一、 地產(chǎn)基金的概念與分類
地產(chǎn)基金概念
地產(chǎn)基金是指從事房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的投資、收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和處置，以獲取投資收益的基金組織。
地產(chǎn)基金的分類
1、按照投資方式可分為股權(quán)類/債權(quán)類/夾層類
股權(quán)投資除了關(guān)心投資對(duì)象的目前資產(chǎn)狀況，更加在意投資對(duì)象的發(fā)展前景和資產(chǎn)增值；債權(quán)投資更加關(guān)注投資對(duì)象抵押資產(chǎn)的價(jià)值；夾層融資則是兩者的結(jié)合，是風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)方面介于優(yōu)先債務(wù)和股本融資之間的一種融資形式。
在08年金融危機(jī)之前，股權(quán)類投資模式在全球私募房地產(chǎn)基金中占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，一般占到九成左右；金融危機(jī)之后，投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好和配置方式開始轉(zhuǎn)變， 債權(quán)類投資重回視野，債權(quán)類投資以及股加債的比重上升到近四成。
2、按照募集方式可分為私募型和公募型
私募型為通常意義上的房地產(chǎn)基金，而公募型的典型代表為 REITs，以及資產(chǎn)支持證券。
3、按照股東背景可分為獨(dú)立PE背景和開發(fā)商背景
獨(dú)立PE背景的房地產(chǎn)基金往往是PE行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)共同發(fā)展的產(chǎn)物；比如成立于 1985 年的全球最大私募房地產(chǎn)基金黑石集團(tuán)；國內(nèi)則以鼎暉房地產(chǎn)基金、普凱投資、高和投資等為代表。
國內(nèi)較知名的具備開發(fā)商背景的房地產(chǎn)基金有保利旗下的信保基金、景瑞控股旗下的優(yōu)鉞資本、金地旗下的穩(wěn)盛投資、榮盛發(fā)展旗下的榮盛泰發(fā)基金、以及復(fù)地集團(tuán)參與的盛世神州基金等。
4、按照組織形式可分為公司型/契約型/有限合伙型
5、按照風(fēng)險(xiǎn)類型可分為核心型/核心優(yōu)化型/增值型/機(jī)會(huì)型
二、 地產(chǎn)基金常見的盈利模式
在運(yùn)作方面，地產(chǎn)基金從籌集到撤資退出共分為五個(gè)階段。這五個(gè)階段分別為房地產(chǎn)基金的籌集，尋找和篩選項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的評(píng)估，投資后管理監(jiān)督撤退出。
公司型地產(chǎn)基金類似于股份制公司，賺取公司運(yùn)營收入
公司型房地產(chǎn)基金是以《公司法》為礎(chǔ)設(shè)立，通過發(fā)行單位籌集資并投于房地產(chǎn)基金其組織形式類似于股份制公司，認(rèn)購人和持有是基金的股東，享有股東的一切利益，也是基金公司虧損的最終承擔(dān)者， 股東構(gòu)成大會(huì)選舉董事，負(fù)責(zé)基金運(yùn)作，或董事會(huì)聘任基金管理公司負(fù)責(zé)。
契約型房地產(chǎn)基金類似信托，賺取通道業(yè)務(wù)收入
契約型房地產(chǎn)基金又稱信托基金。指以信托法為基礎(chǔ)，根據(jù)當(dāng)事人各方訂立的契約，由基金發(fā)起人公開行憑證來募集投資者的而設(shè)立房地產(chǎn)投資基金。契約型房地產(chǎn)基金的最大特點(diǎn)是不有法人位公司，它三方當(dāng)事分別是基金管理人、基金信托和受益。其中管負(fù)責(zé)的運(yùn)作，托管人對(duì)管理人行為進(jìn)行監(jiān)管。
契約型房地產(chǎn)基金組織體系
有限合伙型地產(chǎn)基金以結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品分享股權(quán)收益
有限合伙將人分為兩類。一類是有限合伙人，他們不參與企業(yè)的日常管理因一類是有限合伙人，因此只對(duì)合伙企業(yè)承擔(dān)有限責(zé)任；另一類是普通人，他們因?yàn)閰⑴c了的日常管理此只對(duì)合伙企業(yè)承擔(dān)有限責(zé)任，因此需對(duì)合伙企業(yè)的債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任，普通合伙人一般由有定投資技巧的專業(yè)人士或機(jī)構(gòu)擔(dān)任。
在有限合伙制企業(yè)中，普通合伙人負(fù)責(zé)基金管理，產(chǎn)品收益先滿足LP的合同要求回報(bào)，超額部分GP可以享受分成，平均來看GP和LP收益比大約是2:8。
三、地產(chǎn)私募基金的退出方式
地產(chǎn)私募基金的退出方式主要包括以下7種方式。
1. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目清算：以股東身份參與投資某房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目建成銷售后，基金根據(jù)投資比例收回投資成本并分配利潤。
2. 在資本市場出售股票：這種方式針對(duì)基金對(duì)擬上市房地產(chǎn)公司的投資。
3. 企業(yè)間兼并收購：在有收購意向的第三方和被投資企業(yè)股東協(xié)商一致的情況下，基金實(shí)現(xiàn)退出。
4. 原股東承諾回購：基金在投資之初即和原股東簽訂協(xié)議，確定回購方式（譬如回購時(shí)間和回購價(jià)格），這是基金退出房地產(chǎn)項(xiàng)目最常見的一種形式。
5. 通過以上兩種或多種方式組合的形式退出：譬如, 在約定期限內(nèi)能夠上市，則通過資本市場退出；期限內(nèi)不能上市，則由原股東按照每年約定回報(bào)對(duì)基金所持有的股權(quán)進(jìn)行回購。
6. 再融資、貸款重組：當(dāng)房地產(chǎn)升值時(shí)，開發(fā)商可以借助價(jià)值的增長提高借款的額度，從而拿出一部分資金。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)值和現(xiàn)金流夠高的時(shí)候，開發(fā)商可以負(fù)擔(dān)起更高額的貸款。
7. 出售：有時(shí)候出售房地產(chǎn)項(xiàng)目是最佳的選擇。這是退出房地產(chǎn)投資的最傳統(tǒng)的方式。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目被出售后，開發(fā)商會(huì)首先償還高級(jí)債務(wù)和其他債務(wù)，然后才是其他投資人。
