有很多談論公寓的問題，但一般都說的比較籠統，把各種公寓混為一談，一提到公寓就想到40年產權，商水、商電還不通氣。或者僅僅從商業包裝過的名字上或使用功能上，把公寓叫做酒店式公寓、soho公寓、loft公寓、民宿公寓、長租、短租公寓、類住宅公寓、豪華公寓。再或者把公寓分為平層、復式、躍式等類別。其實這都沒有觸及到公寓性質的本質，并沒有真正從本源上給公寓分好類別，也沒有完全將公寓的價值說清楚，更加無法判斷能否入手了。

本文淺要的將公寓從用地屬性進行一個分類，然后就買賣公寓的共性問題和個性需求進行一個分析。

首先，如果可以，開發商一定想把公寓設置成住宅，住宅畢竟是最好賣的，但房地產開發有明確的用地規定和配套要求，于是就出現了各種用地性質不同的公寓。從用地性質上看，公寓可以分為居住型公寓、商住型公寓、商辦型公寓、商改型公寓。

第一類，居住型公寓。

此類公寓一般分為四種情況，第一種，當地政府為吸引人才或資金投入修建的政策型公寓，房產性質為住宅，只是名稱為公寓，產權一般在70年。購買此類公寓一般有各種不同的政策限制，比如人才申報、積分要求、特別獎勵、各種榮譽的匹配，又比如投資額達到多少多少等等。對買入后銷售也有一定的限制要求，比如五年內不允許入市交易。此種公寓劃撥和出讓土地均有，一般來說價格相對便宜。

第二種情況，各類機關、國企或者大型企業在當地政府和相關部門獲得許可，為解決自己單位內部人員居住問題修建的專項居住公寓。產權一般在50-70年。此種公寓一般為劃撥土地，對銷售和購買有嚴格的要求和限制，部分甚至無法辦理房產證。

第三種是開發商通過規劃、審批部門修改了房產的用地規劃，使原本的公寓成為了住宅，但保留原有的名稱，房產證上使用性質成為了住宅，但產權一般在40-50年不等，并非70年。此種公寓一般為出讓土地，可以自由交易。房本上各種用地類型都有，綜合用地為多，但用途為住宅。

第四種是不達標住宅。比如部分的樓盤特別的樓棟戶型光照不足，不能達標，或者其他居住屬性不達標，會被調整為公寓，視地方政策不同，產權40-70年不等，在部分樓盤的住宅中會夾雜出現，一般價格較旁邊的住宅便宜一些。

這四種公寓隨著時代的發展，總量越來越少，和住宅幾乎可以等同，但第一種、第二種買賣交易限制較多，第三種在產權時間上吃虧，第四種在居住舒適度方面吃虧。

第二類公寓，商住型公寓。

這是公寓的真正本尊，公寓這個產品的正統代表。商業性質帶居住功能的房子，修建和裝修標準可以超過住宅的規范標準，產權為40年，房本上為商住兩用。此類公寓和住宅的配套差別不大，甚至配套要超過一般的住宅所能享受到的配套，交通、教育、醫療、商業一應俱全。水電氣一般會有。除了不能落戶，產權時間短，其他方面會優于住宅。此類公寓一般會發展出豪華公寓、酒店式公寓、類住宅公寓。層高一般在2.9-3.5米。

第三類公寓，商辦型公寓。

這類公寓由原規劃為寫字樓的用地規劃調整而來，產權一般為40年，房本上為商辦。一般會寫為商服用地，用途為辦公。購買此類公寓一般上班比較近，周邊商業配套會比較齊全。但居住環境并不會太好，部分住宅的居住指標不能達到，只通水電，少有煙道，周邊缺乏教育配套。此類公寓一般可以開辦公司。此類公寓一般被稱為soho公寓。部分會成為loft公寓，但層高一般不會超過4.2米。

第四類公寓，商改型公寓。

這類公寓由原規劃為商鋪等商業用地的規劃調整建設而來。房本屬于商鋪。地是商服用地，用途是千奇百怪，有的是餐飲，有的是其他。特點是層高從2.9米到8米，空間尺度非常大。此類公寓從繁華的鬧市到偏僻的郊野都有，配套的差別也非常之大，水電氣有工業、商業的不同，物管費用一般非常之高。此類公寓一般也可開辦公司。此類公寓發展出來的類型是非常繁多的，因為商業規劃相對寬松，各種使用形式的公寓都可以玩出花樣來。

看清用地性質，了解他的規劃，對于購買公寓具有指導意義。用地性質影響著開發商的策略，水電氣和煙道的可能，物業的價格，也影響著未來的發展。

說簡單點，第一種公寓就是住宅、第二種公寓才是公寓，第三種公寓是寫字樓、第四種公寓是商鋪和其他東西。無論打扮的多么花枝招展，都跳不過這四類。新手一般不建議上手第四種類型的商改公寓，買好了確實可以出奇效，買差了和一鋪毀三代沒有區別。

那么，在什么情況下適合買公寓呢？我們先要把第一類公寓和豪華公寓排開我們來選擇。有錢人的交易標的一般是豪華公寓，也經常會在各大媒體刷屏出現。比如某某明2億入主的公寓，比如動輒上千萬的豪裝公寓。而對于普通人。

一般來說，適合買入公寓的情況大概可以分為下面五類。

一類是長住需求。適合沒有學區要求、或者經濟比較具體，又有家庭居住需求的朋友。盡可能做到水電氣三通，降低生活成本，低價格買入類住宅公寓，遠比租住別人的房子要劃算的多。給別人當一輩子租隸，還是有自己的安居小窩，自己掂量，很輕松就能夠算出來。

二類是通勤需求。對通勤的要求高于居住需求，建議買入地段極佳，交通位置極好，通勤時間極短的，使用空間為loft或小復式的公寓。適合奮斗的年輕人在都市打拼，節約通勤對精力的消耗，強化人際交往，推動事業蒸蒸日上。有地鐵的選擇地鐵上蓋及附近300米內最好；沒地鐵的注意車位配比、公交車，通勤區間有沒有大段立交橋分隔等情況。

三類是投資需求。首先地段優質是投資需求把握的重點，其次再考慮租金的收入問題。當然這兩個點通常是一致的。如果自己有精力，買入地段好或者地段特別的地方自己出租即可，投資回報率在12年左右。如果是自己沒有精力，那么購買酒店包租的，一定要注意合約和酒店的實力。如果看未來，就需要多關注周邊發展和未來發展的潛力。

四類是陪讀需求。此類需求直接限制了購買地段，陪讀在哪里，就購買在哪里。重點是不要買在價格炒作的風口上，也不要買了交房周期太長。當然現在的公寓價格已經從頂端滑落，這個問題遇到的已經很少了。關鍵在于陪讀距離，最好在500米內，不超過1km距離。

五類是個性需求。現在的年輕人心思活絡，不同的空間可以玩出不同的花樣來，大力出奇跡，年輕就任性。有的將公寓玩成了民宿，有的將公寓玩成了影院，有的玩成了主題咖啡屋、書舍、影樓甚至游樂場。部分中老年人在旅游名勝地、大都市附近購買休閑養老公寓也不錯，這就要看自己的情況了。

公寓可以是彎道超車的策略，年輕的奮進者可入手。可以是砥礪前行的積累，不要死扛在住宅上一根筋，不考慮學區，就不需要死撐住宅。可以是風輕云淡的取舍，輕輕松松過一生。可以是助力成長的陪護居所，為內卷趨烈的下一代給出自己的綿力。也可以是慧眼獨具的投資，也可以是穩步收租的收租公、收租婆。也可以是天馬行空的創意，世界那么大，我想怎么樣就怎么樣。

上面是不同需求和需要考慮的點，我們一般人怎么買入公寓才不會被坑呢？當然要注意下面幾點共性問題。

第一，當然是價格。首先是自己能承受的單價和總價要考慮清楚。第二，當前公寓與周邊住宅的價格比，決定著自己所買公寓的基本價值。綜合考慮稅費、日常成本，一般來說，清水的平層比值應該在0.5比1，如果住宅賣2萬，公寓就該賣1萬。如果是小復式，0.6比1。如果是loft，可以到0.65比1，超過0.65相關比值的不建議入手，溢價高了一點。第三，要看周邊租價：周邊租價的同等面積租住價格要挑選3-5家進行比較，他們的租金價格一般也就是自己的租金價格。

其次，是水電氣、網絡、煙道和物業費用。這些決定著日常的開支。部分公寓可以做到水民用，物業民用，有煙道；但也有部分公寓的水電氣均是商用，沒有煙道，；更有甚者物業費不但不按公寓來，甚至按照底商價格收取，那就有點不劃算了。比如住宅物業2-3元，公寓物業3.5-5元，底商物業費收8-9元都有可能。

第三，要看周邊發展。要想有額外的升值空間、租金增加，就必須得看發展，如果已經發展好了，那入手價格是肯定不便宜的。把未來發展吹得過于玄乎的也會有坑的可能，甚至還有人吹公寓的賠償是住宅的3倍，那不是開玩笑就是傻，不是傻就是壞。分清什么是確定無疑的，什么是有可能的未來，什么是不可能的未來，能夠區別開來很關鍵。什么是和自己有關的優勢未來，什么是和自己無關的優勢未來，也很關鍵。不要看著一片空地就發慌，更不要看到一片繁華就心動不已。

第四，要看樓棟本身的配套。一般類住宅公寓梯戶比稍高于普通住宅，2T10戶，4T16戶等等，車位比基本相當。商辦型公寓快速餐飲，商務接待配套等設施需要足夠齊備。

第五，無論公寓還是其他方面都要考慮的。尤其是在買期房的時候，開發商是否能夠如期交付，搞個爛尾樓就不好啦。當然也不是大牌子的開發商就一定好，大開發商爛尾起來，遠比小開發商更難解決。這個要看準，一般看經濟發展和其樓盤售賣情況。還要看是否違反規劃，如果買樓買到了空氣層，別人都入住了，自己的房子卻沒有了；如果樓都修好了，交了錢卻被拆除了。這些都是得不償失。

最終，要落實到具體購買，還是毛爺爺的策略：實事求是，具體情況，具體分析。

我是老楊，專注成都樓市。