關于合作建房糾紛的法院案例匯總-魔扣目錄

關于合作建房糾紛的法院案例匯總

【參考案例】

1.當事人簽訂合作開發房地產合同時存在無房地產開發資質、未辦理土地使用權出讓手續等缺陷，但事后對上述缺陷予以彌補的，所簽合作開發房地產合同應為有效。

——深圳富山寶實業有限公司與深圳市福星股份合作公司、深圳市寶安區福永物業發展總公司、深圳市金安城投資發展有限公司等合作開發房地產合同糾紛案（最高人民法院〔2010〕民一終字第45號民事判決）

裁判要旨：當事人簽訂房地產合作開發合同時，雖然雙方均無房地產開發資質，且合作開發地為國有劃撥土地，但雙方與具有房地產開發資質的第三方簽訂三方合作開發合同，繳納土地出讓金改變用地性質，并取得政府相關部門審批頒發的《建設工程規劃許可證》、《房地產預售許可證》等行政批文，使得雙方在合作開發房地產方面先期存在的資質缺陷等問題得以彌補，則雙方之間簽訂的合作投資開發房地產合同為有效合同，對當事人具有約束力。

案例索引：載《最高人民法院公報》2011年第5期（總第175期）。

2.合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。

——陳全、皮治勇訴重慶碧波房地產開發有限公司、夏昌均、重慶奧康置業有限公司合同糾紛案（最高人民法院〔2009〕民申字第1760號民事判決）

裁判要旨：當事人雙方簽定名為合作開發房地產合同，但約定提供土地使用權的一方當事人的主要義務是提供土地并辦理相關手續，不承擔經營風險，只分配固定利益的，符合《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條關于“名為合作開發房地產合同實為土地使用權轉讓合同”的規定，應當認定為土地使用權轉讓合同。當事人自行約定的合同名稱不影響對合同性質的認定。

案例索引：載《最高人民法院公報》2010年第10期（總第168期）。

3.確認合同是合作開發房地產合同還是土地使用權轉讓合同，應根據合同各方是否對房地產開發項目共享利潤、共擔風險等情形進行判斷。

——長治市華茂副食果品有限公司與長治市杰昌房地產開發有限公司合作開發房地產合同糾紛案（最高人民法院〔2005〕民一終字第60號民事判決）

裁判要旨：合作開發房地產合同，是當事人訂立的以提供土地使用權、資金等作為共同出資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。在一方以資金為投入，另一方以取得的土地使用權為投入的合作開發房地產合同中，土地使用權投入方將土地使用權變更為合作各方共有或者變更至項目公司名下，其真實意思表示是以土地使用權作價出資的合作，還是單一的土地使用權轉讓，應根據合同各方是否對房地產開發項目共享利潤、共擔風險等情形進行判斷。

案例索引：載《最高人民法院公報》2007年第8期（總第130期）。

4.合作開發房地產各方約定共同成立專門的項目公司開發房地產，無論項目公司是否成立以及土地使用權是否已經變更登記為項目公司享有，均不影響合作開發房地產合同的效力。

——長治市華茂副食果品有限公司與長治市杰昌房地產開發有限公司合作開發房地產合同糾紛案（最高人民法院〔2005〕民一終字第60號民事判決）

裁判要旨：如果合作開發房地產各方約定共同成立專門的項目公司開發房地產，合作各方關于房產的分配，并沒有無論項目盈虧任何一方都不承擔合作風險亦獲取固定利益的約定，且合作各方均承擔了實際的合作風險的，則無論項目公司是否成立以及土地使用權是否已經變更登記為項目公司享有，均應認定為一方以土地使用權出資與相對方合作開發房地產合同，亦不影響合作開發房地產合同的效力。只是未經依法登記的合作主體，不享有開發土地及其上房產的物權。

案例索引：載《最高人民法院公報》2007年第8期（總第130期）。

5.以土地使用權作價出資合作開發房地產，土地使用權未變更登記的，不影響合作開發房地產合同的效力。

——長治市華茂副食果品有限公司與長治市杰昌房地產開發有限公司合作開發房地產合同糾紛案（最高人民法院〔2005〕民一終字第60號民事判決）

裁判要旨：合作開發房地產合同，是當事人訂立的以提供土地使用權、資金等作為共同出資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。土地使用權投入方將土地使用權變更為合作各方共有或者變更至項目公司名下，通常是合作開發房地產合同約定的重要內容。但土地使用權是否已經變更登記為合作各方共有或者項目公司享有，均不影響合作開發房地產合同的效力。

案例索引：載《最高人民法院公報》2007年第8期（總第130期）。

6.不承擔開發過程中的風險責任，亦不享有利潤分成，而以土地使用權作價出資與他人合作開發房地產的，應認定為土地使用權轉讓。

——港澳國際珠江有限公司與廣東省信托房產開發公司土地使用權轉讓合同糾紛上訴案（最高人民法院〔1997〕民終字第81號民事判決）

裁判要旨：合作開發房地產合同雙方當事人約定提供土地一方平整場地后交付出資一方使用，出資一方按土地面積計算款項支付給提供土地一方，除土地報批過程中的費用由提供土地一方負責以外，土地開發過程中的一切費用均由出資一方承擔，出資一方獨立核算，自負盈虧，提供土地一方既不承擔開發過程中的風險責任，亦不享有利潤分成。上述合同約定不具有合作開發房地產的特征，應認定為土地使用權轉讓。

案例索引：見孫延平：《港澳國際珠江有限公司與廣東省信托房產開發公司土地使用權轉讓合同糾紛上訴案——土地使用權轉讓合同糾紛的處理》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導與參考》2000年第4卷（總第4卷），法律出版社2000年版，第235—242頁。

7.合作建房合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益，另一方在支付開發費后取得土地開發權的，應當認定為土地使用權轉讓合同。

——深圳機場綜合開發公司與深圳航空城（東部）實業有限公司土地使用權轉讓糾紛案（最高人民法院〔2004〕民一終字第23號民事判決）

裁判要旨：合作建房合同的法律特征是一方出地另一方出資，雙方共擔風險，共享利潤。當事人訂立合作建房合同約定，提供土地使用權的一方提供“三通一平”土地，另一方負責提供所有的開發建設費用并負責按照土地規劃，在政府批準的合作期限內將訟爭土地開發完畢。提供土地使用權的一方享有的權利為收取固定利潤，其余盈利由另一方享有，風險由另一方承擔。上述約定的實質內容是提供土地使用權的一方轉讓土地使用權后取得價金，另一方支付土地轉讓金后取得土地開發權。據此，涉案合同性質應屬于名為合作建房實為土地使用權轉讓，提供土地使用權的一方約定取得的固定利潤為土地使用權轉讓金。

案例索引：載最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院國有土地使用權合同糾紛司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2005年版，第379—391頁。

8.當事人將以土地使用權轉讓為內容的合同冠名為聯合開發合同，人民法院應當根據合同中約定的實際內容認定合同的性質。

——海南省三亞市亞龍工貿（集團）公司與海南省遼經貿易實業有限公司土地使用權轉讓糾紛上訴案（最高人民法院〔1998〕民終字第177號民事判決）

裁判要旨：當事人雙方簽訂名為聯合開發土地的合同，約定一方將土地使用權作價交由另一方開發，另一方以墊資開發為條件取得上述土地使用權，且該土地上的建筑物由另一方經營，利潤由另一方獨自獲得，同時一并約定了土地使用權的畝數、單價、總價和四至等。根據上述合同約定的內容，應當認定合同的性質不是聯合開發，而是土地使用權轉讓。

案例索引：見韓玫：《海南省三亞市亞龍工貿（集團）公司與海南省遼經貿易實業有限公司土地使用權轉讓糾紛上訴案——是聯合開發還是土地使用權轉讓》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導與參考》2001年第2卷（總第6卷），法律出版社2001年版，第171—178頁。

9.合作開發房地產合同中出地一方不具有合法的土地使用權，出資一方約定收回投資并收取紅利的，應認定合同無效。

——上海昊森實業有限公司與遼寧信托投資公司、楊林軍、潘奇勛、喬金嶺、李洪森、廣東省珠海市經濟技術開發服務公司、廣州粵安實業開發總公司合作開發、經營房地產合同糾紛上訴案（最高人民法院〔1998〕民終字第136號民事判決）

裁判要旨：一方出地、一方出資是合作開發房地產合同當事人經常采取的一種典型方式。這類合作開發房地產合同有效的前提條件是，出地一方已經通過出讓或者轉讓的方式取得了該地塊的土地使用權；實際負責開發建設的一方是具有房地產開發資質的房地產企業；出資一方與出地一方對該房地產項目共擔風險、共享利益。如果合作開發房地產合同的締約雙方均無房地產開發經營資質，也沒有取得擬開發土地的使用權，出資一方按約定對其中一個項目不參與開發經營卻在一定期限內收回投資并享有紅利，則該合同因出地一方不具有合法的土地使用權而無效；出資一方約定收回投資并收取固定利率的紅利的部分，屬于企業之間的拆借，因違反國家有關金融法規，亦應認定為無效。

案例索引：見賈靜：《關于無效合同的認定問題——上海昊森實業有限公司與遼寧信托投資公司、楊林軍、潘奇勛、喬金嶺、李洪森、廣東省珠海市經濟技術開發服務公司、廣州粵安實業開發總公司合作開發、經營房地產合同糾紛上訴案》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《最高人民法院二審民事案件解析》第1集，法律出版社2007年版，第196—202頁。

10.當事人雙方簽訂合作開發房地產合同，出地一方不享有土地使用權，二審訴訟期間仍未辦理有關土地使用權出讓手續的，應認定合作開發合同無效。

——江西省南昌市工商行政管理局訴中國人民保險公司南昌分公司等聯合開發房地產合同糾紛案（最高人民法院〔2001〕民一終字第4號民事判決）

裁判要旨：當事人簽訂合作開發房地產合同時，出地一方不享有該房產的土地使用權，未辦理房產建設及用地的合法手續。在二審訴訟期間，政府土地管理部門雖然同意將原劃撥土地使用權轉為出讓國有土地使用權，并給出地一方頒發了國有土地使用權證，但出地一方始終未與政府土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同，未辦理土地使用權變更登記手續，未交納土地出讓金，故合作開發房地產合同無效。

案例索引：見張章：《南昌市王商行政管理局與中國人民保險公司南昌分公司、中國人壽保險公司江西省分公司營業管理部、南昌市商業銀行、江西省長江工貿總公司、南昌市市場建設開發公司聯合開發房地產合同糾紛上訴案——合作開發房地產合同效力的認定》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導與參考》2001年第2卷（總第6卷），法律出版社2001年版，第152—163頁。

11.合作建房合同被認定無效后，出地一方取得合建房屋，出資一方的投資已物化到合建房屋中的，應當對出資一方予以適當補償。

——北京威肯房地產開發有限公司與中國共產黨海淀區委員會黨校合資、合作開發房地產合同糾紛上訴案（最高人民法院〔2010〕民一終字第47號民事判決）

裁判要旨：合作建房合同被認定無效后，如果出地一方用以出資的土地已經過戶到雙方當事人名下或者過戶到出資一方名下，由于合同被認定無效，出資一方取得的該土地使用權喪失依據，應當返還給出地一方。依照土地與地上建筑物歸屬的“房地合一”原則，該土地上的合建房屋亦應歸屬出地一方。當出資一方的出資已物化到合建房屋中時，依照法律規定的無效合同處理原則，出地一方應當將其取得的出資一方出資轉化為合建房屋的部分返還出資方。基于合建房屋的權屬及性質，不能實物返還，只能采用折價補償的方式。人民法院應當綜合評判出資一方的出資數額、合建房屋的建設程度及當地房地產業的利潤等情況，確定出地一方的折價補償數額。

案例索引：見關麗：《合作建房合同被認定無效后出資方出資轉化為在建工程時如何處理——北京威肯房地產開發有限公司與中國共產黨海淀區委員會黨校合資、合作開發房地產合同糾紛上訴案》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導與參考》2011年第2輯（總第46輯），人民法院出版社2011年版，第158—170頁。

12.政府與房地產開發企業簽訂投資建設協議，將以出讓方式取得的建設用地使用權作價出資，未收取建設利潤的，應認定為建設用地使用權轉讓。

——海城市西柳鎮人民政府訴海城市誠信房屋開發總公司土地使用權轉讓、侵權賠償糾紛案（最高人民法院〔2001〕民一終字第79號民事判決）

裁判要旨：政府與房地產開發企業簽訂投資建設協議，將以出讓方式取得的建設用地使用權作價出資。雖然我國有關法律規定政府機關不得從事市場經營行為，政府履行社會管理職能，不能直接參與企業的經營活動，但上述投資建設協議如并未約定政府收取建設利潤的，應認定為建設用地使用權轉讓合同，其內容不違反法律規定的，應認定合同有效，轉讓方應協助受讓方辦理相關的房屋產權、土地使用權登記手續。

案例索引：載最高人民法院民事審判第一庭編：《中華人民共和國最高人民法院判案大系》（民事卷——2001年卷），人民法院出版社2003年版，第298—301頁。

13.聯建合同一方雖尚未辦理土地使用權變更登記，但已履行聯建審批手續，取得土地使用權批準、確認文件的，應認定聯建合同有效。

——齊魯建設集團公司與青島王府裝飾大世界聯建合同糾紛上訴案（最高人民法院〔1997〕民終字第79號民事判決）

裁判要旨：涉及土地使用權的聯建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式。聯建合同一方當事人受讓土地后，雖尚未辦理土地使用權變更登記，但已履行了聯建審批手續，取得了土地管理部門對土地使用權的批準、確認文件的，不能簡單地認定聯建合同無效，聯建合同對方當事人以一方當事人未取得土地使用權而主張聯建合同無效的，不應支持。

案例索引：見譚紅：《齊魯建設集團公司與青島王府裝飾大世界聯建合同糾紛上訴案——關于聯建合同效力的認定與處理》，載最高人民法院民事審判庭編：《民事審判指導與參考》2000年第2卷（總第2卷〉，法律出版社2000年版，第210—211頁。

14.《城市房地產管理法》施行后，不得以未辦理審批手續及土地使用權變更登記手續為由，認定合作建房合同無效。

——鐵道部隧道工程局與廣西康隆物業有限公司合作建房糾紛上訴案（最高人民法院〔2001〕民一終字第56號民事判決）

裁判要旨：根據《最高人民法院關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》（法發〔1996〕2號）規定，《城市房地產管理法》施行后發生的房地產開發經營案件，應當嚴格按照《城市房地產管理法》的規定處理。而《城市房地產管理法》沒有將辦理合建審批手續和土地使用權變更登記手續規定為合作開發房地產合同生效的條件，也沒有關于不得在房地產項目建設過程中一方以在建工程作價入股，另一方投入資金進行合作開發的禁止性規定。因此，《城市房地產管理法》施行后，不得以未辦理審批手續及土地使用權變更登記手續為由，認定合作建房合同無效。

案例索引：見關麗：《鐵道部隧道工程局與廣西康隆物業有限公司合作建房糾紛上訴案——合作建房合同效力的認定與處理》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導與參考》2001年第3卷（總第7卷），法律出版社2001年版，第249—260頁。

15.一方出地、一方出資期望通過合作建房獲得未來房屋銷售利潤的，屬于合作建房合同而非房地產項目轉讓合同。

——深圳市安益投資有限公司與深圳機場綜合開發公司合作建房合同糾紛上訴案（最高人民法院〔2001〕民一終字第68號民事判決）

裁判要旨：合作建房一般是指一方出地另一方出資或一方出地雙方或多方出資合作開發經營房產，并且合作各方對建成的房地產進行產權分成，或以土地入股、合作開發經營房地產后進行利潤分成的行為。合作建房合同各方當事人的權利義務的設定是圍繞各方共同協作完成建設項目這一目標而貫穿于土地房產建設的始終。房地產項目轉讓合同則是僅就土地使用權及建設項目所有權買斷性轉移而設定雙方的權利義務，屬于買賣權益性質的合同。與房地產項目轉讓相比，合作建房合同一般都約定了雙方的收益分配比例或共同經營的內容。

案例索引：見吳曉芳：《深圳市安益投資有限公司與深圳機場綜合開發公司合作建房合同糾紛上訴案——房地產項目轉讓合同還是合作建房合同》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導與參考》2002年第1卷（總第9卷），法律出版社2002年版，第296—307頁。

16.當事人雙方在國有劃撥土地上聯合建房用于公益事業，劃撥土地轉化為提供土地一方在該公益事業單位的出資的，當事人之間屬于聯營關系，不因未辦理土地使用權出讓轉讓手續而無效。

——內蒙古天富房地產股份有限公司與內蒙古自治區醫院、內蒙古達康醫療保健用品總公司、內蒙古自治區醫院保健分院侵權、聯營合同糾紛上訴案（最高人民法院〔2002〕民一終字第23號民事判決）

裁判要旨：當事人雙方在國有劃撥土地上聯合建房并用于商業經營的，構成土地使用權轉讓的一種形式，應當依法辦理土地使用權出讓轉讓手續，否則合同無效。但是，如果雙方當事人并不是為了開發建設商品房，而是將聯合建成的房屋用于公益事業，劃撥土地轉化為提供土地一方在該公益事業單位的出資，并未進入市場的，則無須辦理土地使用權出讓轉讓手續，當事人雙方之間簽訂的合同亦應認定為聯營合同而非聯建合同，該合同不因未辦理土地使用權出讓轉讓手續而無效。

案例索引：見胡仕浩：《內蒙古天富房地產股份有限公司與內蒙古自治區醫院、內蒙古達康醫療保健用品總公司、內蒙古自治區醫院保健分院侵權、聯營合同糾紛上訴案——聯建、聯營之區別及聯營體內管理機構設置之爭的民事屬性》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導與參考》2002年第3卷（總第11卷），法律出版社2002年版，第259—274頁。

17.當事人一方以土地使用權出資與他人合作建房作為聯營出資，而非用于房地產市場轉讓的，當事人之間應認定為聯營關系。

裁判要旨：根據《城市房地產管理法》及相關司法解釋的規定，當事人雙方合作建房的目的在于共同進行房屋開發建設，分得建成的房屋或者房屋銷售、出租的利潤，同時實行風險共擔。與合作建房相關的，聯營企業或者其他法人之間聯營，往往也需要聯合建房作為經營場所，但這種合作建房應當屬于聯營出資的一種形式，而不是合作建設用于房地產市場轉讓的商品房屋。因此，為聯營而產生的合作建房行為，應認定為聯營行為，并根據最高人民法院關于審理聯營合同糾紛案件的司法解釋的規定，確認其效力。

18.商業銀行與土地使用權人合作建房，目的是為了解決本行職工住房困難的，不宜認定合作建房合同無效；如果目的是投資，則應認定合同無效。

——東營市七色光房地產開發有限責任公司與中國工商銀行股份有限公司東營西城支行房地產聯合開發合同糾紛上訴案（最高人民法院〔2006〕民一終字第16號民事判決）

裁判要旨：根據《商業銀行法》第四十三條的規定，商業銀行在中華人民共和國境內不得向非自用不動產投資或者向非銀行金融機構和企業投資。該規定屬于法律的強制性規定，根據《合同法》第五十二條第（五）項的規定，一旦違反該條規定，涉及該條規定的內容應該被宣布無效。但是，在審理涉及商業銀行合作建房的案件時，應具體審查其合作建房的目的，如果目的是投資，則應認定為無效；如果目的是為了解決本行職工住房困難，考慮到我國以前這種情況比較普遍的實際情況，不宜認定為無效。適用法律時可以對《商業銀行法》第四十三條規定的“非自用不動產”作適當解釋來處理。

案例索引：見楊永清：《內心確信與實質公正——東營市七色光房地產開發有限責任公司與中國工商銀行股份有限公司東營西城支行房地產聯合開發合同糾紛上訴案》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導與參考》2007年第1集（總第29集），法律出版社2007年版，第182—196頁。

19.雙方當事人簽訂名為聯合開發房地產的合同，但合同約定的內容為用地補償性質的，應以合同內容來確定合同的性質。

——遼寧煤礦安全監察局與沈陽市大東區人民政府聯建糾紛上訴案（最高人民法院〔2000〕民終字第113號民事判決）

裁判要旨：聯合開發房地產的基本法律特征是共同出資、共同經營、共擔風險、共享利潤。雙方當事人雖簽訂了名為聯合開發房地產的合同，但從合同的內容上看，雙方既沒有在合同中約定共同投資、共同經營，也未約定風險共擔、利潤共事，更沒有約定辦理聯合開發所必須的土地使用權轉讓及聯合開發的有關法律手續。因此，雙方簽訂的合同不符合聯合開發房地產合同的法律特征。在合同內容與合同名稱不－效的情況下，應以合同內容來確定合同的性質。從合同約定的主要內容看，出地一方負責對土地的拆遷及項目的建設，出資一方支付拆遷費及建設費用，從合同履行來看，出地一方完成了土地的拆遷義務，出資一方支付拆遷費用，并自行完成了項目的建設。綜上兩方面，雙方簽訂的合同應是土地補償性質。

案例索引：見關麗：《遼寧煤礦安全監察局與沈陽市大東區人民政府聯建糾紛上訴案——聯建合同部分有效、部分無效應如何處理》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導與參考》2001年第1卷（總第5卷），法律出版社2001年版，第297—306頁。

20.名為合作開發房地產合同實為房屋租賃合同的，不得僅以該合同涉及的土地為劃撥土地為由認定合同無效。

——張某與解放軍某部隊預租房屋合同糾紛上訴案

裁判要旨：合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃形式使用房屋的，應按照《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十七條的規定，認定為房屋租賃合同。當事人僅以該合同涉及的土地為劃撥土地主張認定合同無效，應不予支持。

案例索引：見關麗：《投資建設他人劃撥土地上立項的房屋并承租建成后房屋的合同性質和效力》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導與參考》2009年第1卷（總第37卷），法律出版社2009年版，第128—132頁。

21.以劃撥土地使用權出資的聯合開發房地產協議，尚未辦理土地使用權出讓手續及土地使用權變更登記手續的，應認定無效；對此，提供土地一方應承擔主要過錯責任。

——遼寧盛大房地產開發公司與遼寧省交通房地產開發公司聯合開發合同糾紛上訴案（最高人民法院〔1996〕民終字第93號民事判決）

裁判要旨：涉及土地使用權的聯合開發房地產協議是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條的規定，劃撥土地使用權，除法定情形經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準外，不得轉讓、出租、抵押。提供土地一方與出資一方簽訂的聯合開發房地產協議約定使用的土地使用權系以劃撥方式取得，尚未辦理土地使用權出讓手續及土地使用權變更登記手續，違反了上述法律規定，該協議應認定無效。提供土地一方對此負有主要過錯責任。協議無效后，提供土地一方應返還出資一方的投資及利息。

案例索引：見孫延平：《遼寧盛大房地產開發公司與遼寧省交通房地產開發公司聯合開發合同糾紛上訴案——以劃撥土地使用權參與聯建的合同效力認定與處理》，載唐德華主編、最高人民法院民事審判庭編：《民事審判指導與參考》2000年第1卷（總第1卷），法律出版社2000年版，第211—215頁。

22.以劃撥土地使用權作為投資與他人合建房屋，出資一方按約辦理了土地出讓手續并取得土地使用權的，應認定合建協議合法有效。

——湖北建豐房屋開發有限公司與武漢市家具配套公司房屋聯建合同糾紛上訴案（最高人民法院〔1999〕民終字第181號民事判決）

裁判要旨：劃撥土地使用權人未辦理土地使用權出讓手續，以其土地使用權作為投資與他人合建房屋，約定雙方先共同辦理土地出讓手續，土地出讓金由出資一方負擔。合同簽訂后，出資一方與土地管理部門簽訂了土地使用權出讓合同，繳納了土地出讓金，辦理了有關開發用地手續，取得了土地使用權證，雙方當事人亦實際履行了合建合同。雖然土地使用權出讓合同是出資一方單方與土地管理部門簽訂、土地使用權證也是辦在出資一方名下，但仍然改變不了出資一方系依雙方協議辦理土地出讓手續的性質。因此，應認定合建協議是雙方當事人的真實意思表示，劃撥土地使用權未辦理土地使用權出讓手續的效力缺陷已由出資一方彌補，并未損害國家利益、社會公共利益及第三人利益，應認定合法有效。

案例索引：見何抒：《湖北建豐房屋開發有限公司與武漢市家具配套公司房屋聯建合同糾紛上訴案——房屋聯建合同糾紛案件的性質、效力的認定及處理》，載唐德華主編、最高人民法院民事審判庭編：《民事審判指導與參考》2000年第4卷（總第4卷），法律出版社2000年版，第243—269頁。

23.出地一方以尚未取得使用權的土地作為出資與出資一方合作建房，應認定合建合同無效，雙方對合同無效均有過錯，出地一方應承擔主要責任，出資一方亦有一定責任。

——蘭州宏利來房地產置業有限責任公司與蘭州合發汽車貿易公司合資建房合同糾紛案（最高人民法院〔1998〕民終字第147號民事判決）

適用解析：出地一方在不享有土地使用權、未取得商品房預售許可證明的情況下，以土地使用權作為出資與出資一方簽訂房屋合建合同，違反了國家有關法律規定，系無效合同。由于房屋合建合同因為違法而無效，意味著出地一方以土地作為合作建房的出資是違法的，出資一方雖然是以資金的形式與出地一方合作建房，但是由于合作建房是雙方當事人的共同行為，出資一方出資的目的是為了獲得利益，從合同的履行后果看，出資一方將取得開發土地的部分使用權，即出資一方的出資行為將產生一個非法后果，因此，對于合同的無效，雙方當事人都有過錯。出地一方用土地作為出資的違法行為嚴重，應承擔主要責任；出資一方參與合作建房，也有一定的違法行為，應承擔次要責任。

案例索引：見俞宏武：《蘭州宏利來房地產置業有限責任公司與蘭州合發汽車貿易公司合資建房合同糾紛上訴案——房屋合建合同確認無效后的處理》，載唐德華主編、最高人民法院民事審判庭編：《民事審判指導與參考》2000年第1卷（總第1卷），法律出版社2000年版，第270—276頁。

【實務要點】

1.享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特妹形式。

適用解析：房地產轉讓，既包括土地使用權的轉讓，又包括房屋所有權的轉讓，根據《城市房地產管理法》第三十七條的規定，其具體指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。所謂的“其他合法方式”，根據《城市房地產轉讓管理規定》第三條第二款的規定，既包括以房地產作價人股、與他人成立企業法人，而使房地產權屬發生變更的情形，又包括一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的情形。

要點索引：見江必新、何東寧、朱婧、張小潔著：《最高人民法院指導性案例裁判規則理解與適用•房地產卷》，中國法制出版社2014年版，第66頁。

2.土地使用權人未經批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合作開發房地產合同的，應當認定合同無效。

適用解析：房地產開發企業是以營利為目的而成立的企業法人，它以土地為資本來實現價值增值的目標。因此，合作開發房地產應當以有償出讓方式取得的國有土地的使用權為開發對象，而不能以無償劃撥的土地使用權為合作開發的對象。《城市房地產開發經營管理條例》第十二條第一款明確規定：“房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。”據此，《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十六條規定：“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。”

要點索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院國有土地使用權合同糾紛司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2005年版，第186頁。

3.以劃撥土地使用權投資進行房地產合作開發經營，在起訴前經有批準權的人民政府批準的，可以認定合作開發合同有效。

適用解析：對于合作一方以劃撥土地使用權投資進行房地產合作開發經營的，根據我國現行立法，不得在劃撥土地上進行房地產開發，法律規定允許開發的除外，或者經有批準權的人民政府批準后，劃撥土地使用權人才可以與他人進行合作開發。鑒于上述規定，為避免大量無效合同的出現和穩定社會秩序，對以劃撥土地使用權投資進行房地產合作開發經營的行為應給予補正期限，即劃撥土地使用權人以劃撥土地使用權作為投資與他人合作開發房地產，在起訴前經有批準權的人民政府批準的，可以認定合作開發合同有效。這里的“人民政府”主要是指縣級以上人民政府。人民政府的批準權限，按出讓土地的批準權限處理。

要點索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院國有土地使用權合同糾紛司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2005年版，第174頁、第187頁。

4.有批準權的人民政府批準以劃撥土地使用權投資進行房地產合作開發經營的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

適用解析：劃撥土地使用權進入房地產開發市場，在經政府批準轉讓后，應由市、縣人民政府的土地管理部門與土地使用權受讓人簽訂土地使用權出讓合同，并由轉讓關系中的受讓方辦理土地使用權出讓手續，并按規定繳納土地使用權出讓金。這實質上是使轉讓的土地在性質上發生根本變化，即由劃撥地變為出讓地，實現土地使用權從無償到有償的轉化。

5.以劃撥土地使用權投資進行房地產合作開發經營，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理出讓手續的，應當由轉讓方按國務院規定繳納轉讓房地產收益中的土地收益或者作其他處理。

適用解析：這里所說的“不辦理土地使用權出讓手續”的情形，是指國家暫時無法或不需要轉為出讓方式供應的地塊，包括待擬定發展規劃的臨時用地，以及其他認為不宜長期固定使用的土地，或者不宜確定出讓年限的地塊等。

要點索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院國有土地使用權合同糾紛司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2005年版，第174頁、第188頁。

6.合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。

適用解析：“共擔風險”是合作開發房地產合同的基本內容。如果合作開發房地產合同約定以土地使用權投資的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益，則雙方當事人間法律關系已經不具備合作開發房地產所應具備的“共擔風險”特征。其所收取的固定利益已經成為“投入”的土地使用權的對價，這與土地使用權轉讓法律關系的權利義務內容是一致的。因此，當事人的真實意思并不是進行所涉房地產項目的合作開發，而是進行投入項目建設土地使用權的轉讓和受讓。在當事人意思表示的外在形式與內在真意并不一致的情況下，應以真實意思確定當事人法律關系性質。因此，具有此種約定內容的“合作開發房地產合同”應定性為土地使用權轉讓合同。

要點索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院國有土地使用權合同糾紛司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2005年版，第174頁、第247頁。

7.名為合作開發房地產合同實為土地使用權轉讓合同中的“固定利益”，不以金錢為限。

適用解析：合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。其中，“固定利益”一般是指金錢，但不以金錢為限。實務中，一般還包括房屋所有權以及房屋與金錢的復合。所以，對“固定利益”的理解不能局限于金錢之上。

要點索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院國有土地使用權合同糾紛司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2005年版，第174頁、第258頁。

8.名為合作開發房地產合同實為土地使用權轉讓合同并不當然無效，其效力應依據相關法律認定。

適用解析：《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條只是對“合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的”合同性質的認定依據，至于該類合同的效力如何認定，該條并未涉及。因此，不能依次規定認定名為合作開發房地產合同實為土地使用權轉讓合同無效。有關轉性后土地使用權轉讓合同的效力，應視法律以及相關司法解釋的規定作出認定。

9.名為合作開發房地產合同實為土地使用權轉讓合同中“不承擔經營風險”的認定，應以當事人雙方權利義務內容的實質作為依據。

適用解析：在對名為合作開發房地產合同實為土地使用權轉讓合同進行認定的時候，應當注意不可拘泥于合同具有明確的不承擔經營風險的約定，而應以當事人雙方權利義務內容的實質作為認定的依據。只要其權利義務實際表現為獲取固定利益，而不承擔合作風險，盡管合同中沒有明確的不承擔經營風險的約定，亦可作出轉性認定。

要點索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院國有土地使用權合同糾紛司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2005年版，第174頁、第258—259頁。

10.名為合作開發房地產合同實為土地使用權轉讓合同中，土地使用權是否變更登記于受讓方的名下，不影響合同性質的認定。

適用解析：一般而言，欲行土地使用權轉讓的提供土地使用權作為投資的當事人不會具備房地產開發企業資質，具有資質的則是以資金投資的當事人。所以在實務中，土地使用權可能會變更登記至出資方名下。但實踐中也會存在土地使用權仍保留在出地方名下的情況，該土地使用權并未發生變更登記，并且隨著建成后房屋的銷售，直接地歸于房屋受讓人。這也只是此類土地使用權轉讓合同履行上的特殊性，不影響合同轉性的認定。

要點索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院國有土地使用權合同糾紛司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2005年版，第174頁、第259頁。

11.合作建房合同被確認無效或被撤銷的，在建或已建成的房屋的所有權，可以判歸以土地使用權作為投資的一方所有，對方的投資可根據資金的轉化形態，分別處理。

適用解析：如果資金尚未投入實際建設的，可由以土地使用權作為投資的一方返還對方投入的資金，并支付同期同類銀行貸款的利息：資金已轉化為在建中的建筑物，在建建筑物與實際投入開發的資金存在差值的，以土地使用權作為投資的一方向對方返還資金時，應參照當地房地產市場的變化，給予對方相應比例的經濟賠償，或由雙方按過錯程度，分別承擔相應的損失。

要點索引：見《努力工作開拓創新繼續椎進現代民事審判制度建設為全面建設小康社會提供司法保障——最高人民法院副院長在全國民事審判工作座談會上的講話》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導與參考》2003年第2卷（總第14卷），法律出版社2003年版，第13頁。

12.房屋聯建合同約定一方出地，一方出資，開發后出地方取得房屋所有權，出資方在一定期限內使用房屋，此類合同應認定為租賃合同。

適用解析：房屋聯建合同雖然約定一方出地，一方出資，但所建房屋的所有權歸出地方所有，出資人只取得約定期限內建成房屋的占有使用權。這一使用權的取得以其預付租金（對工程建設的投資）作為前提，這樣的約定更符合一方交付房屋給對方當事人使用、收益，對方當事人給付租金并于約定使用期限屆滿后返還房屋的房屋租賃合同特征。因此，此類合同應定性為房屋租賃合同。

要點索引：見韓延斌、王林清等著：《房地產糾紛裁判思路與規范指引（上）》，人民法院出版社2014年版，第420—421頁。

【辦案依據】

1.《中華人民共和國物權法》（2007年10月1日）：第一百四十三條。

2.《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日修正）：第二條第三款。

3.《中華人民共和國城市房地產管理法》（2009年8月27日修正）：第二十八條、第三十七條、第三十八條、第三十九條、第四十條、第四十八條、第五十六條。

4.《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（1990年5月19日）：第四條、第十九條、第四十四條、第四十五條、第四十六條。

5.《城市房地產開發經營管理條例》（2011年1月8日修訂）：第二十條。

6.《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（2005年8月1日）：第十一條、第十二條、第十三條、第十四條、第十五條、第十六條、第二十四條、第二十六條、第二十七條。

7.《最高人民法院關于國有土地開荒后用于農耕的土地使用權轉讓合同糾紛案件如何適用法律問題的批復》（2012年9月4日）：全文。

8.《城市房地產轉讓管理規定》（2001年8月15日修正）：第三條、第六條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條。

9.《劃撥土地使用權管理暫行辦法》（1992年3月8日）：第三條、第四條、第五條、第六條、第七條、第八條、第九條、第十條、第二十九條、第四十條。

10.《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（1999年5月6日）：四、五。