之前，筆者已經分析過， 對于夫妻財產歸屬，有一個大的原則，那就是婚前各自的財產歸各自所有，婚后有約定的從約定，無約定的視為夫妻共同財產 。但是由于房子這種高價值資產的特殊性，導致了出資情況的千差萬別，在不同的出資情況下，如何認定房屋權屬？筆者嘗試分析如下。
一、雙方個人出資。
1、婚前一方出資登記在該方名下。根據上述原則，該種情況顯然屬于該方婚前取得的資產，屬于婚前一方個人財產。如果房屋系按揭購買，婚后有共同還款的，法院會判決房屋歸出資方所有剩余貸款也應由該方繼續償還。但夫妻關系存續期間的還款及對應增值部分屬于共同財產。出資方應對另一方共同還款及對應房屋增值部分進行補償。
2、婚前雙方或者一方出資登記在另一方名下。此種情況，如果雙方未能結婚，出資方可以主張系以結婚為目的附條件贈予，雙方未能結婚的，應予以返還。如果雙方已經結婚，民法典、司法解釋未做規定，但一些地方性法院做出了規定，比如《北京市高級人民法院民一庭關于審理婚姻糾紛案件若干疑難問題的參考意見》就規定：“婚前由雙方或一方出資，登記在另一方名下的房產，有證據表明雙方是以結婚、長期共同生活使用為目的購房，在離婚時應考慮實際出資情況、婚姻關系存續時間、有無子女等情況由產權登記一方對另一方予以合理補償。”筆者認為，上述地方性規定，較為合理。
3、婚后一方用婚前資產購買房屋。如果產權登記在出資方名下，屬于個人財產形式的轉化，仍為出資方的個人財產。如果登記在雙方名下，則可以視為婚前個人財產已經約定轉化為夫妻共同財產，但在房產價值分割時應考慮夫妻雙方對于房產出資貢獻大小，酌情進行比例分割。當然如果有按揭的情況，首付部分按照上述原則進行分割，按揭部分視為共同財產。
二、父母出資。
（一）父母出資全額購房或者支付首付的。雙方父母出資購房,一般認定為對子女的贈予，但需要判定出資是對雙方的贈予還是對一方的贈予，如果是對雙方的贈予，房屋屬于雙方共同財產，如果是對一方的贈予，則屬于該方個人財產。
對此，最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）第二十九條對父母出資為子女買房是這樣規定的：當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女個人的贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。
當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，依照約定處理；沒有約定或者約定不明確的，按照民法典第一千零六十二條第一款第四項規定處理（受贈的財產為夫妻共同財產，但是民法典第一千零六十三條的規定，贈與合同明確只贈予一方的，視為對該方的個人贈予）。
婚前出資的比較好理解了，關鍵就是結婚后的出資如何理解。有約定的，按照約定處理。比如父母在出資時明確表示出資算作借款的，那么就按照借款處理。即使按照民法典第第一千零六十三條的規定只贈予一方的財產為個人財產，也是需要有明確的約定才可以適用，既贈與合同明確約定只贈予一方。如果沒有任何約定，則視為對夫妻雙方的贈予。
簡單來說，對于上述父母出資問題，如無特別約定婚前為對自己子女的贈予，婚后屬于對雙方的贈予。
（二）父母代為支付按揭款的性質如何認定？
現實情況中父母為子女代為還貸的現象屢見不鮮，父母的行為如何認定是對子女一方的贈與還是雙方的贈予？司法實踐并未形成統一觀點。
有些法院認為婚后父母的還貸行為，應認定為對夫妻雙方的贈與，也有法院認為父母在婚前、婚后持續還貸并將貸款還清的行為，是替子女償還婚前個人債務行為，不是對夫妻雙方的贈與。
綜上，離婚訴訟中，如何處理雙方財產，尤其是房產歸屬，始終是較為復雜的問題。法律規定的原則性，和民事活動的多樣性，決定了法律適用的復雜性。本文僅做粗淺探討，供大家參考，不作為判斷依據。
