“年終獎(jiǎng)發(fā)了之后，第一時(shí)間去排隊(duì)還房貸，等了兩個(gè)月終于扣款了。”來自武漢市的小陳告訴記者，“一共貸了70萬元，30年，提前還10萬，縮短還款年限，總共能節(jié)省22萬元利息。”
當(dāng)理財(cái)收益難以跑贏房貸利率，越來越多的貸款人選擇提前還貸，以降低房貸總體成本。不少貸款人在社交媒體上表示，“不想再給銀行打工了”。
“理財(cái)不如還房貸”
記者調(diào)研中了解到，當(dāng)前理財(cái)、存款等投資的預(yù)期收益無法覆蓋貸款利息，是部分貸款人選擇提前還款的主要原因。
“我每期都提前還5萬元本金，截至目前已還了12期，貸款年限縮短至13年，總利息將近能省80多萬。”北京的程女士告訴記者，在2022年2月份她從銀行貸出160萬商貸，年限25年，當(dāng)時(shí)利率是5.2%，利息總共有126.22萬。從去年4月份開始，她一直未能找到合適的投資機(jī)會，于是選擇提前還房貸。
和程女士做出同樣選擇的，還有來自上海的高先生，“我的房貸金額較大，提前還貸能降低本金，整體減輕還款壓力”。
高先生給記者算了筆賬，“我貸款了199萬元，貸款期限是20年，利率4.95%，如果我提前還10萬元，貸款期限縮短至18年，總利息可以節(jié)省近12萬元；而目前存款利率基本只有3%左右，18年收益僅有54000元，且利率還有繼續(xù)下降空間，理財(cái)也不能保本保息了。”
高先生表示，“現(xiàn)在的房貸利率明顯高于理財(cái)、存款利率，對于我們風(fēng)險(xiǎn)承受力較低的投資者而言，現(xiàn)在很難找到比提前還貸收益更好的‘投資’了。”
對此，招聯(lián)金融首席研究員董希淼分析稱，近年來，部分借款人通過全部或部分提前還款來減輕還貸壓力。同時(shí)，2022年以來我國金融市場波動加劇，一貫穩(wěn)健的銀行理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)“破凈”。普通居民投資收益下降，風(fēng)險(xiǎn)偏好趨于保守，將原來用于投資的部分資金用于提前還款。
提前還款扎推
由于提前還款需求激增，多家銀行提前還款的客戶都排起了長隊(duì)，甚至有銀行需排隊(duì)半年之久。
“目前申請?zhí)崆斑€貸的客戶太多，大概去年四季度開始，提前還款的客戶突然激增，目前還有大部分積壓業(yè)務(wù)未處理完。”工商銀行深圳分行貸款經(jīng)理汪鑫告訴記者。
部分銀行扣款時(shí)間一再拖延。南京的吳女士告訴記者，“近幾天專門去網(wǎng)點(diǎn)提交了提前還貸的申請，貸款經(jīng)理說現(xiàn)在額度非常緊張，前面還有30多個(gè)客戶在排隊(duì)，我這筆扣款差不多要排到半年后了。”
與此同時(shí)，為控制提前還款量，部分銀行在提前還款次數(shù)上也做了限制，甚至取消了線上預(yù)約通道。上海的高先生向記者表示，“去年工行是隨時(shí)都可以提前還款的，但是今年我在線上還的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，一年只能提前還一次了”。
此外，天津的戴女士向記者吐槽，“房子是在天津老家買的，我現(xiàn)在長期在上海工作，不能線上申請還款的話，意味著我還要因?yàn)檫@件事跑回去一趟，還不知道能不能一次辦完。”
對此，該行工作人員解釋，如果客戶實(shí)在不方便現(xiàn)場辦理，也可委托他人進(jìn)行代辦，但需到公證處開具具有法律效力的委托證明。“提前還款涉及從客戶卡里扣劃款項(xiàng)的操作，各方面審核材料會更加謹(jǐn)慎。”
業(yè)內(nèi)人士指出，對于銀行來說，房貸是一項(xiàng)長期穩(wěn)定生息的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提前還款量加大，會直接影響銀行利息收入，也會影響銀行對長期資產(chǎn)的使用安排。面對住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展壓力，銀行采取多種措施試圖降低或推遲提前還款壓力。
警惕”轉(zhuǎn)貸“陷阱
隨著五年期以上LPR的不斷下調(diào)，存量房貸利率與新增房貸利率形成較大利差。不少貸款人告訴記者，雖然LPR浮動下調(diào)，但是簽合同時(shí)上浮的基點(diǎn)是不變的，買在利息高點(diǎn)的房子不太劃算。
越來越多的貸款人想要獲得較低的貸款利率，部分銀行和貸款中介因勢誘導(dǎo)借款人用經(jīng)營貸來置換房貸，即貸款人將房貸結(jié)清后，再將房子抵押給銀行申請利率較低的經(jīng)營貸。
從利率上來看，以深圳市為例，目前首套房貸利率在4.6%左右，而經(jīng)營貸利率可低至3.45%，相差了115個(gè)基點(diǎn)。然而，這種做法是明令禁止的。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向記者表示，銀行貸款是有明確的用途設(shè)定的，必須按照用途去使用，不能挪做它用。經(jīng)營貸款是以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶為服務(wù)對象的融資產(chǎn)品，貸款資金用于其企業(yè)或個(gè)體戶的經(jīng)營需要，是不允許流入樓市的。
“‘轉(zhuǎn)貸’行為對于購房人而言有不小的風(fēng)險(xiǎn)，一旦被查出將面臨停貸，或提前全額償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)，資信也會受到嚴(yán)重影響。若無法及時(shí)償還銀行貸款，將面臨被抵押的房產(chǎn)被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。對于一些操作經(jīng)營貸置換房貸的中介或銀行機(jī)構(gòu)，一旦被查出，也會面臨被處罰的風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)重者，還可能會涉及刑事犯罪問題。”王玉臣說。
編輯：張晶
