅欽指出，辦理過程中，一些違法違規(guī)的中介可能會(huì)使用造假的材料，這屬于“騙貸”行為，收費(fèi)也并不低，綜合成本可能高于原來的房貸成本，讓轉(zhuǎn)貸得不償失。
一位銀行業(yè)人士亦認(rèn)為，“如果是10年期的經(jīng)營(yíng)貸，到期需要再次借助墊資還清本金后續(xù)貸，每次中介收取的費(fèi)用價(jià)格不菲，再加上包裝企業(yè)的費(fèi)用，全部算下來根本節(jié)省不了多少錢。”一位銀行業(yè)人士指出。
對(duì)于轉(zhuǎn)貸背后的風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管亦頻繁提示。早在2022年末，銀保監(jiān)會(huì)就發(fā)布關(guān)于警惕不法貸款中介誘導(dǎo)消費(fèi)者違規(guī)轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒廣大消費(fèi)者警惕不法中介誘導(dǎo)，認(rèn)清違規(guī)轉(zhuǎn)貸背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，防范合法權(quán)益受到侵害。
2023年2月9日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)在部分商業(yè)銀行座談會(huì)要求商業(yè)銀行持續(xù)做好貸前貸后管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)警示；監(jiān)管部門將加大檢查處罰力度，及時(shí)查處違規(guī)中介并披露典型案例。
2月10日，遼寧銀保監(jiān)局發(fā)布關(guān)于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒違規(guī)轉(zhuǎn)貸可能存在的經(jīng)營(yíng)貸風(fēng)險(xiǎn)、信用貸風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)人信息泄露風(fēng)險(xiǎn)。“借款人須如實(shí)提供貸款申請(qǐng)資料，如偽造經(jīng)營(yíng)資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節(jié)嚴(yán)重的，將被依法追究刑事責(zé)任。經(jīng)營(yíng)貸不得違規(guī)用于購(gòu)房、結(jié)清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規(guī)使用將會(huì)被提前收回貸款。”遼寧銀保監(jiān)局強(qiáng)調(diào)。
另一方面，為了防止信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)銀行的監(jiān)管力度亦在加大。
2月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布公告，對(duì)中國(guó)銀行、民生銀行、渤海銀行、建設(shè)銀行、渣打銀行等五家金融機(jī)構(gòu)及相關(guān)責(zé)任人員依法作出行政處罰決定，合計(jì)罰沒約3.88億元。
根據(jù)同日發(fā)布的多張罰單，“小微企業(yè)貸款資金被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域”“違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款”“違規(guī)辦理虛假按揭貸款等違法違規(guī)行為”出現(xiàn)在部分銀行的處罰案由中。
