特約作者 律師 白能平
先說，怎么是叫按揭買房：
你和開發商（一般是某某房地產公司）簽訂一份商品房買賣合同，合同中約定你用100萬元買開發商的房子。你給開發商支付了第一筆購房款40萬元（常叫首付40萬元），剩下的60萬你選擇了向銀行貸款。這時，你需要再和銀行簽訂一份貸款合同，你向銀行貸款（借款）60萬元，簽不到你手而由銀行直接向開發商支付60萬元，這時你已經支付了全部購房款100萬元，接下來你每月向銀行還款（等額本金或者等額本息），可以提前還款，也可以按貸款期限還幾十年。補充一點，一般銀行會要求提供擔保，開發商為了賣房子自己給銀行提供保證擔保（人保），大多是保證金賬戶要放一定數額的保證金，你為了貸款用買下的房子給銀行提供了抵押擔保（物保）。銀行是雙保險，你不按時還款了，銀行可以讓開發商還，也可以拍賣你的房子。
再說，那是你的房子嗎？
還是上面的例子，你給了開發商100萬（首付+貸款），開發商也給你交付了房子，你也住進去了，按里說這應該是你的房子了，還有什么問題嗎？有問題。什么問題呢？通俗地講，買房子和買白菜不一樣，買白菜，給了人家錢拿上了白菜，白菜就是你的了，而買房子，給人開發商錢，開發商也給你交付了房子，你也裝修入住了，但是房子未必就是你的，為什么呢？因為你可能沒有拿上房產證，房子是不動產，登記在誰名下才是誰的，有了房產證，登記在你名下了，房子才是你的，沒有房產證，沒有登記在你名下，房子還不是你的了。補充一點，即使你有了房產證，法律意義上是你的房子了，但是你的房子因為有抵押（專業一點叫他項登記），所以有一些權利瑕疵的，不是想干啥就可以干啥，比如抵押貸款。
最后，到底能不能抵押貸款呢？
答案，理論上是可以的。還是上面的例子，你開始向銀行貸了60萬元，假設你后來還了10萬元，這時你還有50萬元貸款，顯然，你的房子價值是100萬元（忽略市場增減部分），而你的貸款是50萬元了，很明顯有個50萬元在那兒多余了，銀行單單是物保就是有保障的，這還不說開發商提供有人保了。那為什么50萬元不能流通呢？我們經常為了徹底想明白一個問題，不妨把問題極端化，比如房子價值一個億，銀行貸款100萬，那就因為一個100萬的貸款，就影響9900萬價值的房產不能市場流通嗎？顯然這也是不符合鼓勵市場交易和促進價值流通的。
理是這么個理兒，實操層面或者說技術層面可以提供下面幾個注意點：
注意一：核查房產證。強調一下，債務人拿上了房產證在法律層面才可以說對房產享有了所有權，這種情況下才具備了處分房產的權利，比如設定抵押權，否則，就是沒有任何權利的處分，當然也沒有權利設定抵押權，債務人沒有權利設定抵押權，那債權人就是瞎高興了。
注意二：評估抵押物。畢竟是在對同一不動產設定第二次抵押，為了在證據層面說清抵押物價值和二次抵押金額的合理性，可以委托有資質的第三方對抵押物進行價值評估，既可以規避超額抵押可能導致的無效結果（對債權人不利），也可以規避因為一些微不足道的瑕疵被追究貸款詐騙（無法承受的小概率事件）。
注意三：辦理抵押登記。我們經常會遇到這樣的問題，某某向我借款了，拿什么什么抵押了，有房子，有汽車，甚至還有老家的一個院子呢！起訴沒有任何問題等等！辦理抵押登記了嗎？沒有，那不胡扯嗎，暫且不說老家院子是宅基地，壓根就不能拿出來抵押借錢，即使是房子，汽車，能夠保障債權實現的抵押應該是房子辦理了抵押登記，汽車進行了實際交付，這里只說房子，沒有辦理抵押登記，告訴你，又是自己糊弄自己高興了。后果很嚴重，你的借款在前，你也要求抵押并且拿上房產證了，他的借款在后，他也沒有拿房產證，但是人家辦理了抵押登記，沒得說，你在前也只能和西北風了，法律優先保障辦理了抵押登記的債權人。
注意四：通知第一手。道理很簡單，第一手的抵押權人的利益必須保護。法律雖然允許房產的所有權人對其房產超出第一手抵押金額部分進行二次抵押，但是前提是必須保障了第一手的債權人的合法權益。怎么保障呢？第一，就是上面注意二里邊說的評估，不然無法厘清抵押物價值和二手抵押的合理金額，你想混亂局面自然就會損害第一手抵押權人的利益，第二，就是這兒要說的通知了，必須得讓第一手抵押權人知道抵押物的現狀，這種現狀包括抵押物的自然狀態，也包括抵押物的法律狀態。
注意五：咨詢地方業務部門。往往是道理很簡單，事情很難辦。尤其這種辦理抵押登記的事情，按里說在法律層面抵押登記部門就是一個登記而已，國家賦予一個部門登記權利并且認可這種登記的法律后果，對任何人（包括債權人、債務人、登記部門等）都是沒有任何影響的，恰恰這種登記規范了市場交易，但是有些地方部門可能業務不精通，也可能無理不作為等等，遇上這種情況，無法登記的后果得由債權人來承擔。
附相關法律規定：
2021年3月30日新修訂的《城市房地產抵押管理辦法》第九條
同一房地產設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將已經設定過的抵押權情況告知抵押權人。
抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。
房地產抵押后，該抵押房地產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。
1988年4月2日 最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)
115、抵押物如由抵押人自己占有并負責保管，在抵押期間，非經債權人同意，抵押人將同一抵押物轉讓他人，或者就抵押物價值已設置抵押部分再作抵押的，其行為無效。
債務人以抵押物清償債務時，如果一項抵押物有數個抵押權人的，應當按照設定抵押權的先后順序受償。
