致敬 莫迪利亞尼《持扇的女人》簡七·豆

文丨簡七投研組（微信公眾號：簡七讀財）

8月第一個工作日，想來大家提個醒：

如果你在今年以前就有房貸，這個月是調整房貸計價方式，最后的機會了。

這個話題，我們在今年3月初、剛有新規時，就做了科普。

現在截止日臨近，發現一些朋友還有疑問，再來給大家理一理。

先說說個人的態度，不管你之前的房貸利率是多少，建議換成LPR計價方式的。

另外，今年起，所有房貸利率都將按照LPR計息，理解背后邏輯，也有助于你理解房貸新趨勢。

具體來說：

問題1：誰需要選擇調整？

首先，這件事影響的是2020年1月1日前，已經有了房貸的朋友（包含已經發放的，或者簽了合同但還沒有發放的貸款）。

這些朋友，會在今年8月31日前，有且只有一次選擇機會，選擇你剩余的貸款，按照什么利率償還。

如果你是在今年才開始貸款買房，那你已經是LRP計價方式的房貸了，不用糾結。

問題2：房貸利率，有哪些選擇？

具體來說，有兩個選項：

1）固定利率，按照同一個利率一直執行下去。

2）浮動利率：換成LPR計價方式，未來利率會隨LPR浮動；

聽起來有點抽象，我們來舉個例子。比如我身邊有個朋友，去年辦理的房貸；運氣不錯，拿到了銀行9折的優惠利率。

這個所謂的優惠利率，是在當時5年以上貸款的基準利率4.9%的基礎上，打9折。

所以，朋友之前的實際房貸利率，就是4.9%×0.9=4.41%。

現在，她可以有個2個選擇：

選擇一：固定利率。也就是接下來她幾十年的還貸過程中，永遠保持4.41%的年利率，一直到還完。

選擇二：浮動利率。她每年還貸的利率，會跟著LPR的波動而波動。

有人會把這次利率調整，形象地稱作“換錨”。房貸利率，之前參考的標準是貸款基準利率，現在會調整為LPR。

問題3：LPR是什么？

那估計很多朋友會問，那LPR是什么意思。

再做個簡單科普。以前的“錨”是貸款基準利率，是由央行統一制定；現在的LPR呢，則是讓多家商業銀行一起來制定。

具體來看，LPR又叫做“貸款市場報價利率”。每個月

1）由18家專門的銀行，會分別報出自己的貸款利率

2）然后去掉最高價和最低價，剩余16個利率計算平均值

得出了這個月的LPR。

所以，LPR是每月浮動的。

問題4：為什么更建議換成LPR？

理解了原理，選擇的核心邏輯也明確了：剩余的貸款期限中，LPR整體會是上升的，還是下降的。

認為會上升，就選固定利率，不受上漲影響；

認為會下降，就選LPR，能夠享受下降的實惠。

那LRP長期的趨勢會怎么走呢？

個人覺得，LPR長期會上升的概率不大。

△數據來源：中國人民銀行官方網站，截至2020年7月

正向思考，隨著利率市場化，目前市場利率逐步下降的大趨勢，也會帶動房貸跟著降。

逆向思考，如果市場利率要長期漲，至少得滿足以下條件之一：

- 要么，經濟長期高速增長，比如GDP持續6%+7%+，整個市場利率也會跟著水漲船高；

- 要么，國內通脹嚴重，甚至長期、持續嚴重。

這兩種情況，概率都很小。所以，換成LPR大概率是劃算的。

之前有小伙伴留言，說是擔心第二種情況。如果發生了嚴重通脹，貸款買房的朋友，恰恰是因為貸款買了資產（房子），能夠更好地抵御通脹風險。房貸利率成了次要問題，你并不會吃多少虧。

問題5：轉化成LPR，你的房貸利率到底會怎么變？

你可以分成2步來確定：

第一步：確定一個固定不變的點差

固定點差 = 轉換前的房貸利率 - 4.8%（5年期以上貸款）/ 4.15 (1年期貸款）

還是拿剛才那位朋友舉例，她目前房貸利率是4.41，貸款還剩好幾十年，所以適用的是5年期以上貸款。

因此，她的固定點差 = 4.41% - 4.8% = -0.39%，也就是可以減39個基點。

再比如，有朋友目前的房貸利率是5.39%，剩余期限14年。那他的固定點差=5.39%-4.8%=+59%。

所以，這個點差可能是正數，也可能是負數，但一旦確定，在房貸合同剩余期限內，就不會改變了。

第二步：確定房貸利率

轉換后的房貸利率=重定價日的相應期限LPR+點差

目前重新定價日，不少銀行可選擇的重定價日為每年1月1日，或按貸款放款日對應的日期；但也有一些銀行，只能換成每年1月1日。

具體怎么確定，還是舉個例子，比較容易理解。

還是拿剛才那位朋友舉例。假設她選擇每年1月1日調整。

由于目前商業貸的浮動利率，是1年1調整。今年她的房貸利率，并不會變化；

而到了2021年，她當年全年的房貸利率= 2020年12月的LPR（假設為4.6%）-0.39%= 4.6%-0.39%=4.21%。

未來每一年，以此類推。

問題6：如何選擇重新定價日？

另外，有朋友會問，要不要選自己貸款合同日作為重新定價的時間呢？

兩個選擇，我覺得差別不會很大。畢竟沒有人會知道，到底未來每年，哪個月LPR更低。

如果硬要說出點理由，考慮短期內LPR下降趨勢比較確定，可以這樣選：

如果你還沒有調整，你的貸款發放日在9-12月的，選對月對日，今年就能開始享受LPR下降的好處，剩點錢。

問題7：去哪兒調整？

各家銀行的操作，都會有一定差別。建議以你所在銀行的官方答案為準。給所在銀行的官方客服打個電話，很快就能有答案。

目前，不少銀行都可以直接在手機銀行/網上銀行，直接操作，挺方便的。

這里再補充一點，此次調整，僅針對商業貸款，如果是純公積金貸款，就無需變動；如果是商業貸款+公積金的混合貸款，也只能調整商業貸款部分。

最后，還想多解釋一句。有些朋友會擔心，為什么要突然提出這種新的貸款計價模式？換成LPR浮動計價，未來是不是就容易被牽著鼻子走？

其實，這樣的擔心大可不必。把這個計價利率的“錨”，從央行變成商業銀行，最主要的目的就是實現利率市場化——既然商業銀行才是房貸業務的發放人，而房貸又是銀行最重要的貸款業務之一，國家也希望讓市場自己做選擇。

長期來看，這對我們并不算壞事。

好啦，關于LPR和房貸轉化，大家還有什么問題？歡迎留言提問。

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