房地產是中庚基金明星基金經理丘棟榮2022年四季度加倉力度最大的板塊之一。在其代表作中庚價值領航中，丘棟榮四季度分別加倉越秀地產（00123.HK）和中國海外發展（00688.HK）2108.7萬股和308.75萬股。中庚價值靈動靈活配置則大舉加倉金地集團(9.850, 0.00, 0.00%)（600383.SH），使其新晉成為該基金前十大重倉股，并加倉保利發展(15.880, 0.05, 0.32%)（600048.SH）8.11萬股。
“大盤價值股中的地產板塊是我們重點關注的投資方向。”丘棟榮在四季報中這樣表示。
丘棟榮并非個例，“看好房地產板塊”已成為公募們不約而同的共識。而在1月9日接受媒體采訪時，私募大佬林園表示2023年整個地產板塊都有機會。
風險充分釋放后投資價值“理應有所回升”
供給端的收縮、風險的充分釋放以及需求端回升是丘棟榮配置地產板塊的幾大原因。
他認為，供給端收縮是最為確定的一環，地產及其投資下行速度極快，資產負債表的崩壞意味著即時的出清和未來供應的緊缺，供給收縮至中長期的底部中樞，地產風險充分釋放，地產投資價值理應有所回升。
而從需求端來看，房地產是恢復和擴大國內消費至關重要的一環，房地產市場回歸正常化，既有利于經濟穩增長，也有利于滿足住房多樣化需求的實現。歷史已表明房地產的需求是長期存在的，所以房地產內生的需求和積極的政策引導下，需求回升是大概率的。
從房地產企業看，房地產政策在企業端進一步放松，尤其是股權融資的放開，優質房地產企業有望強化資產負債表，在房地產市場低迷期間低成本投資擴張，對其未來市場占有率的提升和盈利能力的上行均有支撐。
上述優質房企集中于可股權融資、高信用、低融資成本優勢的龍頭公司，抗風險能力、潛在成長性和盈利質量都會更為優異，并且當前的估值極低，有較好的回報潛力。而且在丘棟榮眼中，相比而言港股中的龍頭房地產企業，估值更為便宜，同時經營策略更穩健，逆勢擴張，擁有持續的內生增長能力。
“加碼龍頭地產公司”也是大多數公募機構的策略。2022年三季度，公募基金持股集中度持續創出2017年以來的歷史新高。根據Wind資訊數據，三季度公募基金加倉比例TOP5的地產股分別為保利發展、招商蛇口(14.210, 0.00, 0.00%)、華發股份(10.070, 0.08, 0.80%)、金地集團和建發股份(13.400, 0.47, 3.63%)，傳統全國性頭部房企之外，強信用的二線區域龍頭亦得到資金青睞。持倉市值TOP5的地產股持倉總市值占板塊持倉總市值的比重達到66%，環比上升4.45個百分點，持股集中度連續提升4個季度，繼續創出2017年以來的歷史新高。
東高科技投研學院副院長楊波認為地產行業的分化會進一步深化，具備上市資格、融資資格，或者具有高信用背書的房產企業有望在這輪調控中勝出。房地產行業的馬太效應會初步形成，強者恒強。
而龍頭房企是否受益，最終扭虧，主要看是否解決融資問題，其次就是當初拿地的成本占比。前者保證活下來，后者解決盈利問題。總體來說龍頭房企大都具有上市身份，具備較強融資條件，優質地塊占比高，本次新規解決了融資問題，最終都會受益，扭虧為盈的。這也是資本市場熱烈追捧房地產板塊的根本原因。
不約而同的共識
從各大公募機構們針對2023年的市場展望來看，看好房地產板塊個股是他們“不約而同的共識”。
華夏基金認為，2023年要實現經濟重啟首先要化解風險，地產是重要部分。既要保交樓解決社會民生風險，又要保主體解決金融信用風險。
華夏基金復盤發現，地產超額收益最明顯的階段是商品房銷售同比變化上行的階段，而銀行超額收益最明顯的階段是商品房銷售同比變化轉正的階段，因而地產銷售回升之前，地產鏈（建材、家居、家電）和金融板塊的投資機會或會進一步看到。
不過至少目前來看，雖然2022年末頭部房企銷售出現企穩跡象，但就目前而言房地產銷售市場拐點仍未出現。東吳證券(7.230, 0.36, 5.24%)對2023年房地產銷售持謹慎樂觀態度。在中性情景假設下，預計2023年全國房地產銷售面積、新開工面積、投資金額、竣工面積分別同比下降-3.9%、-13.1%、-3.5%、-3.9%。
廣發基金宏觀策略部表示，2023年在股票行業配置上，會適度增加消費和地產鏈方向的配置。從數據上看，防控優化利好消費，地產放松利好地產鏈，而食品飲料是二者受益的交集。
但考慮到疫情和地產修復的復雜性，以及經濟修復的彈性有限，廣發基金表示未來半年仍然存在較多波折的可能性，因此在投資上應該適度逆向。
南方基金首席投資官（權益）兼權益投資部總經理茅煒表示，以地產鏈和金融為代表的傳統經濟板塊估值極低，當前地產鏈條（包括金融）產業基本面和資產價格都出現了非常充分的調整，基本面修復的確定性較高，但這些資產長期空間有限，估值瓶頸明顯，主要做基本面的修復。
嘉實基金認為，2023年房地產政策糾偏外加疫后復蘇帶來需求改善的可選消費和周期相關的地產產業鏈都值得關注。
通聯數據顯示，房地產板塊當前市盈率為11.09倍，處于較低位置。
不過在業內人士看來，雖然代表政策“三支箭”的信貸、債券、股權融資支持對房地產企業放開，表明房企“政策底”已至。但“市場底”還未到來。
新時代財富研究院宏觀研究負責人劉祥東對第一財經記者表示，從“政策底”到“市場底”的過渡通常會有時滯，時滯的長短主要取決于經濟大環境的整體復蘇進度和政策的執行情況。盡管如此，房地產市場逐步向好發展的態勢不會改變。
楊波則認為房企“市場底”大概率會滯后到來，預計在明年5月左右，晚一點甚至到10月。楊波認為，房地產行業的景氣度暫時不會大幅提升。
“2023年土地市場真正迎來回暖的關鍵在于民企拿地能力何時會恢復，民營房企作為過去土地市場拿地主力，根據過往歷史周期經驗，房地產投資能力恢復一般來說滯后于銷售恢復3-6個月。”東吳證券分析師陳睿彬在研報中寫道。
