爸媽家要置換房屋，我前段時(shí)間一直在看二手房，上周終于定下來(lái)了。復(fù)盤這次買房的經(jīng)過(guò)，還是有許多地方值得改進(jìn)的，如果多做一點(diǎn)準(zhǔn)備，或許能做出更好的選擇。
這次買房，我從預(yù)算、心態(tài)、準(zhǔn)備這3個(gè)方面做出經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，供你參考。

一、預(yù)算有限也能買

現(xiàn)在的房?jī)r(jià)高到很多人都買不起房子，所以在此之前，我從來(lái)沒(méi)有看過(guò)房子。但是一圈走下來(lái)，我發(fā)現(xiàn)預(yù)算有限其實(shí)也有選擇的余地。
由于在父母的名下買房，也不能貸款，所以我們預(yù)算很有限，就直接考慮二手房。我爸本來(lái)想買無(wú)證的還建房，與同地段內(nèi)的電梯房相比，還建房?jī)r(jià)格低了將近50萬(wàn)，但是我勸說(shuō)我爸打消了這個(gè)念頭。
主要是因?yàn)闊o(wú)證房市場(chǎng)流通受限，萬(wàn)一父母生重病，這套房子就無(wú)法及時(shí)變現(xiàn)，起不到保障的作用，當(dāng)然賣房是萬(wàn)不得已時(shí)的退路。

如果不考慮流通性，或者后期自己有辦法找到買家，選個(gè)地段好的、能直接入住的，還建房也是不錯(cuò)的選擇。

二、做足準(zhǔn)備功課

在看房前我也做了準(zhǔn)備，但是現(xiàn)在回想起來(lái)，還是不太充分。

我明確了父母和自己的需求，了解中介的作用和收費(fèi)，以及怎樣選擇中介。我想說(shuō)稅費(fèi)這塊交給中介，自己就不用太操心了，但是看了一圈房下來(lái)，我發(fā)現(xiàn)中介其實(shí)無(wú)法完全get到我的需求，還是自己更清楚自己想要什么樣的。

準(zhǔn)備階段要做些什么呢？我總結(jié)了3點(diǎn)，供大家參考。

1.房屋交易稅費(fèi)高昂，選房時(shí)要結(jié)合稅費(fèi)進(jìn)行選擇，所以準(zhǔn)備階段要了解稅費(fèi)組成。

房屋信息上寫的“滿五唯二”“滿五唯一”，每個(gè)字背后都是錢。有的房子這些條件沒(méi)有達(dá)到，價(jià)格就會(huì)相對(duì)低一些，所以選房不能只看總價(jià)。

稅費(fèi)中主要有3個(gè)稅是大頭，需要特別關(guān)注，即契稅、增值稅和個(gè)人所得稅。

契稅和面積、買方家庭的房屋數(shù)量有關(guān)，收取交易價(jià)格的1%~3%。增值稅和個(gè)人所得稅，與房子產(chǎn)證的年限有關(guān)。本來(lái)個(gè)人所得稅應(yīng)該是房主交的，但是在實(shí)際買賣過(guò)程中，都轉(zhuǎn)嫁到賣方了。

以91平，家庭的二套房，市場(chǎng)價(jià)160萬(wàn)的房子舉例，契稅要收總價(jià)的2%，即3.2萬(wàn)。如果房產(chǎn)證不滿兩年，要多交房?jī)r(jià)的5%的的增值稅，即8萬(wàn)。如果不滿五年，要多交一 個(gè)個(gè)人所得稅，即房屋在房管局兩次備案金額差額的20%。如果房子不是賣方唯一住房，買方還要多交1%，即1萬(wàn)多的個(gè)人所得稅。

除此之外，還有2%~3%的中介費(fèi)，就是3.2萬(wàn)。這其中的每一項(xiàng)稅費(fèi)，都直接牽動(dòng)著買房者的神經(jīng)。

2.列出自己的需求，并按照重要性進(jìn)行排序

沒(méi)有完美的房子，而且又預(yù)算有限，所以必要時(shí)只能舍棄排序靠后的選項(xiàng)。一般來(lái)說(shuō)，大家會(huì)考慮這些選項(xiàng)：地段、樓層、朝向、小區(qū)環(huán)境、裝修、是否有電梯等。
我父母年紀(jì)大了，所以首要考慮就是電梯和地段，位置距離現(xiàn)居住地約1~2公里范圍。另外，我也不想再去折騰裝修，所以電梯、地段、裝修是3個(gè)首要考慮的標(biāo)準(zhǔn)。老人考慮到物業(yè)費(fèi)，能接受環(huán)境稍微差一點(diǎn)的小區(qū)。

樓層和朝向也非常重要，它決定了居住的舒適度。低樓層或者頂樓的價(jià)格會(huì)相對(duì)便宜一些，有些人也能夠接受，所以這個(gè)以具體看房的情況為準(zhǔn)。
還有一些比較個(gè)人化的需求，比如我的睡眠很淺，就會(huì)考慮房屋的“動(dòng)靜區(qū)”分隔。動(dòng)區(qū)指的是廚房和衛(wèi)生間，這是生活中最大的噪音源，靜區(qū)則是臥室，兩者之間如果有客廳做間隔會(huì)更好。

不同地域的人需求也有差別，比如北方城市，有的人會(huì)考慮房屋有幾個(gè)“冷山”面。冷山指的是房屋的墻面是戶外，冷山面越多，供暖消耗越大，而且房屋不容易熱起來(lái)。那么冬天看房就比較好，正好可以考察供暖。

3.打印表格，看房后記錄優(yōu)缺點(diǎn)

我在網(wǎng)上選好房子，會(huì)聯(lián)系中介帶看。不過(guò)除了自己選的，中介還會(huì)在一個(gè)小區(qū)帶看2~3套。多個(gè)小區(qū)看下來(lái)，就容易記混，一些細(xì)節(jié)變得模糊，邊看房邊做記錄就很重要。

用筆記本或者表格記錄下比較中意的房子的具體數(shù)據(jù)，如面積、總價(jià)、稅費(fèi)、周邊配套設(shè)施、樓層、朝向、房屋利用率等?；氐郊液笤僦鹨环治鰞?yōu)缺點(diǎn)，進(jìn)行比較、討論?？紤]得差不多了，再聯(lián)系中介約房東談。

三、穩(wěn)住心態(tài)，不疾不徐

我們一開(kāi)始看了幾套房子，有一套最有意向，但是覺(jué)得價(jià)格稍微高了點(diǎn)。我覺(jué)得房源應(yīng)該挺多的，想多看看就沒(méi)有定下來(lái)。我只有周末有時(shí)間看房，結(jié)果過(guò)了2周，那套房子就賣出去了。

我查了目標(biāo)區(qū)域內(nèi)所有房源，才意識(shí)到雖然房源挺多，而符合我們需求的房子其實(shí)并不多。實(shí)際上，一圈看下來(lái)，我也意識(shí)到?jīng)]有十全十美的房子。

但是，這個(gè)時(shí)候一定不能急，心態(tài)要穩(wěn)住，避免被中介牽著走。查看房源信息，你會(huì)發(fā)現(xiàn)有的房子掛牌一年多，都沒(méi)有賣出去，而且2020年每個(gè)月還有新掛牌的房子。

我們要做的就是持續(xù)看房比較，一旦看準(zhǔn)就及時(shí)出手，不拖延。

買房是一件人生中的大事，當(dāng)然是越審慎越好。前期多方面收集信息，給自己充足的時(shí)間準(zhǔn)備，后面會(huì)節(jié)省許多金錢和時(shí)間上的成本，也能省去不少麻煩。

作為自住房，一套房子將會(huì)伴隨我們很多年。往后余生，便在此落地生根，想到這里，便覺(jué)得一切辛苦都值得。

文章來(lái)源：隨手記社區(qū) 羽語(yǔ)學(xué)理財(cái)