前幾天有群友咨詢這樣一個問題“房價和地價的關系？地王頻出，房價不漲的原因？地王的命運如何？請問有沒有類似的專題可以學習研究下。”本來很想直接回個報告的，翻了很多資料其實也沒有相關的研究報告
今天我們一起來解析下這個問題，一共分為三個小的話題：
一是：房價和地價的關系？
二是：房價不漲的原因？
三是：地王的命運如何？
一、房價和地價的關系
經過20年發展，房地產作為國民經濟的重要組織部分，成為我國國民經濟支柱產業之一，對我國經濟穩定和發展起到舉足輕重的作用。房地產具有收益、保值、增值和消費特點，已成了人們改善生活和投資熱點。隨著地價不斷上揚、房價過快上漲，政府出臺各項限制房價增長的政策，強調“房住不炒”，但依然出現了各城市“地王”的不斷刷新，房價和地價之間關系始終是社會各界關注焦點。
那么，是地價決定房價，還是房價決定地價呢？
地價和房價的關系有兩個截然不同觀點：一個觀點就是地價是由市場決定的，另一個觀點地價上漲推動了房價上漲。兩者都是相互交替影響，房價帶動了地價、地價推動了房價。近年來，城市土地供應緊縮，住宅產品供給壓力不斷增大，出現了供求緊張，導致地價快速上漲。
地價是房價基礎成本之一。地價波動，房價會隨之影響。地價的成本并不等于房地產的市場價格,房地產的市場價格是由市場對房屋的供需所決定的。
圖例：某項目投資成本結構
一般來說，房價是指建筑物連同其占用土地在特定時間段內房產的市場價值。即房價：土地價格+建筑物價格，是房地產經濟運行和資源配置最重要的調節機制。房價是由多種因素構成的，地價成本30-40%，建安成本30-40%，稅費成本12-15%，銷售管理成本10-15%，開發商利潤8-15%。據推算，土地成本占房地產開發成本比例40%左右，而且這還要看土地是通過什么途徑拿到的，如是通過競爭激烈拍賣，土地成本有可能占到開發成本的60%左右甚至更高。
從這個意義上說，在政策影響下，地價影響房價是普遍認可的觀點。根據2013-2019年的地價與房價做相關分析結果顯示，論證地價和房價呈正相關關系（顯著性雙側小于0.01），相關性為0,833。
相關分析結果
二：房價不漲的原因
要了解房價不漲的原因，我們先了解一下房價上漲的主要原因：
1、城市化進程的推進
隨著城市化腳步加快，農村人口進入城市太快，供應失調，導致供不應求。房子需求量越來越大，造成房價上漲。
2、消費水平的提高
如今人均消費水平都在不斷提高，物價上漲，勞動成本提高。房價是跟隨著大流的，漲價自然成為了趨勢。
3、地價猛漲
土地資源越來越珍貴，國家限制，導致土地供應量減少，并且實行了招拍賣制，無形中土地價就上去了。地價占了房地產開發成本的一小部分，地價上漲，房價肯定自然就上漲。
4、房屋投資、市場炒作
現在房子不單用來住，很多人會選擇用房子來作為一種投資產品。銀行利息低、股票風險大、黃金價格不穩定等因素下，房子成為了大家投資的產品，房子增值空間也比較大。
5、銀行貸款的過度投放。回顧房地產放開15年來的實際情況，無論是大開發商還是小開發商，無論是活下來的開發商還是倒在半路上的開發商，無論是有錢才進入房地產市場的開發商還是手中無一分錢就進入房地產市場的開發商，能夠在房地產市場撈到錢的，沒有一個不是通過利用銀行的錢獲得的。
6、城中村改造中的貨幣安置。近年來，房價上漲一個不可忽視的原因，就是伴隨著城中村改造推出的以貨幣安置為主的拆遷政策。所謂貨幣安置，就是居民在城中村改造中被拆遷的房子，不是按面積回遷，而是用貨幣進行安置。結果，補償價格越來越高，繼而也推動了房價的上漲。所以，取消或減少貨幣安置，也是控制房價上漲不可忽視的重要方面。
總體來說，以上六個因素一定程度上推動了近年來房價的上漲，但房價的上漲更大程度取決于城市經濟發展水平、人口可支配收入正相關（根據房價影響因素的計量經濟模型分析（王玉珍，2017年）研究表明：房價與居民收入與地區生產總值正相關）。根據上饒廣信區近五年的GDP和人均可支配收入與房價的關系得到一個預測公式：P= 17.132 X+ 0.181 Y-3640.504（N=5；R=0.995，顯著；不存在共線性），其中X為GDP值（億），Y為人均可支配收入（元）。至于城中村改造的貨幣安置更大程度上屬于階段性政策的因素。
了解完房價的上漲原因，接下來我們了解下房價不漲或者緩慢增長的原因，這當中原因多多方面的，主要有以下幾個方面。
首先是政策原因，由于房地產影響的行業太多，房價過快上漲容易引起金融風險，影響內需性消費，因此國家的調控手段越來越多，調控力度越來越嚴厲。
以南昌為例，南昌市房地產政策基本以三年為一個周期；2016年國慶后啟動限購貸政策； 2017年3月南昌擴大限購范圍，局部限價；到8月29日“三限房”政策，南昌限購限貸進入新的高度；2019年南昌開始進入搖號時代。
其次是房地產行業發展趨于穩定。據國家統計局統計數據顯示，2019年商品房銷售面積171558萬平方米，比2018年下降0.1%，比2017年增長1.2%，比2016年增長9%，這樣看來，全國房地產行業銷售總量連續2年在17億立方米上下波動。從銷售額來看，房地產銷售額最終未能突破16萬億，同比增長6.5%，主要貢獻在價格提升上，這也說明第一房價漲了，很多城市還在走慢牛，但是漲幅慢了；第二房地產市場泡沫越來越少，人們購房越來越理性，行業發展也趨于穩定。
三、地王的命運如何
2016年開始，每個城市每個版塊都要時不時的冒出來“地王”，如果是在2018年前，拍下地王的房企，內部是要歡呼雀躍的。可近兩年大多數地王擁有者心里，是忐忑不安的。項目未來能否賺錢，他們并不確定。在今天這樣一個環境下，地王的命運，其實只有少部分掌握在房企自己手里。
歷史是不可復制的，沉迷過去的“騷操作”的成功解套，多年前的以時間換空間策略，不僅地王成功解套，還大賺了一筆。而當下市場顯得有一絲不合時宜。
一、坐等周期期待再造新地王，可能等來的是忍痛割肉
某房企2017年在改善區域拿了一塊地王，當時并沒有限價，可是半年后精裝限價，結果等來的是遲遲不能開盤期待政策放松，后來到了競拍的時間要求才開始慌了。不出意外等來的是毛坯精裝均限價，項目虧損中銷售，直到今天還是歷史地王，前無古人，后面有沒來者，只能交給時間來驗證。
二、強行做溢價的豪宅產品，可能帶來的是長期滯銷
某房企在2016年拿下二線老城區一個當時的板塊地王，按照該區域當時的銷售價格，普通住宅產品大概率是虧損的。該地塊利用產品優勢強行豪宅化，投入重金打造高端改善系產品，可惜項目面臨滯銷，換多個營銷負責人。此類項目各個城市比比皆是，解套的不多，滯銷確是常態。
最后我們回顧一下近年來的南昌歷史最貴地王
南昌名城紫金軒，位于朝陽新城，拍地樓面價13820元，當前參考售價17000元，產品128-143㎡改善型。
Ø 幼兒園：第一幼兒園。
Ø 中小學：南昌一中、站前路小學朝陽分校等名校薈萃
Ø 綜合商場：喜盈門建材家居廣場、天虹商場，萬達廣場、康之喜超市、億家自選商場、108樂購超市、啟航超市、同樂超市
Ø 醫院：南昌市第三醫院
最后留個問題，新地王改怎么解套呢？歡迎留言
