為了保障后續訴訟判決得以順利執行，很多原告在起訴時或訴訟過程中往往采取財產保全的措施。通常被保全的財產為銀行賬戶、被告投資公司的股權、持有的不動產等等，其中不動產又區分很多種情形，有大產權、有小產權、也有在建工程等，下面我們就不動產的保全進行梳理分析。
1.若被告已經就涉案房屋辦理了權屬登記或已經取得商品房預售許可證。若取得權屬登記，則根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二條人民法院可以查封、扣押、凍結被執行人占有的動產、登記在被執行人名下的不動產、特定動產及其他財產權。第七條規定，人民法院通過張貼封條或者公告的方式予以保全，并應當通知有關登記機關辦理登記手續。若取得商品房預售許可證但未銷售，則根據《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第十五條房地產開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋，人民法院可以進行預查封。
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2.若被告未辦理房屋權屬登記，但已經繳納了全額或部分土地出讓金。則根據《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第十三條被執行人全部繳納土地使用權出讓金但尚未辦理土地使用權登記的，人民法院可以對該土地使用權進行預查封。第十四條，被執行人不繳納土地使用權出讓金但尚未辦理土地使用權登記的，對可以分割的土地使用權，按已繳付的土地使用權出讓金，由國土資源管理部門確認被執行人的土地使用權，人民法院可以對確認后的土地使用權裁定預查封。對不可以分割的土地使用權，可以全部進行查封。
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3.若被告未辦理房屋權屬登記，涉案房屋也未繳納土地出讓金。根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二條保全未登記的建筑物和土地使用權，依據土地使用權的審批文件和其他相關證據確定權屬。通過查詢《XX市城中村和棚戶區改造事務中心、XXX等借款合同糾紛執行異議執行裁定書》中提到，對于城中存未辦理物權登記部分的改造項目中的不動產，對其權屬判斷應依據土地使用權審批文件和其他相關證據確定，應結合國土局及市資源局發布相關文件進行確權。但此種情形下，認定全權未登記的建筑物和土地使用權難度很大，依據土地使用權的審批文件和其他相關證據確定權屬的難度很大。
4.若被告未辦理房屋權屬登記，涉案房屋也未繳納土地出讓金，也未有行政部門相關文件進行確權的情況。根據《最高人民法院關于轉發住房和城鄉建設部《關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函》的通知，執行程序中處置未辦理初始登記的房屋時，不具備初始登記條件的，原則上進行“現狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現狀，買受人或承受人按照房屋的權利現狀取得房屋。后續的產權登記事項由買受人或承受人自行負責。也即對于小產權房的執行有了依據。而且考慮到實踐對于小產權房交易的判例，但若未實際履行，購房人還未實際占有、使用房屋，則合同無效，綜合考慮雙方的過錯、出賣人收回房屋的獲利、購房人返還房屋的損失、區位房屋重置等各方面因素，平衡雙方的利益關系，避免失衡，維護公平。若購房人已經實際占有、使用該房屋，基于誠信信用原則、公平原則、房產價值的波動及市場交易秩序的穩定等因素，則對合同效力不做表態，認可購房人繼續占有、使用房屋的權利。也即目前小產權房依然有交易的可能性，若不能保全，則可能導致財產隱匿或轉移，損害申請人的利益。因此，我認為雖然小產權房無法確定權屬，但應當認可其價值，最高人民法院也明確了小產權房具備可執行性，類比而言，可以通過張貼封條或者公告的方式予以保全。但前提是被告占有涉案房產有充足證據，若沒有或證據不足，而且還考慮到第三方主張權利，法院無法判斷被告是否占有涉案房產，則保全可能不具備可行性。
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