"與房地產公司不同，物管公司經營相對穩健，受行業周期性波動影響較小，已上市的港股物管公司平均PE可達20-30倍。"

本文為IPO早知道原創

作者｜夏天天

據IPO早知道消息，融創中國（1918.HK）計劃考慮分拆其物業管理業務在港交所獨立上市，預期融資額10億美元。

雖然在融創之前，地產公司分拆物業管理板塊單獨上市已不是新鮮事物，但作為頭部地產公司，還是引起市場比較大的關注，受此消息推動，昨日融創中國股價漲幅飆一度接近5%。

數據顯示，今年以來，地產公司物業管理板塊密集上市，融資額近百億元，且估值相對較好。從股價走勢來看，今年以來多家物管公司的股價漲幅已經超過100%

物管公司年內融資額已近百億

今年前7月，物管公司IPO或再融資案例達到10例，其中IPO案例為6例。僅在7月份，就有三家新物管公司上市，分別是金融街物業、弘陽服務和正榮服務，募集資金在6.6億港元、4.2億港元和 11.4 億港元附近。

根據中信證券統計，年初至今物管板塊 IPO 連同存量公司發行股份規模達到 83.5-88.9 億元之間，板塊融資金額總體接近百億；下半年物管板塊的新增股票供給可能接近 160 億元，超過 2020 年上半年。

中信證券還分析指出，物業管理行業不可能維持一種只有少數企業上市的現狀，優質物業管理公司上市是板塊走向健全的標志性事件；如果未來萬科、龍湖等一流公司相繼上市，方意味著整個板塊走向完全的成熟。

有分析人士表示，受估值和融資需求推動，除了融創之外，目前規模比較大的華潤置地、萬科物業、龍湖智慧服務、金地物業等都有可能推進相關物業管理公司的上市。

山證國際證券報告認為，物管行業近年的市場表現是香港股票市場的一道靚麗風景線。展望2020年下半年，物管行業的行業并購潮持續進行，集中度進一步提升，同時將在疫情常態下持續挖掘多元服務潛力，開辟業務新增長點，物管企業還將會加速布局細分業態業務。

估值是關鍵 多家公司股價已翻倍

據了解，已上市的港股物管公司的平均PE相對較高的一個重要原因則在于輕資產運營的物業公司存在較大的增值服務拓展空間，與母公司地產公司可以形成1+1大于2的估值效應。

與房地產公司不同，物管公司經營相對穩健，現金流穩定健康，受行業周期性波動影響較小。據興業證券數據，港股物管板塊平均估值對應2020/2021年33.6/23.8XPE。物業管理行業受益于4 大規模紅利，板塊正處于從 1 到 N的快速拓展期，而增值服務正經歷從 0 到 1 的拓荒期。

另據興業證券報告，這4大規模紅利分別為：房地產行業的集中度提升帶動物管行業的集中度提升；資產證券化加速了行業的收并購整合；當前物管公司加大外拓力度，從住宅物管向多元物業業態拓展；物管公司在房地產全價值鏈上下游拓展增值服務。

山證國際還指出，今明兩年交付高峰將為物管行業規模擴張提供了良好基礎，輔之于強勁的外部擴張勢頭，物管企業未來業績將可維持高速增長態勢，疊加現時市場環境下資金對弱周期投資標的的追捧，當前的估值有望繼續獲支撐，其業績以及股價表現在2020年下半年將優于大市。

據IPO早知道梳理，今年以來漲幅前三的物管公司分別為永升生活服務、時代鄰里和濱江服務，漲幅分別達到160%、150%和 130%。

與此同時，也有機構認為，雖然多數物業管理公司加速融資，但對于輕資產的物業管理公司而言，募集得來的資金投向往往更加值得關注。

中信證券分析指出，科技應用的年投入達到幾億規模已經不小，預計很難配置十億以上的資金。此外，以輕搏重，并購專業服務公司，至今未有特別成功的案例，這可能和物業管理公司長于連接客戶，短于精進垂直服務有關；并購物業管理公司雖有成功案例，但難度也不斷增加。這不僅因為一級市場估值定價水漲船高，更因為并購市場的產業競爭者數量不少。

服務同質化嚴重也是物管行業的普遍現象。中信證券還指出，絕大多數公司還是依靠前期物業管理合同不斷增加在管面積，品牌競爭力仍沒有得到過有效驗證。客戶對于品牌的滿意度整體偏低，存量時代的競爭只是在低水平的層次展開。即便是萬科、綠城等一線品牌，其基礎服務內容和其它物業管理公司差距也沒有達到不可逾越的程度。

不可忽視的是，物管公司也面臨一些無法回避的風險，如人工成本風險，人工成本占物業服務企業營業成本比重較大，如果部分城市的最低工資水平上漲過快，有望對行業利潤造成擠壓。

光大證券認為，行業還存在關聯方依賴風險。部分具有開發商背景的物業服務企業中，多數在管面積來自于關聯方開發商。如開發商業務受阻或改變策略，將導致物業服務企業面臨較大困難。

就未來發展趨勢而言，隨著城市化進程提速及人均可支配收入的持續上升，中國物管行業整體在管總面積錄得較快增長。

數據顯示，中國物管企業在管總面積由2014年約165億增長至2019年約239億平方米，年復合增長率(CAGR)約為7.7%；百強物管企業在管面積增幅顯著高于行業，由2014年約32億增長至2019年約104億平方米，CAGR約為26.6%；百強物管企業在管面積的集中度由2014年約19.5%大幅上升至2019年約43.6%，馬太效應明顯。

“在管面積的集中化和快速增長趨勢為物管公司的估值打開了空間。”一位房地產行業研究人員表示。

據IPO早知道了解，物管公司在管面積和儲備面積的擴張主要手段除了承接關連房地產開發商業務擴張帶來的項目之外，還有增加第三方物業覆蓋和并購，其中，來自關聯房地產公司的項目仍是拓展經營規模的主要手段。與此同時，各物業企業開展的社區增值服務雖有所不同，但從大體上主要是圍繞“房屋”、“業主”、“公共空間”等層面。

根據中指院數據顯示，2019 年，百強物管企業中有開發背景的企業數量占比近八成，相關企業在管面積中約六成來自關連開發商。

興業證券認為，未來優質物管公司營業收入增長來自三方面：存量市場市占率持續提高， 增量市場承接房企竣工，增值服務量價齊升。

興業證券還預計，估算 202 5 年國內優質物管市值規模將達 1.6 萬億，約為當前市值的 5 倍， 未來五年 CAGR 約30%。優質物管公司的服務戶數達到 2.08 億套，平均物管費2.6 元/平米月，戶均增值服務收入約 2300 元。