隨著社會的變遷和人們觀念的開放，離婚的發生率也在逐漸上升。
我們根據近日辦理的多起離婚案件，就離婚時婚后共同還貸部分補償份額的計算規則做具體分析，以期給各位同仁在辦理離婚案件時有所助益。
01法條概述
根據《最高人民法院關于適用婚姻家庭編的解釋（一）》第七十八條的規定，夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。
依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動產登記一方的個人債務。
雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據民法典第一千零八十七條第一款規定的原則，由不動產登記一方對另一方進行補償。
根據《民法典》第一千零八十七條第一款，離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成的，由人民法院根據財產的具體情況，按照照顧子女、女方和無過錯方權益的原則判決。
根據上述條文可知，一方婚前買房，以個人財產支付首付款，登記于一方名下，婚后以夫妻共同財產還款，離婚時不動產登記一方需對該共同還貸部分以及其財產增值部分對另一方進行補償，對于該補償如何計算，司法實踐中各法院處理不一。
然而，大部分法院在計算補償款時，通常會采用以下兩個公式之一進行計算，若案情需要，可根據公式計算的結果基礎上，綜合考慮財產具體情況，結合照顧子女、一方過錯程度及女方權益等原則行使一定的自由裁量權，對補償額做出公平裁判。
具體分析如下：
02第一個計算補償的公式：補償數額=夫妻共同還貸部分×不動產升值率÷2
在使用該公式時，第一步是計算不動產升值率，不動產升值率=不動產現價格÷不動產成本。其中不動產成本=購買時不動產價格+共同還貸的利息部分+其他費用比如契稅、印花稅、營業稅、評估費等。
第二步是計算非產權登記一方所得補償，即補償數額=夫妻共同還貸部分×不動產升值率÷2。
該公式是最高人民法院民一庭的計算公式。
例如，在金某某與劉某某離婚后財產糾紛一案中【案號：（2018）滬0115民初50611號】，法院認為，系房屋現值為578萬元，結婚時的價格為68萬元，共同已還利息為3,972.32元，其他費用12,296元，升值率為8.3，婚后歸還的貸款本息84,407.92元中應扣除金某某婚前的公積金結余2,259.66元，金某某應給付劉某某的補償款為340,915元。
具體計算如下：（84407.92-2259.66）*【5780000÷（680000+3972.32+12296）】÷2=340915.279 元
再如，在徐某與汪某離婚糾紛一案中【案號：(2018)皖01民終1002號】，法院認為，根據徐某1一審提供的購房合同及二審提供的還貸明細表，該房屋的購買價為447615元，雙方婚內共同償還貸款111672元，其中本金35300元，利息76372元，現雙方均同意房屋現價值100萬元，故案涉房產增值部分經計算為106560元。
具體計算如下：111672×【1000000÷（447615+76372）】÷2=106560 元03
第二個計算公式：補償數額=婚后還貸本息總額÷（購買時房價+應還貸款利息總額）×離婚時房價÷2
在使用此公式時，雙方需對離婚時房價達成一致意見，如無法達成，則需要委托資產評估機構進行評估。房屋評估現值以法院委托時確定的時間為準。該公式是北京高級人民法院的計算公式。
例如，在金某與張某離婚后財產糾紛一案中【案號：（2022）京01民終6596號】，法院認為，鑒于雙方均認可X1房屋在結婚時點價值為143萬元，離婚時點價值為350萬元，根據法院查明的婚姻關系存續期間雙方共同還貸的事實，法院認定X1房屋歸金某所有，房屋剩余貸款由金某負擔，金某補償張某雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分。
應補償數額=（共同還貸數額÷總購房款）×房屋現值×50%，總購房款為結婚時房屋價值及共同還貸期間產生的利息總額?，F雙方均認可結婚時X1房屋價值為143萬元，故總購房款為1561 604.34元（1 430 000元＋131604.34元）。
綜上，金某應支付張某X1房屋共同還貸及增值部分的折價款為354 886元。具體計算如下：316 681÷1561 604.34×3 500 000×50%≈354 886 元
再如，在韓偉、樊晶晶離婚后財產糾紛一案中【案號：(2022)陜0103民初27909號】，法院認為，案涉房屋首付款168378元，截至2023年2月3日，案涉房屋已還本金102462.88元，已還利息223765.64元，貸款余額267537.12元。
上述金額合計762143.64元。
原、被告婚姻存續期間共計還款236821.12元。因原、被告雙方均同意對房屋現價確定為1000000元，故原告應向被告支付補償款155365元。
具體計算如下：236821.12÷762143.64×1000000×50%=155365 元04
綜合裁量補償數額
法院最終判決的補償款，并非完全按照公式計算得出，還應根據案件實際情況，綜合考慮財產具體情況，結合照顧子女、一方過錯程度及女方權益等原則行使一定的自由裁量權，對補償額做出公平裁判。
例如，在許某等與李某分家析產糾紛一案中【案號：(2019)京02民終4111號】依據現有證據及當事人陳述可以認定李某對離婚存在過錯。
雖然在離婚訴訟中，李某已經給付步某精神損害撫慰金，但上述情形只是針對離婚訴訟中損害賠償的處理，并不能以此對抗分割財產時的處理。
法院以售樓款作為基數，并結合共同償還本息數額、購房價格、全部應還利息并結合李某對離婚的過錯程度等因素酌情確定補償款數額為250000元。
05結語綜上所述，以上計算公式是目前法院采用較多的計算公式，然而部分法院也有其各自的計算公式。
對于以上兩個公式，第一個公式是最高人民法院民一庭的計算公式，更具有參考價值。
對于財產增值部分，離婚時應根據民法典第一千零八十七條第一款規定的原則，由不動產登記一方對另一方進行補償。
本文作者
胥婉姝 律師
畢業于大阪大學，獲得法學碩士學位。
專業領域
專注于解決著作權侵權糾紛、商標行政訴訟糾紛、不正當競爭糾紛等。
朱瑋潔 律師
畢業于新加坡國立大學，獲得法學碩士學位；獲得華東政法大學（法學）和東華大學（英語）雙學士學位。
專業領域
知識產權、公司商務、企業合規、勞動人事以及仲裁和訴訟等。
