市場上的公寓有很多叫法，有公寓式酒店，有酒店式公寓，有loft公寓，有住宅式公寓，有商住公寓……總之，開發商根據賣點的提煉會產生很多不同的命名。那么公寓和住宅到底區別在哪里，根據我多年的總結和經歷，我認為主要有以下幾點。
一、公寓產品的產生。我們知道房地產的產品定性首先要服從于城市規劃，城市用地規劃就決定了開發商所建設的不動產的性質。如果某地塊的土地性質為商業用地，那么開發商通過招拍掛的方式獲得土地開發權利以后，在該地塊上建設的不動產必然都將是“商業經營”用途的建筑物。商業用途的建筑，包括底商、商場、寫字樓、專業市場、公寓。但是我們要知道，底商一般都是住宅小區周圍配套的建筑，商場和專業市場需要專業的招商運營對開發商來說不具備運營能力又很難變現，寫字樓在很多城市空置率很高，也很難通過產權出售變現，于是就出現了公寓這種產品，簡單說就是在商業用途建筑物賦予其居住的功能，把他當住宅或辦公室進行銷售變現，這是公寓產品出現的根源。
二、公寓產品的二次交易費用。公寓和商鋪的二次交易費用相同，契稅3%，增值稅5.5%，所得稅差價部分的20%，土增稅（浮動稅率），交易成本往往百分之二三十以上。
三、什么樣的人適合買公寓。一是創業、經營人士。物權法規定，公寓可以注冊公司，住宅注冊公司需要經過鄰居和物業公司的同意，一般情況是不能注冊公司的。所以如果你覺得將來也許會自己創業，買一個就可以隨時把他當辦公室，作為公司注冊地址，而不用的時候可以租給別人收租金。當然也有人買一層公寓做酒店，民宿，通過經營獲利。二是資產配置需求。很多城市住宅限購，一個家庭購買住宅的資格都用完了，再配置一兩套公寓長期收租金，并不把投資收益放在首位考慮，而是把資產安全和結構放在首位考慮的人士。三是過渡用房。一套150萬的住宅需要首付50萬，假如一套公寓50萬首付25萬，年輕人結婚之前買一個自己的公寓省下房租付自己的月供，等有實力了再買住宅，把公寓作為過渡用房。
三、公寓和住宅的區別。1、公寓交易費用比住宅高；2、公寓居住體驗沒有住宅好，公寓產品一般沒有封閉的綠化休閑空間，而且住在里面的有租戶，有業主，有辦公人士也有居家人士，難免彼此干擾；3、公寓土地證年限一般40-50年，住宅70年。物權法規定住宅土地證年限到期為自動續期，商業用房土地證年限到期是申請續期并按相關法規執行；4、公寓普遍沒有天然氣，水電暖和物業費都是按商業性質消費，使用成本較高；5、買公寓如果按揭，首付款50%，且貸款利率上浮30-50%，住宅首付款30%，貸款利率比較低；6、金融屬性差別。市面上很多公寓消費者拿到不動產證書的時候土地使用年限已經消耗了兩三年，有的甚至開發商從拿到土地到交付房屋再到辦理不動產證書已經過去了七八年。如果您經商臨時需要資金周轉，可以拿你的住宅和公寓做抵押，向銀行申請經營性貸款，但是商業銀行對抵押物的要求，有兩個指標，一個是房齡，另一個就是貸款年限不能高于土地證剩余使用期限，所以這一點，40年和70年還是有差別的。7、在很多城市住宅限購，公寓不限購。
四、公寓產品主要問題。由于公寓是可商可住這種介于寫字樓和住宅的東西，這也恰恰是商住兩類群體互相影響導致有些尷尬。因為真正注重品牌的有實力的公司，雖然他們支付租金能力高，但是他們選擇辦公地址卻肯定去那些專業的檔次好的寫字樓。而講究居住品質的住宅用戶，在同樣的租金價格上，也會選擇舒適度比較好的住宅小區租房子住。不論是辦公群體還是居住群體，選擇租公寓的前提是相比專業寫字樓和住宅小區，公寓租金便宜，這也決定了公寓投資回報的瓶頸很難突破。
五、雖然都是不動產，但是公寓產品的流動性要比住宅弱，變現難度大，這一點在入手之前是要考慮到的。
