這其實相當基本的，不過很多人一輩子沒有買過房，所以不懂，這里給大家科普下。
公寓是分類的，實際就是住宅公寓與商住公寓。
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首先我明確一點，市面上所有自稱公寓的產品實際是開發商的一個習慣性叫法，但不是專業叫法。
你在市面上中介開發商給你推的這些玩意本質是商住！
只是宣傳過度了，讓我們大家一說到公寓就默認是商住。
實際公寓指的是一種規格的住宅。
所以一些人搖號搖到了，發現購房合同與產權下來上面寫的是公寓，就以為自己買的商住，實際并不是如此。
成都因為2017年實行住宅限購政策，所以直接導致了不限購公寓的銷量暴漲，暴漲的不止銷量，還有價格，單價上萬的公寓不少，近郊區域的公寓價格也普遍在7、8千。
還有不少接近上萬的公寓，因為這部分公寓是商業產權，也就是40年產權，所以才不限購。
其實住宅也是有公寓的，在大寒當日日照不足兩小時的房屋就會被認定為公寓。
所以住宅公寓一般是朝北，日照不足的房屋。
其實70年的公寓和住宅除了日照以外，其他都是沒差別的。
70年產權的公寓是住宅性質，產權70年，但是光照達不到住宅的要求，因此說是公寓，那么他相對住宅來說居住舒適度就沒有那么高，因為光照不足。
成都市規劃局對公寓的產權專門公布了《關對于“公寓”建設管理的若干規制定》，明確界定“公寓”是指除日照要求外均滿足《住宅建筑設計規范》其他強制性內容的一類特殊的生活單元。
房管部門對“公寓”進行房屋產權登記時必須明確為“公寓”，并在房屋產權證上的房屋用途一欄標注為“公寓”。
另外，房子是住宅還是公寓不僅是產權證上的性質來決定的，是由土地性質決定的。
根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
- 住宅用地70年;（住宅公寓）
- 工業用地50年;（有類似商住公寓）
- 教育、科技、文化、衛生、體育用地年限為50年；
- 商業、旅游、娛樂用地40年;（普遍商住公寓）
- 倉儲用地50年；
- 綜合或者其他用地50年。
“70年產權公寓”和“商住公寓”是兩個完全不同的概念。
70年產權，就是民用住宅用地。
你買的70年產權，就是商品房。這是政府說了算的。
你買的70年產權，就是商品房，所以肯定是民水民電。
而所謂的商住“公寓”不是一個法律概念，是開發商的定位。
也就是說，公寓這兩個字本身沒什么意義，只是開發商找不到好聽的名字，模糊概念給你的產品。
但是開發商給房子定位成公寓，往往也是有銷售或者設計上的考量的。
這里面沒有任何復雜的東西，只有一點，就是公攤面積往往偏大，就如同寫字樓一樣。
意思就是你買這些房子的時候，額外注意下公攤就好。
房型設計，小區環境什么的，買商品房怎么看，你就怎么看。
意思就是說你看你一句話里提供了很多的信息。
比如70年，公寓，民水民電，當然成都一些別墅與大平層商住也可能民水民電，比如保利兩河院子等商住別墅，其實有用的信息就一個70年產權，只要是70年產權就是住宅用地。
然后給大家說一些細節區別
01
居住成本
——70年產權公寓的水電氣費都是民用的，物業費也是按照小區其他住宅一樣的標準繳納。
商業公寓的水電氣基本上都是商用的（部分大戶型別墅可能申請到民用），大部分的公寓還不通氣，只通水電，物業費也是按照商業的標準繳納。
一般的商業公寓物業費都比住宅的物業費更貴，所以在居住成本上住宅公寓是有優勢的。不僅僅是水電氣物業，還有一個就是網費，299的網速可能只是住宅69的標準。
02
限購限貸
——70年產權公寓也是限購的，而且貸款政策也是按照正常住宅執行。
二套房首付6層或7成，三套房直接拒貸（注意：認貸不認房，當然你三套直接限購了）；
商業公寓是不限購、不限貸的，不限貸就是只要有錢，只要符合貸款條件，想買多少套就買多少套，都可以首付五成，在這個問題上商業公寓是有優勢的，而且有些不好賣的公寓，可以首付一層，甚至更低，開發商幫忙墊資給你弄組合貸也是做得出來的。
03
房貸利率
——70年產權公寓的房貸利率和住宅相同。
首套房執行最低房貸利率；商業公寓的房貸利率相對來說更高。
比如住宅上浮10%，有可能商業公寓利率上浮20%，甚至更高。
04
公積金貸款
——70年產權的公寓是可以用公積金貸款的，和住宅是一樣的，商業公寓則不能用公積金貸款，只能用商貸。
05
公攤面積
——70年產權的公寓公攤普遍在20%左右，有些很低。
商業公寓的公攤面積一般更高，很多都達到30%，甚至更高。
06
稅費
——70年產權的公寓契稅是按照住宅計算的，首套房90平以下1%，90平以上1.5%。
商業公寓則不管面積和套數，都是3%，且商業公寓在轉賣過程中產生的稅率也更多。
普遍商業公寓在轉賣過程中產生的稅費高于70年住宅公寓。
70年產權公寓和商業公寓主要的差別就在上面了，可以看出兩者的差別真的是太大了。
所以很多人寧愿等自己有購房資格再買房，也不愿意先買商業公寓。
為啥開發商要做出公寓這種產品？
因為拿住宅就配比了商業用地，政府可能是希望開發商去修一些商業配套，比如寫字樓，商鋪等，但開發商也很清楚，這些玩意兒修了也不好賣。
因為商業實際是嚴重過剩的，商業不是剛需，住是剛需，相當于插邊球把本來應該修寫字樓的拿來修公寓（比如龍湖西宸原著，復地金融島）。
本來應該拿來修會所商鋪的拿來修別墅（比如首開龍湖云著，保利和光嶼湖）。
成都最喜歡開發商業別墅的非保利莫屬，而且還可以給你整到民用水電氣。
商業用地就40年產權最大的問題就是房屋年限續期的問題，目前估計會在2025年前后有個說法。
現在沒人能告訴你。
因為住宅用地已經默認自動續期。
但商業是個空白。
所以買商業用地上的“住宅”就是賭博。
因為住宅用地是70年，商業用地40年，肯定先出政策。
如果國家到時候缺錢，拿商業用地開刀，比如按年限征收使用稅費，是真的可能做的出來的。
因為房產是個長期投資，政策性風險太大，還不說商住寫字樓基本沒有啥漲幅，只能按照商鋪寫字樓一樣以收租算回報率。
當然你買個大平層公寓或者公館或者別墅拿來享受也是可以的，買商業要不自己用，要么就是純消費品。
畢竟土豪也不需要投資房產賺錢了，錢賺再多最后也是拿來花的，你看望江名門都賣完了。
