來(lái)源：樂(lè)居財(cái)經(jīng)

 樂(lè)居財(cái)經(jīng) 林振興 發(fā)自北京

位于北工大的熊貓公寓，正門(mén)被金銅色的鐵鏈緊緊鎖住，周圍異常冷清，路過(guò)的行人無(wú)一駐足停留。似乎沒(méi)人關(guān)心，這個(gè)曾經(jīng)熙熙攘攘的青年社區(qū)，如今卻變得一片沉寂。

有人在朋友圈發(fā)問(wèn)：熊貓公寓怎么了？

在長(zhǎng)租公寓殘酷的洗牌大局下，發(fā)展勢(shì)頭不錯(cuò)的熊貓公寓也止步于2020年了？

熊貓公寓2017年定過(guò)一個(gè)宏大的目標(biāo)：3年內(nèi)達(dá)到30萬(wàn)套房源的托管量級(jí)。然而，夢(mèng)想?yún)s不及現(xiàn)實(shí)的骨感，CEO王璽龍?jiān)缭谌ツ昃颓娜煌顺隽诉@個(gè)平臺(tái)，履任至新公司。

從萬(wàn)間房源到陸續(xù)“閉店”

與其他地產(chǎn)商的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)依附地產(chǎn)業(yè)務(wù)不同，熊貓公寓是從石榴集團(tuán)孵化出的一家內(nèi)部創(chuàng)業(yè)公司。創(chuàng)始人正是前CEO王璽龍。王璽龍?jiān)鞘窦瘓F(tuán)一位優(yōu)秀的年輕員工，他于2015年開(kāi)始在石榴集團(tuán)內(nèi)部創(chuàng)業(yè)。

2016年12月，熊貓公寓的運(yùn)營(yíng)主體——阿那亞科技創(chuàng)立，注冊(cè)資本900萬(wàn)元，由北京麥金萊投資有限公司和北京龍成文宇科技中心（有限合伙）分別持股70%和30%。

穿透股權(quán)后，熊貓公寓最終受益人為崔巍和桑春華，分別持股54.7778%和39.6666%。崔巍現(xiàn)任石榴集團(tuán)董事長(zhǎng)，而桑春華則是石榴集團(tuán)總裁。

石榴對(duì)熊貓公寓“扶上馬還要送一程”，不僅集團(tuán)會(huì)對(duì)于一些不太熟悉的環(huán)節(jié)進(jìn)行輔導(dǎo)，比如說(shuō)財(cái)務(wù)部門(mén)、成本部門(mén)、工程部門(mén)等，還對(duì)其融資親力親為。目的則是在熊貓公寓成熟之后，未來(lái)可能會(huì)逐漸從集團(tuán)分離出來(lái)。

2017年9月，熊貓公寓獲得由富達(dá)股權(quán)投資基金管理（天津）有限公司發(fā)起的一筆金額未知的天使輪。而富達(dá)投資也是崔巍和桑春華共同全資持有的一家投資基金管理公司，專注于投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，部分投資新材料領(lǐng)域。

按照開(kāi)發(fā)商進(jìn)入長(zhǎng)租公寓的套路，往往是選擇自持物業(yè)試水。熊貓公寓卻反其道而行之，選擇在公開(kāi)市場(chǎng)拿房源。據(jù)介紹，熊貓公寓的第一個(gè)落地項(xiàng)目就是從93個(gè)項(xiàng)目中甄選出來(lái)的，首店位于北工大。

熊貓公寓官網(wǎng)顯示，其北京門(mén)店包括北工大店、百合灣店、十里河一店、十里河二店、十里河三店、酒仙橋店、四惠一店、四惠二店、四惠三店、四惠四店、四惠精品店、大葆臺(tái)店、良鄉(xiāng)店、石景山店、清水灣店、垡頭店、燕郊一店等，管理房源15000間，為40000人提供居住服務(wù)。

然而，在克而瑞發(fā)布的《2020年半年度北京集中式長(zhǎng)租公寓榜單》中，熊貓公寓包括北工大店在內(nèi)的5家門(mén)店，在二季度均解約，房源和門(mén)店數(shù)量從上季度開(kāi)業(yè)房源規(guī)模榜第3，明顯下滑至第10，房間數(shù)共計(jì)1119間。據(jù)內(nèi)部員工透露，目前還保留一部分熊貓公寓門(mén)店仍在運(yùn)營(yíng)中。

陣亡名單里的長(zhǎng)租困局

長(zhǎng)租公寓并不是人人皆可做的生意。

長(zhǎng)租公寓研究機(jī)構(gòu)房東數(shù)據(jù)顯示，2019年53家長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，其中光是資金鏈斷裂及跑路的就有45家。而今年上半年陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉的長(zhǎng)租公寓已經(jīng)超過(guò)一半。在風(fēng)口中，已有一個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)的“陣亡”名單，如GO窩公寓、Color公寓、V客青年公寓等。

已經(jīng)登陸納斯達(dá)克的青客和蛋殼公寓，也用數(shù)字揭示了諸多長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)所面臨的虧損問(wèn)題。

今年2月，被稱為“長(zhǎng)租公寓第一股”的青客公寓爆出資金鏈危機(jī)。因青客公寓拖欠房東租金，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客一度被斷水?dāng)嚯姅嗑W(wǎng)，甚至被趕出公寓。緊接著6月，蛋殼公寓公司重要管理者的高靖，也因被地方政府部門(mén)調(diào)查，不得不缺席公司的日常管理。

資金鏈吃緊已成為各大長(zhǎng)租公寓企業(yè)共同面臨的嚴(yán)峻問(wèn)題。在這背后，熊貓公寓不僅要面臨中介系、開(kāi)發(fā)商系、創(chuàng)業(yè)系的直面廝殺，而且今年突如其來(lái)的新冠疫情，也使得整個(gè)它進(jìn)入一場(chǎng)前所未有的困局。

上半年的疫情高峰時(shí)期，許多城市進(jìn)入隔離狀態(tài)，人員流動(dòng)急劇放緩。大批回家過(guò)年的年輕人難以回到城市，于是很多長(zhǎng)租公寓的空置率大幅上升，整個(gè)長(zhǎng)租行業(yè)陷入階段性停滯。6月中旬，北京新冠疫情的再次反復(fù)，隨后多個(gè)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)提升，使得剛剛回溫艱難起步的長(zhǎng)租市場(chǎng)再次蒙上了陰影。

除了疫情導(dǎo)致出租率大幅下滑，造成收入減少之外，深層次的原因還是與當(dāng)下長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式的缺陷有關(guān)。

長(zhǎng)租公寓的盈利模式，主要是向租戶收取租金，然后減去前期投入的收房成本和裝修成本，但由于這兩項(xiàng)成本都比較大，因此長(zhǎng)租公寓的利潤(rùn)空間并不大。

SOHO董事長(zhǎng)潘石屹曾對(duì)外表達(dá)過(guò)對(duì)長(zhǎng)租公寓模式的不看好，因?yàn)槠浠貓?bào)率只有1%，是不賺錢(qián)的生意。一套長(zhǎng)租公寓，疊加租金、管理、裝修、運(yùn)營(yíng)成本后，利潤(rùn)已經(jīng)基本抹平。

這種單一收益、單一融資、用虧損換增長(zhǎng)的商業(yè)模式其實(shí)非常脆弱，一旦碰到市場(chǎng)下行，融資和租金收入都會(huì)受到沉重打擊，現(xiàn)金流斷裂只是時(shí)間問(wèn)題。

不禁感嘆，又有多少長(zhǎng)租公寓的發(fā)展道路止步2020年？