在現在的地產融資中，我們經常會聽到“表內”、“表外”兩個名詞，而這里的“表”指的就是“資產負債表”，所謂的“表外融資”，就是不計入到資產負債表之內的“融資”。

這個時候可能很多人比較疑惑的是，按道理，企業發生的資產負債的行為不是都必須要計入資產負債表嗎？為什么還會有“表外融資”？

舉個例子（不定恰當，方便大家理解）：

#眾所周知，開發商是典型的高負債企業，我們假如房企A總資產100億，其中負債60億，其資產負債率為60%。

現在這家開發商看中一個很好的地塊項目，但是這個項目總價值是100億，也就是說如果開發商自己一力承擔的話，就會在資產負債表中增加100億的融資負債，這樣一來A的資產負債率就會變成160/200=80%，這對于一家開發商來說負載率太高，很不利于之后經營融資。

這個時候，A公司和借款公司說好，由借款公司出資80億，A公司出資20億，但是，簽定協議，借款公司只獲取固定收益，未來由A回購剩余股權。從實質角度來說，A實際上是借錢來購買項目（明股實債），避免了負債記入表內，這就是所謂的“表外融資”。

選擇表外融資的三大原因

近年來，房地產企業的表外融資成為企業重要的融資方式之一，主要原因有三點：

一是房企通過表外融資，粉飾企業財務狀況，隱藏負債，從表面上增加了房企的償債能力，使借款人處于有利的地位。更重要的是，這樣做可以防止信用等級下降、借款成本提高等。

二是小股操盤等合作開發模式日益增多，為表外融資提供了便利條件（并表上的操作選擇）；

三是逐漸繁榮的創新融資方式，如CMBS、供應鏈ABS等表外融資手段；

主要的表外融資手段

目前市面上還碩果僅存的表外融資主要分為，經營性租賃、合作經營中的“非并表融資”、資產證券化。芽哥將逐一展開介紹。

一、經營性租賃

原理：由于在經營性租賃過程中，并未發生資產所有權的轉移，所以，會計上無需在財務報表中進行債務反應。但資產的使用權的確已轉移到融資企業，可以滿足企業擴大經營規模、緩解資金不足的需要。

注意：租賃分為經營租賃和融資租賃兩類，其中只有經營租賃被視為一種合理合法的表外融資方式。

例如，A房開直接租用寫字樓B用于辦公，那么這就是正常的經營性租賃。但是，如果A目的是購買寫字樓B，簽定先租3年，3年后，寫字樓需要以某一個價格賣給A，那這就是融資性租賃（其實質就是分期購買）。

但融資租賃是要計算在資產負債表里的，為了實現表外融資，往往，A，B 之間會簽定一系列的抽屜協議，幫助A實現表面上的經營性租賃。

二、合作開發中的“非并表融資”

在房企的合作開發中，非并表方在合作開發中的融資不體現在報表中。

如下圖：房企A、B等同時對項目開發企業D持有一定的股權，但是由于A的持股比例較低或對項目的實際控制力較弱，導致D體現為A的非并表企業，所以項目公司D進行的融資并未體現在房企A的報表中，而實際上房企A對這部分債務也有相應的償還義務。

本段圖文來源：2018年華泰證券——表外融資，特別鳴謝！

還有一種流行的形式叫特殊目的實體（SPV），即一個企業作為發起人成立一個新企業，后者被稱為特殊目的實體，其經營活動基本上是為了服務于發起人的利益而進行的。

通常，SPV的負債相當高，所有者權益盡可能地低，發起人盡管在其中只擁有很小甚至沒有所有者權益，但承擔著所有的風險。“著名”的安然公司暴雷事件，正是利用SPV，在1997～ 2000年累計隱瞞負債25．85億美元。

三、資產證券化（ABS）

資產證券化作為一種項目融資方式，其操作方式通常是融資方將某項資產的所有權轉讓給金融機構，該金融機構再以此項資產的未來收益為保證，在債券市場上以發行債券的方式向投資者進行融資。雖然資產證券化在經濟實質上屬于一種融資活動，但從法律角度來看，它只是某項資產或權益的轉讓，所以不被要求在資產負債表上進行反映。

目前國內地產主要ABS業務如下圖：