導語：二手房交易中，有一個非常重要的細節(jié)很容易被購房者忽略，它就是房屋維修基金。房屋維修基金，包括房屋公用設施專用基金和房屋本體維修基金，主要用于物業(yè)共用部位、公用設施及設備的更新、改造等項目。
一些業(yè)主住的房子幾經倒手，最初的維修資金繳存人已經不見蹤影。這時候房屋一旦出現問題，因為無法使用維修資金，常常會出現不必要的麻煩。
維修基金與具體房屋相結合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業(yè)主的變更而變化，因房屋產權變更成為新業(yè)主時，維修基金也應經舊業(yè)主更名為新業(yè)主名下。因此，購買二手房應在辦理過戶手續(xù)時，也將該房屋原產權人名下的房屋維修金過戶到自己名下，否則會影響房屋維修金的正常使用。
過戶辦法：維修資金過戶可以在辦理完權屬轉移登記后，攜帶房屋所有權證，出讓人、受讓人身份證，按物業(yè)屬地到各區(qū)住宅專項維修資金管理窗口申請。
二手房交易中賣方能否向買方索?。?/h2>
根據2008年實施的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規(guī)定：“房屋所有權轉讓時，業(yè)主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。”因此在二手房交易過程中，賣方無法要求業(yè)主委員會退還。
在法律層面并無關于在二手房交易過程中房屋維修基金由誰承擔的明確規(guī)定，所以在簽訂房屋買賣合同時，買賣雙方可以在補充協議中明確表述。還有一點需要注意，如果房屋維修基金繳存人與產權人不一致，可能會導致在維修資金使用過程中出現不必要的麻煩，因此在房屋買賣交易時，買賣雙方應約定好辦理房屋維修基金過戶（更名）。
由于維修基金主要用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設備設施的大中修和更新、改造，因此無論賣方和買方都無法進行提取，在實際交易過程中賣方一般沒有問買方單獨索取補償的。如果賣方希望買家承擔公共維修基金，最好的方法是把希望買方承擔的部分報在房屋總價當中。
如何處理未繳納過房屋維修基金的房屋？
1、在1998年前建成并當年交過契稅的商品房，如果未繳納過房屋維修基金費用，那么再次交易時買方也需按房屋成交價的2%補交這筆款項。
2、已購公房的房屋性質較為特殊，因此一般房屋維修基金也未曾繳納過。根據國家規(guī)定已購公房交易時，購房者需按房屋成交價的2%補交這筆款項，交易方是合法生效的。
為了避免日后買賣雙方的糾紛，在二手房交易過程中買賣雙方要根據房屋性質和繳納房屋維修基金的情況進行統一協商溝通。
注意事項：
1、如果雙方沒有對房屋維修基金進行約定，買方會以為維修基金是免費贈送的。房屋維修基金和購房款其實是兩個法律概念，購房款中并不必然包括維修基金。因此購房者在簽訂買賣合同時，一定要記得約定維修基金相關內容。
2、有的賣方會在合同中表明贈送房屋維修基金，但沒有明確贈與金額。如果遇到維修基金未繳納或未全部繳納的二手房，買賣雙方就會產生分歧。買方以為維修基金是全額贈予，賣方則會理解為僅贈帳戶中現存的維修基金，涉及利益問題，雙方都只會從自身利益出發(fā)。因此一定要明確維修基金贈與的金額。
由于國家并無關于房屋維修基金由誰承擔的明確規(guī)定，完全由雙方協商確定，所以在簽訂房屋買賣合同時，買賣雙方應白紙黑字約定清楚。是否贈與?該由誰交?該交多少?都要明確寫在合同中。
