不動產(chǎn)抵押登記的這三大新變化，你了解了嗎？
2021年4月6日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于做好不動產(chǎn)抵押權(quán)登記工作的通知》（自然資發(fā)[2021]54號）（以下簡稱《通知》），為貫徹落實《民法典》對于不動產(chǎn)抵押權(quán)的規(guī)定，就不動產(chǎn)抵押登記簿作出重要修訂，對交易主體以及司法裁判均產(chǎn)生重大影響。北京一中院法官為大家?guī)砩钊虢庾x，盤點不動產(chǎn)抵押登記的三大變化。
變化一
登記簿增加“擔(dān)保范圍”一欄
2015年3月1日起《不動產(chǎn)登記暫行條例》施行，根據(jù)原國土資源部《關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》（國土資發(fā)〔2015〕25號），不動產(chǎn)抵押應(yīng)在不動產(chǎn)登記簿中的“抵押權(quán)登記信息” 中記載“被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額（最高債權(quán)數(shù)額）（萬元）”。不動產(chǎn)登記簿和他項權(quán)利證書中的登記和記載信息都只有“被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額”，擔(dān)保范圍無從記載。由此便導(dǎo)致了登記的實際狀況與當(dāng)事人之間就不動產(chǎn)抵押權(quán)約定的擔(dān)保范圍不相一致，并進(jìn)而引發(fā)了不動產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保范圍在司法實踐中的爭議。
裁判實踐中一種觀點認(rèn)為，擔(dān)保范圍中利息、違約金必須經(jīng)過登記才能在抵押物變價款內(nèi)優(yōu)先受償，不動產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)姆秶抻诓粍赢a(chǎn)登記簿記載的主債權(quán)金額。第二種觀點認(rèn)為，擔(dān)保范圍中的利息、違約金等附屬債權(quán)不需、不能登記，抵押權(quán)人可在抵押合同約定的擔(dān)保范圍內(nèi)就抵押物變價款優(yōu)先受償，不動產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先受償范圍不限于登記簿記載的主債權(quán)金額。
理論與實務(wù)界多次呼吁不動產(chǎn)登記簿的變更，增加擔(dān)保范圍這一項目。在不動產(chǎn)登記簿未作修改前，2019年發(fā)布的《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》（以下簡稱《九民會紀(jì)要》）第58條區(qū)分不同省市的登記實踐做不同區(qū)分，如果該地區(qū)登記系統(tǒng)及登記規(guī)則未設(shè)置擔(dān)保范圍，人民法院應(yīng)以合同約定認(rèn)定擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍；如果一些省區(qū)市不動產(chǎn)登記系統(tǒng)設(shè)置與登記規(guī)則比較規(guī)范，擔(dān)保物權(quán)登記范圍與合同約定一致在該地區(qū)是常態(tài)或者普遍現(xiàn)象，人民法院應(yīng)當(dāng)以登記的擔(dān)保范圍為準(zhǔn)。
與《民法典》配套實施的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（以下簡稱《擔(dān)保制度司法解釋》）第47條則改變了前述《九民會紀(jì)要》第58條的規(guī)則，不再區(qū)分不同省市的登記實踐作裁判結(jié)果上的區(qū)分，明確規(guī)定“不動產(chǎn)登記簿就抵押財產(chǎn)、被擔(dān)保的債權(quán)范圍等所作的記載與抵押合同約定不一致的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)登記簿的記載確定抵押財產(chǎn)、被擔(dān)保的債權(quán)范圍等事項”，即以登記簿記載為準(zhǔn)。由于《九民會紀(jì)要》第58條未廢除，引發(fā)了法律適用方面的爭議。
新變化
● 此次《通知》第2條、第4條明確，要對前述《關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》規(guī)定的不動產(chǎn)登記簿樣式進(jìn)行修改，增加“擔(dān)保范圍”一欄，前述爭議將逐漸消減，《擔(dān)保制度司法解釋》第47條在裁判實踐中應(yīng)當(dāng)然適用，裁判尺度亦趨向統(tǒng)一。
變化二
“最高債權(quán)數(shù)額”修改為
“最高債權(quán)額”
并獨立為一個欄目
在最高額抵押中，就其中最高額的含義，有“債權(quán)最高額”與“本金最高額”兩種觀點。前者認(rèn)為，最高額是指主債權(quán)以及利息、違約金等合并計算所得的債權(quán)最高限額，超過部分，抵押權(quán)人沒有優(yōu)先受償權(quán)；后者認(rèn)為，最高額僅僅指主債權(quán)，至于利息、違約金等，當(dāng)然屬于抵押擔(dān)保范圍，不受最高限額的限制，超過部分也屬于優(yōu)先受償范圍。故原則上，“債權(quán)最高額”更有利于抵押人，“本金最高額”更有利于抵押權(quán)人。信貸實踐所使用的最高額抵押合同中，大抵也體現(xiàn)上述兩種觀點并有兩種文本類型，有的最高額抵押合同明確采本金最高額，有的最高額抵押合同明確采債權(quán)最高額。但裁判實踐仍有分歧。
《擔(dān)保制度司法解釋》第15條明確規(guī)定，“最高額擔(dān)保中的最高債權(quán)額，是指包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財產(chǎn)的費用、實現(xiàn)債權(quán)或者實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用等在內(nèi)的全部債權(quán)，但是當(dāng)事人另有約定的除外。登記的最高債權(quán)額與當(dāng)事人約定的最高債權(quán)額不一致的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)登記的最高債權(quán)額確定債權(quán)人優(yōu)先受償?shù)姆秶?rdquo;。據(jù)此，原則上最高額抵押中的最高額為債權(quán)最高額，但允許當(dāng)事人另行約定，約定與登記不一致的，以登記為準(zhǔn)。
但值得注意的是，根據(jù)原國土資源部《關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》《不動產(chǎn)登記簿樣式及使用填寫說明》，最高額抵押中最高債權(quán)數(shù)額的登記系在“被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額（最高債權(quán)數(shù)額）”一欄，無法體現(xiàn)出當(dāng)事人究竟約定的是債權(quán)最高額還是本金最高額，當(dāng)事人即便約定了本金最高額，在登記簿中也無法體現(xiàn)。
新變化
● 此次《通知》將“最高債權(quán)數(shù)額”修改為“最高債權(quán)額”并將之從“被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額”中獨立出來，填寫內(nèi)容為“最高額抵押擔(dān)保范圍所對應(yīng)的最高債權(quán)數(shù)額”，有助于解決前述相關(guān)爭議，便于當(dāng)事人登記，而這是否能夠體現(xiàn)出當(dāng)事人之間的約定究竟是債權(quán)最高額還是本金最高額，仍有待登記實踐和司法實踐的檢驗。
變化三
登記簿增加“是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)的約定”
不動產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓中轉(zhuǎn)讓合同的效力以及相關(guān)的法律后果，《物權(quán)法》第191條的規(guī)定在理論和實踐中產(chǎn)生了較大的分歧。《民法典》第406條明確了抵押財產(chǎn)可自由轉(zhuǎn)讓，并且抵押權(quán)不受影響，貫徹了意思自治以及抵押權(quán)的追及效力。該條同時明確，當(dāng)事人間另有約定的除外。就此另有約定法律效果，《擔(dān)保制度司法解釋》第43條將“禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)”置于登記之中，賦予其物權(quán)效力、對抗效力。該約定登記的，即能產(chǎn)生對抗抵押財產(chǎn)受讓人的效力，抵押權(quán)人有權(quán)主張抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓不發(fā)生物權(quán)變動效力，第三人不能取得抵押財產(chǎn)的所有權(quán)，其只能請求抵押人承擔(dān)違約責(zé)任。
新變化
● 但是“禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)”這一約定的登記，并沒有其他法律和登記實踐給予支撐、提供依據(jù)。《民法典》之后，有部分地區(qū)的不動產(chǎn)登記簿增加此一約定，但并未普及。此次《通知》明確將“是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)的約定”增加至不動產(chǎn)登記簿，與《民法典》第406條、《擔(dān)保制度司法解釋》第43條相得益彰，登記實踐中，當(dāng)事人可選擇是否將上述約定進(jìn)行登記。值得注意的是，當(dāng)事人沒有將“禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)”的約定登記到登記簿上時，只需受讓人、抵押人（轉(zhuǎn)讓人）共同申請移轉(zhuǎn)所有權(quán)即可，不需要抵押權(quán)人的同意。
供稿：北京一中院教培處
作者：曹明哲
編輯：張倩
