170萬元購房首付款打給了賣家，沒拿到房產證，卻把自己拖入了泥潭。幾個月前，這件麻煩事砸到了王先生頭上。
買賣雙方在交易時未進行二手房交易資金監管，隨后賣家違約，王先生的錢款暫時無法追回。若走法律途徑，即使他贏了官司，反而可能面臨“錢房兩空”的尷尬局面。王先生事后復盤，如果當時知道資金監管該有多好。
據悉，自2006年起，多地出臺了存量房資金監管的相關規定。但調查顯示，仍有四分之一的購買二手房者不清楚是否進行過資金存管。同時，超六成消費者不了解二手房交易的風險點。
根據相關法律法規，我國目前對新建商品房預售資金實行政府強制監管，但存量房則沒有明確界定。專家建議，應推動存量房交易資金監管立法，以保障買賣雙方交易安全。
某房產中介（圖與本文無關）。南都記者 吳進 攝
賣家毀約，170萬元購房款被騙
“交易時我就擔心有風險，現在被騙了170萬，真是后悔死了。”家住燕郊的王先生復盤他購買二手房的交易流程，發現有不少漏洞。
去年8月，王先生通過河北省三河市燕郊鎮的一家房產中介，看中了一套總價203萬元的二手房。由于該房源有170萬元銀行貸款，賣家楊女士提出先支付170萬元首付款，把銀行貸款還清后再過戶。
170萬元并非小數目，王先生內心曾數次糾結：這么多的金額打給賣家會不會有風險？萬一賣家將這170萬元用作他途而沒去還貸怎么辦？
但在中介的“安撫”下，王先生還是分幾次將錢打給了賣家。根據王先生提供的聊天記錄和錄音，該中介業務員鄭女士稱，賣家此前曾委托他們賣過幾套房子，從沒有出現過問題。賣家在當地還有幾套商鋪，真“出事”了還有資產可以作抵押。鄭女士還表示，該中介是大公司，如果出了問題一定會負責。
不料，王先生擔憂的后果還是發生了。到了約定的還貸日，賣家一分錢也沒還給銀行，170萬元被挪作他用。
根據雙方簽訂的合同，賣家并非楊女士的名字，而是其弟弟楊先生。楊先生稱，此套房源是楊女士借他的名字購買，雖然房產證是自己的名字，但實際賣主是楊女士。
楊女士賣房時提供的手機號已變成空號。楊先生告訴南都，他起初并不知情楊女士未按約定還貸，對這170萬元被用于何處，楊女士也一直不愿詳談，僅說“炒房賠了”。他也并不想受到牽連，目前也在積極催楊女士還款。
贏了官司反而可能“錢財兩空”
中介口中賣家的資產去哪了？事發后，該中介的馮經理告訴南都，賣家確實委托本公司成交過幾套房產，但并不是通過他們的門店進行交易。
而對于賣家的商鋪，業務員鄭女士表示，她在微信看到賣家發了一個關于出租商鋪的朋友圈，便以為其擁有商鋪，在聊天時告訴了買家該信息，實際并不清楚賣家名下有無資產。
王先生認為，中介將未經核實的信息告訴他，誤導了他作出判斷。但馮經理表示，中介并未欺騙客戶，中介只能保證該房源可正常交易，無法保證客戶的行為，也無法核實客戶的心理。
業務員鄭女士此前稱“出了事公司會負責”。事后鄭女士表示，由于交易流程有多人參與，具體如何負責應向門店咨詢。馮經理則稱，不清楚當時鄭女士是如何說的。目前門店無法承擔責任，也無法退還中介費，只能在王先生通過法律手段維權時提供應有的幫助。
北京市中聞律師事務所合伙人閆創認為，此事件中，中介作為居間方，與買賣雙方簽署了居間合同，應承擔一定的責任和義務，但如何界定責任還要看居間合同的約定以及其他履行合同中的相應證據。
三河市住房和城鄉建設局表示，對于中介公司的行為，該部門只能協助調解，并無處罰權。經調查后，若情況屬實，將幫助王先生與中介機構調解。同時，因金額太大，且無法保證調解的效果，建議王先生通過法律途徑解決。
擺在王先生面前的似乎只剩下法律這一條道路，但他仍在猶豫。他擔心，如果賣家名下沒有資產，即使起訴成功了，也無法追回170萬元錢款。而且房源被法院拍賣后，銀行是第一受益人。到時恐面臨“錢房兩空”。
從看房到如今已快滿一年，事件陷入僵局。目前買賣雙方暫時協商的方案是，賣家每月繼續還房貸，王先生可以入住。由于貸款尚未還清，房子無法過戶，而所剩的貸款年限超過20年。“相當于花170萬租了個房子，很不甘心。”王先生稱。
一名中介人員在商鋪前核對信息（圖與本文無關）。南都記者 吳進 攝
超六成消費者不了解二手房交易風險點
王先生遇到的麻煩并非孤例，有機構統計，僅2018年，房產交易糾紛案件數就達到了30萬，大額的資金糾紛已經成為了房地產案件的導火索。
今年4月，國家市場監督管理總局主管的《中國質量萬里行》雜志調查5000余份樣本發現，近1/4消費者曾遭遇過二手房交易糾紛，遭遇定金或房款損失的達到16%，其中近兩成是由于賣方違約。
上述調查還發現，近7成消費者表示不了解二手房交易主要環節，超6成不了解其中風險點。
據悉，規避資金糾紛風險的最有效方式便是資金存管。簡單來說，是將客戶的房款放在“第三方存管機構”中，待交易成功后，再將房款解凍至業主賬戶，若交易失敗，資金會返還給客戶。
實踐中，各地常見的資金存管方式有以下四種，一是通過第三方支付機構賬戶存管；二是城市本地合作銀行存管；三是依靠當地政策性監管，如部分城市由住建委進行資金監管等；四是通過行業專業機構合作存管。
“根據相關法律法規，新建商品房預售資金實行政府強制監管，但存量房交易資金監管卻并無強制規定。”中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長柴強在接受南都采訪時表示。
是否要對二手房交易資金強制監管進行立法，業界曾有爭議。柴強介紹，贊同者認為，資金監管有利于減少糾紛，保障雙方交易安全；反對者的主要觀點是，二手房交易是民事行為，雙方應遵循自愿原則，不應做強制規定。
此外，資金監管暴露的一些問題也阻礙了其立法。柴強表示，政府監管較為公正但可能效率較低；而房產經紀公司監管，則會有經紀人甚至整個公司“卷款跑路”等不規范現象發生。
據悉，目前某些房產中介公司有二手房必須進行資金監管的強制性規定，也有許多中介公司尚未有該規定。
王先生稱，交易時中介并未告知其有資金監管服務。該中介的馮經理在回應南都采訪時表示，該公司暫時沒有二手房交易資金監管業務。
多地建立資金監管制度，但較多消費者不了解
事實上，自2006年起，我國已開始建立存量房交易資金監管制度。原建設部會同央行印發《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》。此后，許多城市陸續建立了存量房交易資金監管制度。
近幾年，中央部門也頻頻發文規范資金監管制度。2016年，住房和城鄉建設部等部門印發《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》，提出健全交易資金監管制度。今年4月，住建部等部門又印發《關于提升房屋網簽備案服務效能的意見》，提出市、縣住房和城鄉建設部門應當建立交易資金監管制度。
雖然多地已出臺該政策，但仍有較多消費者對此不熟悉。前文提到的調查發現，有四分之一的消費者不清楚是否進行過資金存管，在這些人中，有37.6%不清楚有這項服務，25%不清楚有哪些渠道可以進行存管。
同時，大多數消費者贊同資金監管。調查顯示，如果知道有資金存管服務，70.2%的消費者表示“肯定會，主動要求中介做存管”。
柴強建議，下一步應推動二手房交易資金監管立法，但具體以何種模式監管，目前各地尺度寬嚴不一，效果各異，應進行詳細調研。
南都記者 林方舟 發自北京
