現(xiàn)實(shí)生活中，我們經(jīng)常會(huì)遇到這樣的情況：夫妻一方要求另一方在婚前出資買(mǎi)房，婚后加上自己的名字，在婚姻財(cái)產(chǎn)方面給自己一份保障。那么，從法律角度看，這樣的行為是否有法律效力，能不能一定保證自己在離婚的時(shí)候分到房子的一半呢？答案其實(shí)是否定的。
因?yàn)榛榍百I(mǎi)房，婚后加名這一件簡(jiǎn)單的事，根據(jù)全款購(gòu)房還是按揭購(gòu)房、就加名事項(xiàng)有無(wú)書(shū)面協(xié)議、是否已經(jīng)完成變更登記等不同情形，其法律意義和法律效果會(huì)有很大差別。本文主要針對(duì)：一方婚前全款買(mǎi)房，婚后加配偶姓名；一方婚前貸款買(mǎi)房，婚后加配偶姓名并以夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還房貸；一方婚前貸款買(mǎi)房，婚后共同還款但未實(shí)際變更登記加配偶姓名三種典型情形進(jìn)行分析，剖析如果夫妻雙方離婚，房產(chǎn)該如何分配：
01婚前全款買(mǎi)房，婚后加配偶姓名
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱“《民法典》”）第1063條第一項(xiàng)，一方的婚前財(cái)產(chǎn)為個(gè)人財(cái)產(chǎn)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>婚姻家庭編的解釋（一）》（以下簡(jiǎn)稱“司法解釋”）第26條規(guī)定，夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚后通過(guò)孳息和自然增值方式產(chǎn)生的收益仍為個(gè)人財(cái)產(chǎn)；第31條規(guī)定，除另有約定外，個(gè)人財(cái)產(chǎn)不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。也就是說(shuō)，如果（1）一方婚前全款買(mǎi)房并登記在自己名下，或者（2）一方婚前貸款買(mǎi)房登記在自己名下，但是婚后以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸，則該房產(chǎn)為婚前購(gòu)房一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚姻關(guān)系不會(huì)導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)；如果房產(chǎn)在婚姻關(guān)系存續(xù)期間因房?jī)r(jià)上漲發(fā)生增值，這部分增值屬于自然增值，也是婚前購(gòu)房一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)另一方不能請(qǐng)求將該房產(chǎn)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。
但是，如果在婚后加上另一方姓名，該房產(chǎn)的所有權(quán)人就會(huì)相應(yīng)地發(fā)生變化，其財(cái)產(chǎn)屬性也會(huì)發(fā)生變化。
首先，從定性來(lái)看，加名后，房產(chǎn)將由個(gè)人所有變?yōu)榉蚱薰餐??！睹穹ǖ洹返?09條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。”也就是說(shuō)，我國(guó)的物權(quán)變動(dòng)采取的是登記生效主義，登記是物權(quán)變動(dòng)的生效條件。一方婚后將自己個(gè)人名下的房產(chǎn)變更登記為雙方，發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，該房產(chǎn)由夫妻二人共有，在離婚時(shí)，雙方可以請(qǐng)求分割。除非購(gòu)房一方能夠舉證存在該變更登記不產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效果，如雙方存在約定變更登記在二人之間不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移效力的約定、該變更存在民事法律行為無(wú)效的情形等。否則，在發(fā)生變更登記后，購(gòu)房一方主張不房產(chǎn)為個(gè)人財(cái)產(chǎn)或者不按夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割的，很難得到支持。
其次，從定量來(lái)看。一方面，要看登記時(shí)登記為按份共有還是共同共有。如果登記為按份共有，按份共有份額的登記有效，離婚時(shí)一方主張按照份額分割，應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?。如果登記時(shí)未明確份額，登記為共同共有，這種情況下，在共有期間，雙方對(duì)房產(chǎn)的占有不區(qū)分份額，雙方就該房產(chǎn)享有同等權(quán)利，在進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割時(shí)才對(duì)份額進(jìn)行確定。另一方面，在登記為共同共有的情形下，分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，具體如何確定分配比例，需要結(jié)合具體案件情況分析，根據(jù)目前的法院判決，有支持雙方各占房屋50%份額的情況，也有支持未出資一方占20%份額的情況，其中：
（2021）鄂05民終3327號(hào)民事判決支持各取得50%份額。判決書(shū)中指出“涉案房產(chǎn)雖系祁曉凱單獨(dú)出資，但女方也在處理家務(wù)、照顧小孩方面有所付出，現(xiàn)登記為祁曉凱與程梅共同共有，應(yīng)視為祁曉凱對(duì)程梅贈(zèng)與，且該房產(chǎn)贈(zèng)與已經(jīng)在房產(chǎn)所在地登記機(jī)構(gòu)辦理變更登記。程梅現(xiàn)要求分割該房產(chǎn)，具有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。鑒于上述雙方之間的關(guān)系，一審法院從涉案房屋登記在程梅名下的背景和目的，結(jié)合雙方的住房情況，從保護(hù)婦女權(quán)益角度考慮，判決涉案房產(chǎn)應(yīng)歸祁曉凱所有，并由祁曉凱向程梅支付房屋評(píng)估鑒定價(jià)款的一半符合法律規(guī)定，并無(wú)不當(dāng)。”
（2020）浙01民終4427號(hào)民事判支持未出資一方取得20%份額。判決書(shū)中指出“本院認(rèn)為，共同共有財(cái)產(chǎn)的分割應(yīng)考慮共有人對(duì)財(cái)產(chǎn)的貢獻(xiàn)大小等因素，案涉房屋系被上訴人鄭某于婚前購(gòu)買(mǎi)并付清全部房款，且在雙方離婚后仍由被上訴人居住管理，在雙方均主張房屋所有權(quán)，二審中被上訴人亦明確表示不同意競(jìng)價(jià)的情況下，原審法院確定由被上訴人鄭某取得案涉房屋所有權(quán)，并無(wú)不當(dāng)。同時(shí)，結(jié)合鄭某婚前付清房屋全款、婚后夫妻雙方共同償還債務(wù)的數(shù)額、結(jié)婚時(shí)間長(zhǎng)短等因素，原審法院判令由上訴人孫某取得案涉房屋百分之二十的份額，由鄭某以雙方認(rèn)可的房屋價(jià)值為基數(shù)給予孫某相應(yīng)折價(jià)款，應(yīng)屬合理。”
由此可見(jiàn)，在婚后登記為共同共有的情況下，法院一般會(huì)判定房產(chǎn)為夫妻共同共有，但是在確定分配比例時(shí)，會(huì)考慮出資貢獻(xiàn)情況，雙方在處理家務(wù)、照顧子女方面的付出，雙方的住房情況，結(jié)婚時(shí)間的長(zhǎng)短，離婚是否存在過(guò)錯(cuò)等因素，合理確定比例。
02婚前貸款買(mǎi)房，婚后加配偶姓名
除了婚前一方全款買(mǎi)房，婚后加名?，F(xiàn)實(shí)中我們經(jīng)常遇到的可能是婚前按揭買(mǎi)房，婚后夫妻共同還貸的情形。比如：雙方父母爭(zhēng)著為兩個(gè)孩子付房子的首付，讓對(duì)方承擔(dān)房子的裝修費(fèi)用或者買(mǎi)車(chē)，因?yàn)榉孔拥谋Ｖ祵傩砸妊b修和汽車(chē)強(qiáng)的多，但是太不樂(lè)意加上另一方的名字。那么，這背后的法律邏輯是什么呢？這是因?yàn)?，如果是一方婚前按揭買(mǎi)房，婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸并加上另一方的名字，該房產(chǎn)也會(huì)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在分割時(shí)雖然可能對(duì)首付方進(jìn)行適當(dāng)照顧，但相對(duì)于未加名的情形，其分配的數(shù)額肯定要低。其實(shí)，對(duì)于婚前貸款買(mǎi)房，婚后共同還貸并加配偶名字的情形：
從現(xiàn)狀來(lái)看，這種情形相對(duì)較少。這是因?yàn)榘唇屹I(mǎi)房，在取得銀行貸款時(shí)，需要將房屋抵押給銀行。在《民法典》生效之前，根據(jù)《物權(quán)法》第191條規(guī)定，抵押物轉(zhuǎn)讓需要征得抵押權(quán)人同意，而且轉(zhuǎn)按揭的手續(xù)相對(duì)麻煩，增加了銀行和購(gòu)房者變更登記的風(fēng)險(xiǎn)和難度，這就導(dǎo)致大多數(shù)銀行要求按揭房如果想要變更登記需要先還清貸款，這對(duì)很多人來(lái)說(shuō)無(wú)疑是不太現(xiàn)實(shí)的。雖然《民法典》第406條對(duì)該條表述做了修改，規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。”取消了原來(lái)經(jīng)同意才能轉(zhuǎn)讓抵押物的規(guī)定，但是增加了抵押權(quán)可以因當(dāng)事人約定變更的條款，也就是說(shuō)購(gòu)房者與銀行之間簽訂的擔(dān)保合同中約定抵押物轉(zhuǎn)讓需要經(jīng)過(guò)銀行同意，購(gòu)房者變更登記仍需征得銀行同意。
從法律效果來(lái)看，如果夫妻二人成功辦理了所有權(quán)變更登記，雖然貸款購(gòu)買(mǎi)的房子存在抵押權(quán)，但就房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果來(lái)看和全款購(gòu)房是相同的，該房屋根據(jù)登記情況由夫妻二人共有；離婚時(shí)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割也需要考慮出資貢獻(xiàn)情況，雙方在處理家務(wù)、照顧子女方面的付出情況，雙方的住房情況，結(jié)婚時(shí)間的長(zhǎng)短，離婚是否存在過(guò)錯(cuò)等因素。如北京市第二中級(jí)人民法院作出的(2015)二中民終字第06411號(hào)判決便將婚前男方購(gòu)房，婚后變更登記為按份共有50%，二人共同還貸一段時(shí)間后離婚的房子判歸男方，由男方對(duì)女方進(jìn)行補(bǔ)償。
除對(duì)積極財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分配外，消極財(cái)產(chǎn)也應(yīng)當(dāng)一并主張。那么，在離婚時(shí)就未還清貸款的償還義務(wù)是否也能要求由夫妻二人承擔(dān)呢？答案應(yīng)該是肯定的。這是因?yàn)椋谧兏怯浧陂g，銀行和購(gòu)房人的債權(quán)債務(wù)關(guān)系可能面臨以下兩種情形：第一種情形是銀行追加另一方為共同債務(wù)人，房產(chǎn)仍為抵押物，夫妻二人對(duì)貸款承擔(dān)共同還款義務(wù)。第二種情形是房屋變更登記完成，但是銀行未追加債務(wù)人，這種情況也很難免除另一方的債務(wù)，這是因?yàn)橘?gòu)房貸款很有可能被認(rèn)定為夫妻共同債務(wù)?！端痉ń忉尅返?3條規(guī)定：“債權(quán)人就一方婚前所負(fù)個(gè)人債務(wù)向債務(wù)人的配偶主張權(quán)利的，人民法院不予支持。但債權(quán)人能夠證明所負(fù)債務(wù)用于婚后家庭共同生活的除外。”也就是說(shuō)，雖然婚前個(gè)人債務(wù)由個(gè)人償還，但是因?yàn)橘J款所購(gòu)房屋用于婚后家庭共同生活，所以銀行有可能據(jù)此主張夫妻另一方承擔(dān)還款責(zé)任。
03婚前按揭買(mǎi)房，婚后共同還款但未實(shí)際變更登記便離婚
除了前述兩種情形，生活中還有婚前按揭買(mǎi)房，婚后共同還貸但是并未實(shí)際變更登記便離婚的情形。這也是大家普遍認(rèn)為的，只要付了首付，婚后就算是共同還貸，到時(shí)候離婚，房子還是歸自己，自己只需要退還對(duì)方已償還貸款和相應(yīng)增值部分。其實(shí)，該說(shuō)法是有一定道理的：
該情形在《司法解釋》第78條作了規(guī)定，裁判規(guī)則相對(duì)明確：“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。
依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動(dòng)產(chǎn)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)民法典第一千零八十七條第一款規(guī)定的原則（照顧子女、女方和無(wú)過(guò)錯(cuò)方權(quán)益的原則），由不動(dòng)產(chǎn)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。”
也就是說(shuō)，婚前一方貸款買(mǎi)房登記自己名字，婚后夫妻共同還貸，離婚時(shí)就該房產(chǎn)的分配需要先采取協(xié)商的方式解決，協(xié)商不成由法院判決：房子歸登記一方所有，另一方給予補(bǔ)償。補(bǔ)償時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)照顧子女、女方和無(wú)過(guò)錯(cuò)方權(quán)益的原則，由登記所有權(quán)人對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還貸款和在共同還貸期間房屋的增值部分向另一方進(jìn)行補(bǔ)償。比如說(shuō)小王婚前首付100萬(wàn)購(gòu)房一套，貸款300萬(wàn)，結(jié)婚時(shí)房屋價(jià)值300萬(wàn)；婚后小王和小張共同償還200萬(wàn)貸款后離婚，離婚時(shí)房屋價(jià)值400萬(wàn)，那么，法院就應(yīng)當(dāng)對(duì)小王和小張共同還貸的200萬(wàn)和相對(duì)應(yīng)100萬(wàn)增值中的50萬(wàn)進(jìn)行分割，房屋歸小王所有，剩余的100萬(wàn)元貸款為小王個(gè)人債務(wù)。
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