法條變遷說明
《民法典》第二百零九條是關于不動產物權登記效力的規定。不動產物權登記是不動產物權的法定公示手段，是不動產物權設立、變更、轉讓和消滅的生效要件，也是不動產物權依法獲得承認和保護的依據。在《民法典》生效前，登記生效主義原則在我國有關不動產物權的法律法規如《城市房地產管理法》《土地管理法》等均有體現，原《物權法》第9條也采納了登記生效主義這一原則，《民法典》維持了這一規定。以下小編就本條相關的法條、裁判規則和司法觀點予以整理，供讀者更好地理解本條內容。
裁判規則
1. 不動產物權以登記為公示生效的要件，占有不動產不產生物權變動的法律效果——鄧某訴龔某某案外人執行異議之訴案
【案例要旨】債務人是不動產的所有權人，債務人與債權人簽訂的不動產買賣協議系基于雙方之間的房屋裝修款、欠款等的抵賬行為，性質實質上是以物抵債協議，目的在于消滅債務人對債權人的債權，而非單純的不動產買賣。不動產并未完成權屬登記的變更手續，債權人只有債權請求權，而非物權請求權。即使債權人實際占有使用了不動產，也不能據此認定其取得了不動產的所有權。
案號：（2022）鄂11民終1696號
審理法院：湖北省黃岡市中級人民法院
案例來源：中國裁判文書網
2. 夫妻雙方在離婚協議中約定房屋歸一方所有而未變更登記的，不產生物權變動的法律后果——朱某某訴重慶博恒房地產開發有限公司案外人執行異議之訴案
【案例要旨】夫妻雙方在離婚協議中約定房屋歸一方所有，該約定并非法律規定的直接產生物權變動效力的事實行為等例外情形，不產生物權變動的法律后果。夫妻雙方中的一方有權要求另一方按照雙方簽署離婚協議書的約定協助辦理過戶登記的權利，而非直接單獨享有房屋的所有權。
案號：(2022）渝04民終517號
審理法院：重慶市第四中級人民法院
案例來源：中國裁判文書網
3. 不動產未經登記不發生物權變動的效力，借名買房關系不能阻卻法院的強制執行——張某某訴湖南省醴陵市通達建設工程有限公司執行異議之訴案
【案例要旨】行為人將個人出資購買的房屋登記在他人名下并與之簽訂房屋代持協議，在經法定變更登記程序完成物權公示之前，行為人尚不能直接被確認為房屋的物權人，行為人所享有的權利系基于協議關系所產生的債權請求權，不具有對世效力、排他效力和絕對效力。行為人主觀上放任本屬于自己的房產登記在他人名下，應當對此產生的風險有所預見并予以承擔。故行為人僅依據房屋代持協議不能直接成為房屋的所有權人，不享有排除強制執行的合法權益。
案號：（2022）湘07民終2085號
審理法院：湖南省常德市中級人民法院
案例來源：中國裁判文書網，發布日期：2023年1月13日
4. 不動產贈與合同成立并生效后辦理變更登記才能產生物權變動的效力——王某某、孫某某訴李某某贈與合同糾紛案
【案例要旨】贈與人向被贈與人贈與房屋并與其簽署不動產贈與合同，不動產贈與合同成立并生效后，必須辦理變更登記才能產生物權變動的效力，進而產生贈與的法律效果，否則房屋所有權不發生轉移。
案號：（2022）魯07民終10071號
審理法院：山東省濰坊市中級人民法院
案例來源：中國裁判文書網
5. 商品房消費者購買不動產的物權期待權在符合法定情形下可排除強制執行，但并不能據此確認其享有不動產的所有權——和某訴南京市浦口區恒之輝石業經營部案外人執行異議之訴案
【案例要旨】不動產因未依法辦理登記，不發生物權變動的效力，即房屋的所有權并未發生變動。商品房消費者購買房屋的物權期待權在符合可排除執行情形下，商品房消費者可向人民法院主張物權期待權的保護已排除執行，但商品房消費者依據已簽訂的房屋買賣合同請求人民法院確認其享有房屋所有權的，不予支持。
案號：（2022）魯17民終761號
審理法院：山東省菏澤市中級人民法院
案例來源：中國裁判文書網
司法觀點
一、不動產的范圍及房地一致原則
不動產，是指依照其物理性質不能移動或者移動將嚴重損害其經濟價值的有體物，包括土地以及房屋、林木等土地定著物，對整個社會都具有重大的政治意義與經濟意義。
土地是指包括土地、森林、水、礦藏以及陽光、空氣的一切自然資源。
地上定著物，是指房屋、橋梁、鐵路等固定且附著于土地之物，達到經濟上之目的。
不動產的物權，在各國都是傳統物權法最重要的內容。不動產物權的重要意義和作用，又與不動產登記制度有著緊密的聯系。本條（《民法典》第二百零九條）規定，除法律另有規定外，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。這表明，原則上不動產物權登記是不動產物權的法定公示手段，是不動產物權設立、變更、轉讓和消滅的生效要件，也是不動產物權依法獲得承認和保護的依據。“居者有其屋，耕者有其田”，與社會經濟生活息息相關的不動產就是房屋和土地。
我國采分離主義下的“房地一致”制度，對土地管理和城市房地產管理分別立法，在物權法中，土地使用權屬用益物權，與房屋所有權分屬不同物權，對此，《擔保法》第四十二條、《物權法》第一百八十條、《民法典》第三百九十五條將“建筑物和其他土地附著物”和“建設用地使用權”作為兩項可抵押的財產分別予以規定。根據一物一權原則，建筑物和土地使用權可分別設定抵押權，說明兩者系不同的物權客體。又如，《民法典》第四百一十七條規定：“建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但是，新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償。”即建設用地使用權抵押在先，新增建筑物所有權的客體與擔保物權的客體并不重合。基于房屋和土地在經濟利用、使用價值的不可分性，法律必須確保建筑物受讓人取得合法、完整的基地利用權，“房”“地”之上的處分權和處分性物權不可擇一行使，這就是我國法的房地一致原則，如不能單獨轉讓房屋而房屋范圍內的土地使用權不發生轉讓，又如建設用地抵押權和附著于建筑物之上的建工價款優先權的實現亦不可分別進行。《民法典》第三百九十七條規定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依據前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。”所謂“視為一并抵押”是法律擬制的“一并”，其意在權利人將房或地單獨處分時，法律推定其對未約定處分的財產作出共同處分的意思表示，發生一并處分的法律后果，并不意味著“房”“地”在物權客體上合二為一。
（摘自最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組主編：《中華人民共和國民法典物權編理解與適用》（上），人民法院出版社2020年版，第47~49頁）
二、登記生效的例外情形
依據本條（《民法典》第二百零九條）第一款，不動產權利變動原則上應當以登記作為要件，但法律有特別規定的除外。從《民法典》物權編來看，其例外情形為：
1.非基于法律行為的物權變動
民事法律行為和法律行為之外的法律事實，均可引起物權的變動。《民法典》物權編第二章第三節對非基于法律行為的物權變動的情形進行了列舉式規定，分別在第二百二十九條、第二百三十條、第二百三十一條規定了因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等導致物權變動的情形，因繼承取得物權的情形，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的情形。
需要指出的是，第二章第三節僅為例示性規定，其并未也不可能窮盡各種非基于法律行為的物權變動的情形。除其列舉之外，就《民法典》的情形還有添附（包括混合、附合、加工），拾得遺失物、漂流物或者發現埋藏物、隱藏物（遺失物被拾得或者埋藏物、隱藏物被發現并被送交有關部門后，有關部門不知道權利人的，應當及時發布招領公告，自發布招領公告之日起1年內無人認領的，歸國家所有），善意取得，建設用地使用權的提前收回，標的物滅失導致物權消滅。
因法人或者其他組織分立、合并導致物權轉移；基于擔保物權的從屬性，在主債權轉移的情況下，擔保物權也應當依據法律的規定而直接發生轉移；基于地役權的從屬性，需役地所有權、使用權轉移也應當依據法律的規定而直接導致地役權轉移，這些情形下，相關事實一經發生就依法發生物權變動的效果，其顯然屬于非基于法律行為的物權變動。
其他非基于法律行為的物權變動還包括：相關行政、刑事法律中規定的沒收，沒收顯然也將導致物權的消滅或者說國家對被沒收物的原始取得。司法解釋中承認混同而消滅他物權。實踐中與學理上也普遍承認先占發生取得所有權的效力。
2.基于法律行為而變動物權，但依法采登記對抗主義的情形
這包括地役權的設立、土地承包經營權的設立、轉讓和互換等。換言之，基于法律行為的不動產物權變動中，登記原則上為物權變動的生效要件，法律特別規定的情況下為物權變動的對抗要件。
（摘自王利明主編：《中國民法典評注——物權編》（上冊），人民法院出版社2021年版，第43~44頁）
關聯法條
1. 《中華人民共和國民法典》
第二百一十四條 【不動產物權變動的生效時間】不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。
2. 《不動產登記暫行條例》（2019修訂）
第二條 本條例所稱不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。
本條例所稱不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。
3. 《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉物權編的解釋（一）》
第一條 因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。
4. 《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》
第四條 有下列情形之一，當事人將擔保物權登記在他人名下，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，債權人或者其受托人主張就該財產優先受償的，人民法院依法予以支持：
（一）為債券持有人提供的擔保物權登記在債券受托管理人名下；
（二）為委托貸款人提供的擔保物權登記在受托人名下；
（三）擔保人知道債權人與他人之間存在委托關系的其他情形。
5. 《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（2020年修正）
第十五條 被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。
