從許多網絡媒體上看到，對國內城市的住宅價格詬病者眾多。較為普遍地認為東部沿海城市“房價高、工資低”。尤其是青島，更是吐槽者眾，分析人士稱這是青島“引得進人才、留不住人才”的重要病因，會因此使城市失去活力，間接導致經濟增速減緩，坊間議論種種。

前期文章中提到，發展中國家的房價收入比高一些是全球現象，也是正常經濟規律，而并非中國特產。那么，在全國的各大中城市中，青島究竟處于一個什么層次？“房價高收入低”是青島的特殊現象嗎？

今天，我們從中商產業研究院發布的“2019年中國最具幸福感城市排行榜”中，擬選取杭州、蘇州、青島、大連四個城市進行系列指標的分析對比，讓數字說話。

杭州 蘇州 青島

以上四城，同列幸福榜單且均位于我國東部沿海省份，但從經濟角度比較四城，由于大連在近些年的城市競爭中慢進成退，城市地位退步明顯，與杭、蘇、青三市已經不在一個層級，故最終剔除大連，選擇杭州、蘇州與青島對標。該三城之間最可比，也最有價值。

與強者為朋則趨強，與弱者為伍則漸衰。

三城住宅價格對比

01 2020年3月房價對比：

我們從緯房指數研究小組4月23日發布的3月重要城市大數據房價中位數中看到，3月份杭州住宅價格中位數為每平米28032元，蘇州房價中位數為21895元，青島房價最低，為每平17917元。

數據來源：緯房指數研究小組

與杭州、蘇州相比，青島房價中位數分別低10115元和3978元；杭州為青島的156.45%，蘇州為青島的122.20%。

結論：三城住宅價格對比，青島房價最低。

02 4月份新建住宅銷售價格指數變動對比

據國家統計局5月18日發布的4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，4月份，杭州環比增長0.9%，同比增長5.2%，較2015年末漲幅為51%；蘇州缺失，參考揚州數據，環比增長0.5%，同比增長9.5%，較2015年末漲幅為53.1%；青島環比增長0.5%，同比增長2.4%，較2015年末漲幅為39.1%。

三城房價指數環比、同比均為正增長，其中參考揚州指數的蘇州同比漲幅最大，杭州其次，青島漲幅則最低。

青島

結論：比較三城近五年的漲幅，蘇杭較為接近，均在50%以上，而青島只有39.1%，漲幅最小。

三城宏觀經濟情況

城市經濟狀況決定了樓市房產的價值中樞，其他諸如供求關系等則是在價值基礎上的影響因素。

樓市行情如何，離不開城市經濟的基礎支撐。失去經濟基礎的房價，無異無根之萍、無源之水。因此，我們研判比較住宅價格，必須首先對比城市GDP量值和增速兩項指標。

①從GDP總量與人均看。根據2020年公布的大中城市2019年GDP統計數字，我們制作了下表，以供比較：

三城GDP

從上表我們可以看到，蘇州以接近2萬億的GDP總量居三城之首，杭州超過1.5萬億位列其次，青島最低，GDP總量為11741億元。

?人均GDP數據上，2019年末杭州、蘇州、青島常住人口分別為1036萬、1074.99萬和949.98萬人。則，杭、蘇、青三城人均GDP分別為14.84萬、17.89萬和12.36萬。

按照2019年12月31日銀行間外匯市場人民幣匯率中間價為1美元 = 6.981人民幣折算，三城人均GDP分別為2.125萬美元、2.562萬美元和1.770萬美元，杭州與蘇州已達到人均2萬美元的發達國家經濟水平，青島人均GDP尚有1.6萬元人民幣差距。

從倍數比較，杭州人均GDP為青島的120.06%，蘇州為青島的144.74%。

杭州

②從GDP增速看，青島增長率為7.23%，以0.22%的微弱差距排在杭州之后，蘇州則與兩城有著明顯的距離，尚不足3.5%。

結論：總量及人均青島明顯弱于蘇州，兩項指標各有勝負；增速角度看青島則明顯強于蘇州；與杭州相比，兩項指標均在杭州之下，但差距不大。

三城人口增量及收入情況

一個地方的房價以城市經濟為基礎，反映了城市住宅的價值。但價格作為價值的表現形式，通常在價值為中心的情況下，還要受到供需變化及受眾購買力等因素的影響。

人口存量與增量影響的需求與居民收入影響的購買力，是我們必須高度重視的兩大關鍵要素。

PART1:我們首先看第一個問題，人口存量：

上面提到杭、蘇、青三城的2019年末人口總量，蘇州以1074.99萬最高，其次杭州為1036萬，而青島僅有949.98萬人，分別比蘇州、杭州少125.01萬人、86.02萬人。

結論：青島人口總量指標，完敗杭、蘇兩城。

PART2:再看第二個問題，人口增量。

2019年三城人口增量

2019年，杭州55.4萬人口增量遙遙領先于其他兩個城市，青島增加10.5萬人，蘇州僅僅新增人口2.82萬；再看2018年，杭州新增人口33.8萬，青島10.43萬，蘇州仍是末位，僅增加人口3.97萬。

從這一點上看，杭州兩年新增人口89.2萬人，較大程度上影響了杭州住宅市場的供需關系，成為杭州市住宅去化周期最短的主要原因；而蘇州人口增量則明顯弱于青島，更不用談與杭州的對比了，說明蘇州的人口吸引力明顯弱于杭州和青島；青島在三城之中均屬于第二的位置。

蘇州

但即使如此，蘇州房價仍遠遠高于青島，原因何在？

我們看2019年全國100城商品住宅存銷比情況，下圖：

2019年全國100城商品住宅存銷比情況

樂居研究院今年3月份公布的100個城市新建商品住宅存銷比一、二、三四線分別為14.6、11.7和13.4個月。可見青島、蘇州與杭州均在平均值以下，但青島去化周期為10個月，大大高于蘇州的6個月和杭州的2.2個月。

這一點，與三城房價呈正相關態勢。

可見，相對杭、蘇兩城，青島的住宅供應量是明顯比較大的。從土地供應上我們也能明顯的看到這一點。

2019年青島招拍掛商住地塊426宗，總成交土地面積1428萬㎡；

中國指數研究院發布的2020年1－4月全國土地成交城市排行TOP10顯示，今年前四個月青島的規劃建筑面積位居全國第二，規劃建筑面積為1248萬平方米，同比上漲48％。

住宅供應量大，是青島自2018年第三季度以來房價跌幅較大的原因。

結論：我們認為青島的房價低于兩城，主要原因是由于住宅供應量大造成，一旦減少住宅用地供應，青島房價有可能實現價值回歸。

PART3: 三城居民收入情況對比

①中高端人才平均月薪

我們從獵聘發布的城市中高端人才平均月薪排行榜（下圖）看到，杭州月薪高達17503元居先，蘇州其次，為15209元；青島最低，為14531元。青島與杭州、蘇州相比分別低2972元和678元，與杭州差距較大，但與蘇州比較并不明顯。

數據來源：獵聘

②城市平均薪酬。

從薪酬網上，我們調取了青島、蘇州和杭州的2020年平均薪酬。三城對比，杭州仍為最高，達7771元；蘇州第二，為6611元，青島最低，為5572元。

平均薪酬上，青島較杭州低接近2200元，較蘇州低1039元。

數據來源：薪酬網

可見，青島平均薪酬與杭、蘇兩城差距明顯高于中高端人才，并由此我們可以判斷，青島的人才結構尚需進一步優化，大力引進高端人才，提高平均薪酬水平。這有賴于產業結構的調整。

③房價收入比，我們同樣分為以上兩個層級分析。

A：先看中高端人才房價工資比（此處注意，1.房價工資比非房價收入比，2.房價與其他統計數字差異系統計口徑不一導致，單表數字為可比口徑）：

數據來源：獵聘

從上表可見，杭州最高為1.63，青島與蘇州極為接近，分別為1.24和1.23。從這一點上，青島與蘇州完勝杭州。

B：三城房價收入比

數據來源：樂居研究院據各地統計局數據制表

上表則是覆蓋城市全民的房價收入比，其中杭州為17.7，蘇州為15，青島最低，僅為9.7；從房價收入比看，青島的房價相對于杭州和蘇州而言，則明顯低估，完勝杭、蘇兩城。

同時，三城房價收入比2019年增速也值得我們注意：

2019年50城房價收入比增速

根據樂居研究院公布的百城房價收入比增速情況，蘇州2019年增速達到9.3%，位居50城第二名，而杭州則下降了4.2%，青島則位居50城之末，下降10.3%。

此消彼長之間，可見青島房價已經跌出了價值。

青島