我國是一個住宅多元化的國家，根據(jù)住宅基本性質(zhì)劃分，常見的有一般商品房住宅、公寓（住宅公寓和商業(yè)公寓），還有小產(chǎn)權(quán)房等形式。雖然說都是房子，都可以住人，但由于房子屬性不同，每種房子住起來的舒適度也不相同，市場的喜好程度也大相徑庭。

商品房住宅是最常見、最廣泛、最通用的房屋類型，國家對商品房住宅的建筑設(shè)計有著嚴(yán)格的規(guī)范，例如小區(qū)的容積率標(biāo)準(zhǔn)、綠化標(biāo)準(zhǔn)、層高與光照標(biāo)準(zhǔn)等都有一定的規(guī)定。只有房子符合了這些基本要求，住起來才顯得舒服，所以，當(dāng)我們住在這樣舒適的房子中，首先感謝的不是開發(fā)商的“良心”饋贈，而是國家對最廣泛住房的舒適度關(guān)照。

除了普通商品房住宅外，公寓也很常見。根據(jù)土地出讓性質(zhì)的不同劃分，土地使用年限為70年的是住宅用地，使用年限40年的是商業(yè)用地，所謂的商業(yè)用地是指在這片土地上規(guī)劃建造的是商場、寫字樓等商業(yè)場所，也有在商業(yè)用地建造住宅的，這就稱之為“商業(yè)公寓”。

公寓分為兩種：住宅公寓和商業(yè)公寓，前者產(chǎn)權(quán)是70年，后者產(chǎn)權(quán)是40年。住宅公寓建造在住宅用地之上，之所以稱之為公寓，是因為通風(fēng)采光都到了很大的限制，根據(jù)我國《民用建筑設(shè)計通則》規(guī)定，“住宅每戶至少有一個居室、宿舍應(yīng)每層至少超過半數(shù)以上的居室能獲得冬至日滿窗日照不少于1小時”。還有對間距的要求“住宅間距，應(yīng)該滿足日照采光為基礎(chǔ)，綜合考慮采光、通風(fēng)、消防、管線埋設(shè)等要求標(biāo)準(zhǔn)確定。”住宅公寓雖然產(chǎn)權(quán)是70年，但是往往采光不足（達(dá)不到國家的標(biāo)準(zhǔn)），所以不能被稱之為住宅，只能冠名以公寓。

商業(yè)公寓理解起來很簡單，就是建造在商業(yè)用地上的房子，產(chǎn)權(quán)只有40年（也存在50年的情況）。商業(yè)公寓在建筑上并沒有嚴(yán)格的采光條件要求，所以房子可能出現(xiàn)終年不見太陽的情況，住起來很不舒服，除此之外，商業(yè)用地一般出讓于人流量較大的黃金地段，這樣的位置寸土寸金，開發(fā)商為了最大限度地追求利潤，肯定會把容積率提高的越高越好，只要能順利通過規(guī)劃審批，公寓樓房肯定是建造的越高越好，所以我們經(jīng)常會見到公寓的居住密集程度要比住宅高得多，多達(dá)幾倍。

有人說，過去想買房，但是沒錢買，等到有錢買房的時候，房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)了，各種限購條件之下，自己失去了買商品房的資格；又或者因為房價上漲，導(dǎo)致自己手上的錢不夠買商品房了。在此背景之下，公寓立即蹦了出來，開發(fā)商和房產(chǎn)中介大肆宣傳公寓的好處，例如不限購、房價低、升值快等。不過，行家勸誡：錢不夠也別買“公寓”房，終究逃不開這4大“硬傷”！

第一、居住體驗差。

居住體驗差是公寓的第一大弊端，房子是用來住人的，居住屬性才是房子的根本屬性，國家之所以對商品房住宅的建筑標(biāo)準(zhǔn)有明確的規(guī)范，就在于保障居民住宅的舒適度。公寓并不遵循這些建筑規(guī)則（至少在采光問題上可以不按照這個標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行），所以公寓首先的問題就是采光不足。

開發(fā)商為了最大化利用土地，建造的公寓經(jīng)常樓挨著樓、戶連著戶、門對著門。不管是70年的住宅公寓，還是40年商業(yè)公寓，每層樓可能多達(dá)10-20戶人家，早晚高峰期，電梯都要排隊，朝北方的住戶不能采光，所以公寓房居住舒適度很差。

第二、不能落戶。

無法落戶是商住公寓的最大缺陷，住宅公寓建立在商品房土地之上，是可以落戶的。我們知道，戶口是城市歸屬的象征，只有在一座城市有了戶口，才能享受城市發(fā)展帶來的資源，最典型的就是教育資源，在落戶方式上，買房落戶是最為常見（普遍適用）的手段。如果你圖便宜買了商業(yè)公寓，最后發(fā)現(xiàn)無法落戶，就得不償失，最后孩子很可能無法上學(xué)。

第三、生活成本高。

商業(yè)公寓使用的是商業(yè)水電，商品房住宅使用的是民用水電，二者在成本單價上有著明顯的區(qū)別，前者可能是后者的2倍左右（70年產(chǎn)權(quán)公寓是民用水電），例如民用電費是0.5元/度，那么商業(yè)用電可能是超過1元/度，水費亦是如此。商業(yè)公寓的居住成本要高得多，一年下來多交好幾千元。除此之外，不少商業(yè)公寓經(jīng)常還不給通燃?xì)猓鲲埗际菃栴}。

第四、市場喜好程度低、升值慢。

正是由于以上三大缺陷，所以公寓不被喜歡，老百姓的眼光是雪亮的，住起來不舒服、甚至無法落戶、無法上學(xué)、居住成本還很高的房子，誰會去選擇呢？所以在二手房市場，公寓（不管是商業(yè)公寓還是住宅公寓）都不被喜歡，故而出售轉(zhuǎn)讓難度大，由此導(dǎo)致房子升值慢。

公寓在買賣交易的過程中，稅費很高，例如住宅繳納1％－3％的契稅等費用，而公寓契稅3%一概不減，還有其他費用也不能免除。公寓不管是首套房還是二套房，貸款利率要高得多、并且只能使用商業(yè)貸款、不能使用公積金貸款，首付款比例一般至少50%以上。

看似“便宜”的公寓，仔細(xì)琢磨之下，竟然還有這么多的門道，看完以上公寓所有的優(yōu)缺點，你還打算購買公寓嗎？樓市指聞特別提醒，在商品房出售難時，往往開發(fā)商叫的最歡的就是公寓房，殊不知背后貓膩還真不少，買房擦亮眼，不要貪圖便宜買到后悔的房子！