北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
提問1：
您好！章哥，目前我們在北京有兩套房，門頭溝新購一套四居室，有貸款一百多萬。目前居住在石景山的二居室，沒有貸款，價值550多萬。想賣掉這套，給孩子換學區房，如果賣的話，由于不是滿五唯一，稅費比較高，大概在四十萬，所以直接影響到售賣價格，不劃算。但我們有兩個孩子，大寶四年級，小寶三歲了，想盡快給大寶換房辦轉學。
想請教一下您：是買西城區廣外，廣內，牛街還是海淀區永定玉泉片區房的？最近就了解了這些片區，二居室的在八百多萬左右。如果買海淀的，離新房近還能自己住，接送上學。西城的就只能湊合著住了，請問您有何建議？要不要置換？怎么折騰合適？謝謝您！
回答1：
1、這三個學區還真不好選，尤其是西城多校劃片之后就更不好說了。廣外的小學一般，中學除了椿樹館能80%直升八中，其他的都是派位，實驗派大椿天，北小派廣牛。廣牛的小學挺好，中學有個回民學校，也說不好。
永定路是海淀普通學區，一直就屬于中等吧。如果讓我選的還是選這里，感覺相對更加保險，沒必要非去西城。
2、我一直有個建議，就是在學區差不多，不好選的時候，選離自己近的。因為孩子上學之后，學校教育是一方面，家庭的支持也相當重要。無論接送還是補習班，能路途上方便些是很大的優勢。小學相對還好，不算壓力太大。但到了初中之后，繁重的學習壓力太大了。
反正我家孩子上初中之后，我們電動車就準備了兩輛，就為了避免擁堵，早晚接送能搶出20分鐘時間來。上補習班也是盡量用電動車，搶出時間來并不是讓孩子多學什么，而是讓他多睡會兒，要不身體都吃不消。總之，除了好的教育環境，能給孩子一個相對方便和舒適的生活環境也是非常重要的。對家長也是很大的幫助。
3、總之，我建議就選玉泉路的，與西城的兩個學區很難分成高低，那就選更方便的。至于你們這資金方案，我看不出能有什么建議的地方。不滿五唯一，如果是唯一的話的還相對能辦，不滿五無法解決。僅供參考。
提問2：
章哥您好。我們老兩口名下有三套房，1套在豐臺區風格與林苑128平(連排別墅疊下帶地下室及車位) (大概能賣800萬左右) 2、在五道口王莊路62平(大概500萬左右) 3、在東城崇文門新景家園59平。這三套房都在出租，我們住在兒子名下的國瑞城商品房里。
兒子在西城區大拐棒胡同有套40平米的學區房，孫子今年2歲半，我們考慮將來孫子上學后，需要我們每天接送，考慮到接送太遠了，有沒有必要把豐臺和五道口的房賣掉，到離學校較近的地方再買一套呢？還是將來在學校附近租套房子住。不知道怎樣更好些？煩請章哥指導。謝謝！
回答2：
1、是否賣掉看看成本吧，覺得劃算就換。
2、風格與林加五道口是1300萬，如果是全款置換的話，稅費能低些，控制在4%怎么也夠了，那就是50萬。但這只是一次的成本，孩子用完學位后這套房是否賣掉？一般都是要賣掉的，留著沒用，租售比還不合適。那如果賣掉的話可又是至少50萬。那就是總計100萬的稅費+中介費。
以1300萬的房子計算，月租金一般在1.3萬，100/1.3=77個月。這還沒算裝修費和時間精力成本，那也就是說，置換成本大概相當于七八年的房租。
3、我建議是最好別換，直接租房最省錢，也方便的多。學區房本來就沒必要準備兩套，有一套能確保學位就夠了。有現在這兩套房收租金，以租養租最合適。省下這100萬給孩子上輔導班也好啊，何必白交給稅務局和給中介發工資呢！
4、再一點，現在投資學區房是有一定的風險的，就像今年的430多校劃片政策似的，一下讓不少學區房業主手忙腳亂，急著甩賣房產，結果不少人受了損失。這種教育改革無法預測，也無法預防。總之既然有了學區房，就沒必要再冒這風險了。
5、風格與林挺好的房子，當年2003年非典的時候開盤，5600多吧，反正挺貴。我記得還是當時北京臺最紅的主持人，劉元元給做的廣告。好像是《第七日》，整整一期，就介紹風格與林多么的綠色與安全，能最大程度隔離病毒，確保業主安全。當年這個廣告震驚地產界，連賣房子都能蹭疫情的熱點。
至少在新發地附近，這里是檔次最高的小區了，期頤百年的聯排也不如風格與林。如果新發地搬遷，那這里的價值更會提升，所以最好留著。
6、五道口也是學區房，如果用不上的話倒應該換掉。但看來你們已經沒有指標了，也犯不上為了這套房折騰，所以也留著吧。戶型小總價低，就算有什么政策變動影響也不大。
7、總結：不建議置換，以租養租最劃算。僅供參考。
提問3：
章哥您好！最近在二套中糾結，上班在西二旗，目前手里一套在勁松55平米小兩居，對口學校陳經綸勁松分校。因為上班太遠了，現在在看海淀，預算500-600萬改善，80m以上。最近看上了北塢嘉園北里，主要看上環境，對口首師大玉泉分校。倆孩子老大馬上要上幼兒園。請問章哥放棄勁松去四季青有什么值得注意的弊端么
回答3：
1、勁松分校不是和陳經綸帝景合并了嗎？聽說是前兩年分班，2022年徹底合并教學。帝景在朝陽連續好幾年的中考第一，這成績放到海淀也不弱。
這消息我是聽別人說的，如果是真的，那換到北塢嘉園的意義就不太大了。都是九年一貫制，帝景的水平應該至少和首師大玉泉差不多。
2、當然，從帝景畢業之后，高中必須進入朝陽的重點校，那才能確保高考成績。而朝陽的重點錄取率是30%左右，海淀一直是45%。從這點來看，海淀更占優，上好學校的最終目的就是為了好高中和高考。
朝陽的好高中少，競爭比海淀還要激烈。這點朝豐石都差不多，好高中就那么幾個，想進去就得玩命拼。所以還是去海淀更好，有利于將來的高中和高考。
3、成本問題，如果是將來在海淀常住，那無所謂。但如果是用完了學位就賣掉，要考慮成本是否劃算。以500萬來算，算你們買房時是首套資格，稅費+中介費在4%，那就是20萬。但如果將來賣掉再置換的話，二套資格要6%，30萬。總計就是10%的費用，很高的，要考慮清楚。
4、我對學校不太懂，也不能判斷勁松分校和玉泉學校的高低，以上的僅供參考。
提問4：
章哥你好，我們兩口子都是新北京人，畢業留京工作。目前年收入40萬左右。現有平樂園一套兩居，公積金貸款，目前還有50萬未還。預計兩年內還完。孩子一歲。手里現金100萬，現在考慮有沒有必要在本小區再買一套一居室（隔壁鄰居一居空置多年，想買入，但要看緣分。）這樣老人跟我們住的近，便于照看孩子。
或者直接置換一套學區。學區的話哪里合適？請問我們這種情況適合置換到哪里的學區？平樂園這邊聽說陳經綸收了幾所學校，帝景和勁松校區合并，不知道有無必要留在這里。目前考慮以孩子上學為主，希望能得到中等以上的教育資源。很喜歡你的解讀，每篇必讀！感謝您的解答！
回答4：
1、學區的事情說不好。帝景確實是和勁松合并了，說是前兩年分班上課，之后會完全合并教學。但這會影響到平樂園嗎？這里應該是北工大英才的校區吧，或者是南磨房中心。這會怎么安排我不敢說，離孩子上學還有5年，實在沒法預測。
2、我建議是先買這一居室，如果能直接聯系到業主，那連中介費都能剩下不少，直接找個小店幫著過戶貸款就行，最多1%就能搞定。但如果100萬的話，準備怎么貸款？平樂園的一居怎么也得200多萬，那就只能采用抵押貸了，商貸的額度肯定不夠。
抵押貸的話就要考慮一下成本，全算下來應該在貸款額的5%左右，再加1萬多的公司殼錢。相當于剩下的稅費中介費又劃到貸款成本上了，所以建議算算賬。
3、如果孩子1歲，那如果是在朝陽的話，現在考慮學區房有點兒早。這里的學位沒有東西海那么緊張，提前一年內就夠了。就連最紅的人朝都沒聽說有落戶年限的要求，所以準備早了也沒什么用。
而且，朝陽近幾年的教育質量提升很快，過去豐臺還能說和朝陽差不多，現在已經差距比較大了。那在這種情況下，不如再觀察幾年，選擇學校會更準，風險也小。
就像帝景和勁松合并這種事兒，事先根本無法預料。但合并之后，勁松的水平肯定提升，那如果準備早了，反倒有可能錯過這種機會。平樂園也一樣，如果將來被哪所名校合并，或者是深度聯盟什么的，哪怕是掛名也會有幫助。所以還是等幾年再準備學區房吧，不用太著急。
4、總之，建議是先買一套小房，朝陽學區房的事情過幾年都不晚。除非是換到東西海的名校，提前三年才保險。僅供參考。
提問5：
章哥你好，孩子在府右街附近上學，現在住西紅門，想往城里方向買房孩子上學近點！不考慮學區，自住，首付150萬，月供1萬，小兩居即可，請問在哪里買房比較合適，有什么好的推薦嗎？
回答5：
1、府右街，那沿著四號線只要進入豐臺界內就沒什么學區概念了。
2、150萬首付，月供1萬。什么購房資格啊？1萬能貸到170萬左右，但只有首套有這個資格。二套最多只能貸到60%，就算用足了也只能貸到100萬。
3、就算是首套資格吧，減去稅費，最多能買到300萬的房。小兩居，那就是60-70㎡，4萬多一平。這個價格也就是大興合適，豐臺也有，但都是老房，居住體驗一般。這種老房不好說什么小區，估計是4號線附近，也就角門一帶多些。但這里也得等出房，房源集中的估計沒有。
4、如果是二套資格，即便是用抵押貸，也和首套資格是差不多的，仍然是300萬左右。這個總價在市區買兩居的難度比較大。沒什么推薦的。
提問6：
章哥，您好！京戶，家庭年收入20多萬，目前在潘家園有一居室，公積金貸款買的，目前未還清，應該還有100萬貸款未還，鏈家預估能賣到270-280萬，家庭唯一住房，孩子在這邊上三年級。
目前想換房，再換房就屬于二套標準，只能商貸了，想換個2居室，最好能平級置換，手里目前沒多少資金，北京那塊的學區和居住環境、投資價值比潘家園這邊好點？老公對長陽的房子比較有意愿，本人覺得那邊離市區比較遠？章哥幫忙指點一下
回答6：
1、預估買到280萬，還有100萬公積金未還，那就是凈值180萬。年入20多萬，月入2萬。以一半收入為月供就到頭了，能支撐170萬的貸款。那減去二套資格的稅費，能買到300萬出頭的房子。
2、這樣看來置換的意義不太大。房子的價值沒增加多少，反而損失了公積金的低利率，而且在前幾年多還的利息也損失了，不太劃算。
3、長陽的學區不錯，但是否比潘家園強也說不好，畢竟不是一個行政區，不好比較。我不是搞教育的，做不出評判。只能說從房產投資角度講，長陽的周邊環境、社區、居住體驗，都要超過潘家園一帶。畢竟這里的房齡都新，比老房都強的多。潘家園一帶房齡較新的也就是弘善了，但環境也一般。
4、長陽如果和市區比當然是比較遠了，西南五環外。地鐵是比較方便的，公路交通一般。或者說長陽哪兒都挺好，就是交通差點兒，據說早高峰時能從五環一直堵到四環。如果不堵車的話，這里對于城南也不算太遠，幾腳油的事兒。
從投資講，潘家園早就是成熟板塊，優勢是房價穩定，未來也走不出獨立行情，就是跟隨北京大盤漲跌。而長陽還是新區，有大片待建設的土地，也就有想象空間。雖然不可能像前幾年那樣大漲了，但跑贏大盤的可能性還是有的，而且也沒什么風險，畢竟已經基本成熟。
總之，學區的高低我無法判斷，沒有建議。從自住和投資角度，長陽的房子挺好。但你們這種置換的意義不太大，花了不少成本，卻沒多出什么資產。二套資格也能用公積金，只不過是60萬。但還是建議考慮一下，300多萬的話，僅稅費和中介費就要在20萬左右，是否劃算？而且從市區搬到五環外是否會習慣，也得考慮考慮。僅供參考。
提問7：
請教您：我們夫妻目前名下兩套地鐵房，一套朝陽甜水園東街二居室，市價450萬左右，余70萬公積金貸款。一套將臺地鐵口，市價350萬左右無貸款，年底滿五（因為是老舊小，估計也涉及不到拆遷，頤提港馬路對面，去年說去測量過但是因為小區老人多，好像沒談妥，中介說最近拆遷的可能基本很小）。手里現金200萬，目前戶口在甜水園，將臺的在出租，老人的房子在西壩河北里（不動，但是能考慮上學）孩子2歲半。年底前換房能有個6萬多的房產抵稅。
想問您：1、如果賣掉一套用于置換房子，怎么操作合適，想換個750左右的，成熟社區。最好是在甜水園或者西壩河附近的，您給個推薦。2、有沒有必要為孩子準備學區房，比如朝陽還是海淀或者哪里，最好能上學和住一起解決的？3、如果就在朝陽讀書，那么是戶口遷到老人家（比我們的學校好），還是努努力換到芍藥居？？4.或者您認為保持現狀。學校其實我們也沒有什么想法，因為現在好多人說買了房子也不一定能進理想的學區，所以就會有點糾結。我本人自己有公司，但是目前大環境不是很穩定，所以家庭收入上就不好保證，如果今年走順了，之后也可能就直接讓孩子上私立，如果不順利，家庭年收入50萬吧。
回答7：
1、如果賣房，建議賣將臺路的，拆遷的可能性極小。拆遷早就是成熟的運作模式了，也用不著提前測量，各種數據在房管部門都有，實在不行還有衛星遙感呢。更不會跟什么人提前談，動輒幾十億的方案，不可能有什么臨時性的變動。
這種老小區在北京太多了，本來就誰也拆不起，今年住建部要求的主要工作又轉為了老舊小區改造，盡量減少拆遷。那以后市區的拆遷就會更少了，賠本的買賣沒人愛干。
2、是否有必要準備學區房，這只能由家長自己決定，別人的建議意義不大。孩子2歲半，如果在朝陽的話稍微早了點。海淀的差不多了，雖然有多校劃片的政策，但4年之后，1911之前這批孩子應該大多數已經入學。那提前落戶的保險性大，畢竟海淀優質校的學位太緊張。
3、人朝學校。芍藥居一帶說不好，和高原街的傳聞都太多，我也分不清真假。芍藥居北里應該是能確保學位的。現在人朝小學部據說已經十個班以上了，但是也沒聽說有落戶年限的要求，所以學位應該還不是特別緊張。那如果是買了北里的房子，到孩子上學時應該能確保入學。
4、是否買學區房我沒有建議，只能幫著算算賬而已。以200萬現金，年入50的話，如果賣掉將臺路的房350萬，那至少能在芍藥居北里買到兩居室，小三居也有可能，貸款用普通商貸就行，187萬月供1.1萬。如果用抵押貸的話能貸款更多，在300萬以上，能買到三居室的房子。貸款期20年，月供2萬。
另外提醒下置換成本，稅費+手續費約6%，700萬總價的話就是40萬。這筆錢只包括稅費和中介費，所以也要考慮下是否值得。因為在孩子用完學區后這套房估計還會賣掉，那就至少又是40萬。
所以，如果不考慮學區房，那可以買一套能長期自住的。將來不用再次置換，那就至少省去了40萬的成本。
5、總結：是否買學區房我不便建議，這只能由家長決定。如果賣房置換建議賣將臺路的，拆遷的可能性極小。僅供參考。
