作者：熊承星

作者簡介：華中科技大學法律碩士，專職律師。中國法學會會員，廣州黃埔法院特邀調解員，中國微信詩歌學會會員、湖北詩詞學會會員、湖北楹聯學會會員

文丨熊承星

我有好幾次被同事或律師同仁問到關于離婚訴訟中共同還貸及增值/補償款如何計算的問題，我發現許多律師對這個問題的理解其實都是模糊的，也就是說他們并沒有完全理解。即便是對于一些以代理離婚訴訟為主要業務的專業離婚律師，如果從來沒有深入研究過這個問題的話，當你本來有反駁上訴空間時，你對于法院判決書中采用的房屋補償款計算方式可能就不知道如何有效挑刺。尤其是在房子價值較大的情形下，不同的計算方式就可能導致不同的計算結果，而這個結果在數額上有時可能是十來萬甚至更大的差異。

本文就專門講講這個共同還貸及增值/補償款的計算方式問題。

01.哪些情形需要計算共同還貸及增值/補償款？

法律上“共同還貸”的涵義我就不贅述了。

離婚訴訟（或離婚后財產糾紛案等）中，只要案件所涉房子在夫妻婚姻關系存續期間存在用夫妻共同財產還貸行為（無論是從夫妻哪一方銀行賬戶支付貸款）的，如果貸款沒有全部還清，那一般就會涉及到需要計算共同還貸及增值/補償款這個問題（訴訟實務中，男女雙方都要房子且還愿意各占一半產權的情形較少，一般是一方要房子，另一方要補償；或者雙方都不要房子的情形下，房子賣掉再分）。如果房貸已經全部還清，那補償計算方式就很簡單，這也不是我想講的東西，就略掉。

至于房子是婚前購買還是婚內購買，或者一方瞞著另一方在婚姻關系存續期間偷偷買房、偷偷還貸（比如男方隱藏財產，或者男方給第三者買房子等情形），無論房子寫哪一方名下，這些情形都可能會涉及到需要計算共同還貸及增值/補償款問題。

上面這些比較容易理解，咱們直接進入重點內容。

02.理解“共同還貸及增值部分”本質：房屋增值系數

為便于大家理解，咱們先以一個法條作為切入口。

《民法典婚姻家庭編司法解釋（一）》第七十八條規定：夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。

依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動產登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據民法典第一千零八十七條第一款規定的原則，由不動產登記一方對另一方進行補償。

上述這兩款其實就是照搬了原《婚姻法司法解釋（三）》第十條規定（婚姻家事律師對這個法條應該極為熟悉）。該法條中規定的“雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分”，也即離婚訴訟中常見的需要計算共同還貸及增值/補償款的情形。

那到底如何計算這個“共同還貸及增值”呢？我們會在一些實務文章或書籍中看到這種計算方式：

共同還貸及增值部分=夫妻婚后共同還貸部分÷實際總房款×離婚時房屋市場價值

這個公式里，每一項似乎都沒啥理解難度，比如“夫妻婚后共同還貸部分”這一項從銀行還貸記錄就容易計算出來；“實際總房款”也容易理解，指購房時花費的成本；“離婚時房屋市場價值”也好理解，實務中直接按夫妻雙方都認可的房屋價值或者按房產評估價值來計算即可。

確實，如果僅看這個公式是比較容易理解的，但一旦放在具體的訴訟實務中，尤其是當你看到對于同樣的房產情形，但不同法院判決書中用不同方式計算但你又說不出差別在哪，這個時候你就糊涂了，你也不知道法院的計算方式對不對。你只知道按法院的計算方式用手機計算器驗算一遍后沒發現計算錯誤，于是你就認可了法院的計算方式。但問題是，法院的計算方式就一定準確或公允么？其實不一定。

我們不知道法院的計算方式對不對，對上面這個公式也容易忘掉（非婚姻家事律師遇到類似案件了一般都是臨時查看相關文章學習），核心原因其實是由于我們沒能理解上面這個計算公式本身的涵義。

上面這個公式，它是最簡潔的一個，省去了很多細枝末節。我們可以理解為它是一個“元公式”，但在理解時，我們需要從數學視角切入。

其實，上面的“元公式”可以換一種表述方式：

共同還貸及增值部分 = 房屋增值系數 × 共同還貸部分

房屋增值系數（也可稱為“升值率”），就是房屋現價值與原始購房價值的比。放在上面的公式里，就是“離婚時房屋市場價值÷實際總房款”。如果房子增值系數為“1”，即沒有漲價（生活中很少出現這種情形），那共同還貸部分就是需要分割的部分。

上面的元公式是先除后乘，而從增值系數這個角度來理解的優勢是，它從形式上將共同還貸部分視為一個常量，將后面部分單獨拎出來理解成“房屋增值系數”。這樣理解符合人簡易思維原則的特點，我們直接從字面上就容易理解上述公式的含義，甚至理解后就不易忘掉。

事實上，離婚訴訟實務中，但凡涉及到需要計算房屋還貸及增值部分這種情形的，其本質都可以從我講的這個“房屋增值系數”角度來計算。它是我們理解、掌握、記憶相關房屋價值分割計算方式的一種極為簡易、便捷的思維方式。

（用“增值系數”乘以“雙方共同財產部分”，再乘以分割比例，就是需要補償的數額。這種計算思路適用于房屋產權比較雜的情形，比如上面列舉的法條中一方婚前購房、婚后夫妻共同還貸這種情形，婚前一方支付的購房款及還貸額所對應的房屋產權其實屬于其個人部分，但婚后共同還貸部分又屬于夫妻共同財產，這種權屬份額就是產權比較雜的情形。這個時候就能用上這種增值系數計算思路了。如果房屋產權完全屬于一方個人財產，或者完全屬于夫妻共同財產，那就沒必要如此復雜計算了。這一點無須贅述）

03.計算房屋增值系數的5種方式

這部分及下面第4部分是本文的重中之重，是所有婚姻家事律師都應該熟悉的業務知識技能。

說回正題。就我所見過的房屋增值系數計算方式，大致有七八種之多吧。這里我介紹其中的5種“基本”方式（其中一種為最高院官方觀點），其他計算方式一般只在學術類文章中出現過，屬于極少數觀點，略去不提（我沒介紹的計算方式，有些從理論上講可能更為合理，但目前還不能為實務界所接受，所以就沒必要提。有興趣的讀者可自行搜索相關文章了解）。

方式一：房屋增值系數=離婚時房屋價值÷（買房時房屋價值+已償還貸款利息）

其中，已償還貸款利息=已償還貸款總額﹣已償還貸款本金

我稍作解釋下。我上面說的那個“元公式”中，房屋增值系數=離婚時房屋市場價值÷實際總房款，這個“實際總房款”在上面這個“方式一”中就是括號里的內容。它把“已償還貸款利息”考慮進去了。

婚姻家事律師應該能意識到，該“方式一”其實就是目前訴訟實務中許多法院的計算方式。能熟悉并掌握這種計算方式，你才算懂得“法官思維”。

方式二：房屋增值系數=離婚時房屋價值÷（買房時房屋價值+按揭貸款利息總額）

其中，按揭貸款利息總額=按揭貸款總還款額﹣按揭貸款金額

該計算方式與上面“方式一”對比很明顯的不同在于，“方式二”計算出來的房屋增值系數更小，因為分母中利息數額更大了。

方式三：房屋增值系數=（離婚時房屋價值﹣未還貸款本息總和）÷（買房時房屋價值+按揭貸款利息總額）

對比可知，該計算方式與上面的“方式二”對比，其把“未還貸款本息總和”考慮進去了，理論上講更公允、合理，但計算出來的房屋增值系數會比“方式二”小一些，因為分子少了。

方式四：房屋增值系數=（實際已付款總額+房屋婚內增值額）÷（買房時房屋價值+按揭貸款利息總額）

其中，

實際已付款總額=購房首付款金額+婚前個人還貸額+婚內夫妻共同還貸額

房屋婚內增值額=離婚時房屋價值﹣結婚時房屋價值

這種計算方式的獨特之處在于，它比較“斤斤計較”，房屋增值額從雙方結婚登記之日起嚴格計算。

方式五：房屋增值系數=離婚時房屋價值÷（結婚時房屋價值+共同已還房貸利息+其他費用）

其中，其他費用=購房的必要支出=契稅+印花稅+評估費+中介費等

注意，“方式五”這種計算方式就是最高人民法院民一庭的官方觀點，婚姻家事律師很有必要熟練掌握。

我上面介紹的這5種計算方式只是“基本”方式，實務中可能會見到各種變體形式。比如在“離婚時房屋價值”這一項上，離婚訴訟中如果是房屋評估機構來評估房屋價值的話，那就會產生評估費用；如果房子是拍賣方式賣掉的，就可能會扣除拍賣費用等雜七雜八的費用。如果房子是婚內購買但夾雜有其他人一起還貸情形的，那對于“共同還貸部分”的理解就得相應變化才行，有時可能需要把房子首付款計算進去（文章末尾我附了一個真實案例，就是這種需要把首付款計算進去的情形）。

其實如果我們仔細比較上面這5種計算方式，會發現沒有一種是完美的，如果結合各種計算方式中合理的地方綜合一下，可能就是更為合理、公允的計算方式了（其實就是我上面說的沒提到的其他幾種計算方式）。但就訴訟實務而言，我們其實只需要熟練掌握第1種和第5種計算方式基本上就夠了（其他3種，婚姻家事律師有必要熟悉）。

04.我們自己如何選擇？

如果我們自己遇到離婚官司了（或者說律師代理相關案件時），我們選哪種計算方式對自己更有利呢？法院又是否會認可呢？相信你讀到這里時肯定會產生這種想法。

其實就訴訟實務而言，我在上面有提到，最常見的兩種方式其實就是“方式一”和“方式五”。這兩種計算方式中，“已償還貸款利息”和“共同已還房貸利息”其實是一個意思（用不同的說法是因為我原封不動的保留了我接觸這些計算方式時它們的原始表述方式，但這不是重點）。“方式一”和“方式五”最大的不同之處在于，前者是按買房時房屋的價值為基準計算的，而后者是按男女雙方結婚登記時房屋價值為基準來計算的。哪種更合理呢？顯然是后一種（即最高院民一庭的計算方式），因為房子可能是婚前買的，而婚前購買的房子離雙方登記結婚可能有好幾年的時間差距，這期間說不定房價就有顯著差異。而且如果是房屋價值很高的情形（比如四五百萬甚至更高的），那“方式一”和“方式五”計算出來的結果可能就相差很大。

最高院的計算方式似乎更合理，那是不是說就一定要選這種計算方式么？

答：不一定，得看具體情況。

比如，訴訟實務中“方式一”也是很常見的法院采用的計算方式?？赡軙凶x者感到不理解，難道那些基層法院的法官不熟悉最高院官方觀點么？難道案件代理律師沒意識到這一點么？其實都有可能！

還有一種可能：當雙方都有代理律師時，其中一方律師對房子價值分割的各種計算方式極為熟悉（比如像熊律師我這種）而另一方律師明顯專業度不夠（比如像張益達這種律師），如果熊律師發現張律師提出的房產分割計算方式其實對熊律師當事人更為有利時，那熊律師可能就默不作聲暗自心喜，完全認同張律師的意見。而法院也完全有可能直接采納雙方都認可的計算方式（注意，以“方式一”和“方式五”這兩種方式而言，對于同一個房子，它們計算出來的房屋增值系數一般是“方式五”更小，因為對于婚前買房情形而言，買房時房屋價值極大概率是小于結婚時房屋價值的，而“方式五”中又納入了“其他費用”，所以“方式五”這種方式的分母更大，計算出來的結果自然就更?。?。

所以，我們需要熟悉各種計算方式，然后看不同計算方式得出的結果有多大差異，對比后選擇對己方最有利的一種方式向法院提出（或者作為反駁對方、提起上訴的理由）。

但有一點要注意，如果對方直接就是按最高院的觀點來主張的，而事實上按“方式一”計算的結果其實更有利于其自己，那相當于對方幫我們答辯了，為我們省了力氣；如果對方是按“方式一”主張的但其實按“方式五”計算的結果對其更有利，那同樣的道理，我們默默歡喜就好了。訴訟嘛，原則上以己方利益最大化為宗旨。在法律允許范圍內，不違規、不背地里小動作，對方律師輸在水平上了也怪不得他人。

當然，最高院這種計算方式，也是可以在房屋現價值這一項上動腦筋的，也可以主張扣除一些費用，讓計算出來的房屋增值系數更小。這就得看我們自己是哪種立場了。

總而言之，概括起來就是，關于房產共同還貸及增值的計算問題，看哪方先出招（給出計算方式）：如果是自己先出招的，按最有利于自己的方式向法院主張，最差的結果無非就是最終變為最高院（即“方式五”）或“方式一”的計算方式；如果是對方先出招的，看其計算方式與“方式一”或“方式五”比較后哪種更有利于自己，然后相應地提出反駁意見（通俗理解就是，當我們需要給對方補償時就盡量算低房屋價值，比如算低房屋增值系數、扣掉雜七雜八的費用等；當對方需要給我們補償時，我們就按對我們最有利的計算方式進行主張）。

當然，如果遇到業務熟練的法官了，想在計算方式上占便宜的做法可能最終也難實現，但至少我們得知道可能存在的有效應對方式。好比對弈下棋，如果給你的就是不好棋局，那你也得具備一眼看穿全局的能力，做最差的心理預期，但須盡最大努力。

附：

為便于大家理解“增值系數”的涵義，我這里舉一個真實法院判例（法院是按“方式一”來計算的）。

女方與男方于2010年1月26日登記結婚，2019年7月4日經法院調解離婚。離婚后女方才發現，她與男方婚姻關系存續期間，男方有第三者，且男方給第三者買了一個房子。于是女方怒而提起離婚后財產糾紛訴訟，要求男方對自己作出補償。法院經調查后認定的事實有：該房子購買時總價525487.5元。購買時男方出了首付款135487.5元，向銀行貸款39萬元。截止2019年6月，關于這套房子男方已還本息72845.41元（其中含利息44434.88元）。訴訟中雙方一致認可該房子市價約90萬元，男方同意給女方補償，自己要房子；另查明男方與第三者于2019年8月辦理了正式結婚登記手續。請問，假設法院按六四開計算補償款的話，該如何計算呢？（該案例中，法院是按六四開計算的，女方分得60%，這是考慮了男方婚內出軌這一情節）

按我上面講的步驟，可以先計算房屋增值系數。此案例中，按給出的數據可以計算出來：

房屋增值系數 = 900000÷（525487.5+44434.88）≈1.579

第二步，計算“共同還貸部分”。要注意，上面提到的5種計算方式都是按房子是婚前一方購買來設定的，所以夫妻共同的就是還貸部分。但此案例中，房子是男方在婚內偷偷買的，那屬于夫妻共同的部分就不止還貸72845.41元了，還得把首付款135487.5元計算進去。這樣計算出來的結果再乘增值系數才是夫妻共同財產，再乘以補償系數60%就是需要給女方的款項。

完整計算方式：900000÷（525487.5+44434.88）×（72845.41+ 135487.5）×60%=197395元

這就是法院判決書中的計算方式，最終雙方都認可了。

那能否直接按房子現價值扣除剩余未還房貸后，再乘以60%，按所得結果向女方補償呢？不能，因為后來男方與第三者正式辦理了結婚登記手續，也就是說，房子總價值中也有男方與第三者的共同還貸部分。相當于這個房子是一個所有權份額比較雜的“混合體”，所以不能直接按房子賣掉后的凈價值給女方補償。

上面這個例子中我們可以看到，房屋價值才90萬，增值系數就是1.579了，如果現實生活中是北京或上海、深圳這些城市的房子，房價動輒四五百萬甚至更高（如別墅動輒上千萬甚至上億），即便增值系數只相差0.01，乘以高房價后也可能是數十萬的數據差異。我們可以簡單計算下，比如，即便只把購房時的契稅算進去（假設是3萬元），那計算出來的房屋增值系數再乘以共同還貸部分，結果可能也會相差十來萬。

因此，房屋增值系數（升值率）它其實相當于一個“杠桿率”，別看它數額不大，但一旦乘上高價值房價后，結果就會被放大。

這也是我寫這篇文章想表達的觀點：熟悉各種計算方式的意義在于，即便在相關房產分割中無法占盡利益，至少也不能陷入被動，或者說不能僅因認知上的差距（如根本不知道還有對自己更有利且有法院參考判例的計算方式存在）而輸掉本不應該失去的利益。否則那就不是大度，而是愚蠢了（如果自己不計較不在意的，那是另一個話題了）。

（作者：熊承星律師，中國法學會會員，廣州黃埔法院特邀調解員）