生活當(dāng)中，買房、買商鋪對于大多數(shù)人而言都是一件不小的事情。對于剛需購房者來說，買房子是為了滿足自己的居住需求。對于投資購房者來說，買房是為了理財(cái)，買商鋪是為了投資，都是為了自己和家人能夠過得更好，有更高質(zhì)量的生活標(biāo)準(zhǔn)。不管我們出于何種需求買房買鋪，我們都希望自己的交易可以順順利利，買到的房產(chǎn)可以稱心如意。
但是，近些年來房地產(chǎn)市場中開始涌現(xiàn)一種高風(fēng)險(xiǎn)的銷售模式，對正常的房產(chǎn)交易秩序引起了不小沖擊，也對社會穩(wěn)定造成了諸多影響。不少開發(fā)商開始選擇用“物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”的方式售賣商鋪以快速回籠資金，而保留的物業(yè)權(quán)證開發(fā)商還可以繼續(xù)提供給銀行抵押以獲取更多貸款。此外，在住宅銷售方面，“房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”的銷售方式同樣也在“坑騙”著購房人，讓無數(shù)購房人在簽約“買房”后長達(dá)幾十年的時(shí)間內(nèi)都無法獲得產(chǎn)證，終日生活在不確定的風(fēng)險(xiǎn)之中。
為什么這么說呢？其實(shí)我們都可以看到，近些年來隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷出臺，樓市實(shí)際上正處于不斷的“退熱”狀態(tài)，住房不炒就直接封住了房價(jià)過快上漲的途徑。而多年前的一句“一鋪養(yǎng)三代”，到如今更是成為了歷史。在開發(fā)商們的多重“運(yùn)作”之下，“三代養(yǎng)一鋪”恐怕才是當(dāng)下投資者們的真實(shí)寫照。
在房地產(chǎn)業(yè)遭遇嚴(yán)冬，舉步艱難的情況下，開發(fā)商想盡辦法圈錢融資也就成為了必然之舉。下面小編就著重說一下如今開發(fā)商圈錢融資的“制勝寶典”——XX使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
第一種：物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同
物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同最常見也最具有“殺傷力”的便是開發(fā)商在商鋪銷售的時(shí)候“以租代售、售后返租”。如今社會，開發(fā)商未必是真正為了開發(fā)和銷售房地產(chǎn)的“正宗開發(fā)商”。許多開發(fā)商表面上干著房地產(chǎn)開發(fā)的活，背地里做的是“圈錢融資”的真買賣。畢竟，老老實(shí)實(shí)做生意的未必賺得了錢，真正賺錢的方法可以說“都寫在刑法里了”。
在樓市持續(xù)退溫，房地產(chǎn)業(yè)愈發(fā)不景氣的今天，每天都有幾家房地產(chǎn)公司破產(chǎn)的信息被爆出來。許多開發(fā)商開發(fā)的商鋪其實(shí)并不好賣，于是他們就開發(fā)出了“將大面積產(chǎn)權(quán)商鋪分割成數(shù)個(gè)小面積單元進(jìn)行出售”的營銷方式，以提高成交率。至于業(yè)主們?yōu)槭裁丛敢赓徺I沒有產(chǎn)權(quán)的商鋪？總價(jià)低啊！有固定回報(bào)??！專業(yè)托管團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)運(yùn)營?。?/strong>正是在這樣的忽悠下，一批又一批的業(yè)主“前仆后繼”，四處借錢后“一舉殺入”，并且在家坐等租金分成。
可憐啊，其實(shí)早在項(xiàng)目開售的時(shí)候開發(fā)商就想好了“脫身之策”：1.讓空殼的項(xiàng)目公司來和業(yè)主們來簽訂這個(gè)物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；2.找一個(gè)自己人做二房東來承租業(yè)主們的商鋪好控制分配給業(yè)主租金的水平；3.繼續(xù)利用商鋪產(chǎn)權(quán)向銀行獲取抵押貸款以投入到下個(gè)項(xiàng)目重復(fù)上述操作。
就這樣，業(yè)主們還在家里等著收租金的時(shí)候，開發(fā)商可能就已經(jīng)“自行破產(chǎn)倒閉”了。因?yàn)殚_發(fā)商可能根本無心實(shí)際經(jīng)營這種項(xiàng)目，他想做的不過是通過這些項(xiàng)目進(jìn)行一輪又一輪的圈錢融資而已。
第二種：房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同
相比于商鋪銷售中的物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同同樣是一種“神奇”的存在。說實(shí)話，作為法律人的小編至今也沒有想明白，為什么有人買房子最終能被銷售忽悠地簽下一個(gè)實(shí)質(zhì)上的租賃合同，難道給你鑰匙就等于把房子賣給你了嗎？
就在前不久，老家的阿姨有一個(gè)案件咨詢到了我這里，正是買房子變成“租房子”的活生生的案例。阿姨說在鄉(xiāng)下高層買了一套房子，還挺便宜的，說是有40年產(chǎn)權(quán)，就是沒有房產(chǎn)證沒法過戶。我一聽就覺得可能有問題，拿合同一看果然如此。阿姨和一個(gè)自然人簽署了一份長達(dá)26年的房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，而對方除了房門鑰匙以外啥也沒給她。而且，該項(xiàng)目僅有一本大證，所在地塊規(guī)劃用途為旅游用途、賓館用地。
看到這些，我已經(jīng)有些沮喪了。阿姨花了這么多錢，居然買房子變成了租房子，這可是村里人花了大半輩子才攢下來的錢??！說實(shí)話，房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同在司法實(shí)踐中能不能被認(rèn)定為實(shí)質(zhì)上的買賣還尚存爭議。畢竟，同樣情況的物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同幾乎都被法院認(rèn)定為是租賃，繼而僅支持租賃合同超過20年部分的租金予以返還。
顯然，這對“購房人”一方而言是不公的?？墒?，事實(shí)就是如此，自己要對自己的簽字負(fù)責(zé)。自己簽下了這一份“坑爹”的合同，在很大程度上就要為自己“不慎重”的行為付出代價(jià)！
為什么房產(chǎn)交易要千萬小心“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”
所以，必須要“告誡”大家，房產(chǎn)交易必須千萬小心“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”這幾個(gè)字眼的出現(xiàn)。合同中如果出現(xiàn)這幾個(gè)字，特別是在封面當(dāng)中，那么你很可能不是在買房子，而是在租房子。
對于不學(xué)法律的人來說，很多人可能會再問，買房子和租房子又有什么區(qū)別呢？在法律上，我們買房子的最終目的是享受對所購買房屋所有權(quán)的完滿支配，其中包含了占有、使用、收益、處分的各項(xiàng)權(quán)能。而對于我們租賃的房屋，我們僅享有占有、使用及收益的權(quán)能，并無法進(jìn)行處分。
這樣說大家可能還是沒有意識到其中的差別和風(fēng)險(xiǎn)。再舉個(gè)例子吧：
以商鋪買賣為例，你以為你從開發(fā)商手上買到了一個(gè)產(chǎn)權(quán)商鋪，實(shí)際上你只是和開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司簽署了一份租賃和托管的協(xié)議。那么后續(xù)開發(fā)商還是可以利用這套商鋪的產(chǎn)權(quán)向銀行抵押獲取貸款，如果之后開發(fā)商資金鏈斷裂破產(chǎn)，那么該套商鋪也會被法院拍賣償債，而此時(shí)作為商鋪“購買人”的你就會很被動，很受傷，權(quán)利得不到應(yīng)有的保障。
所以，買房必須謹(jǐn)慎，遇到“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”的合同要千萬小心，搞不好就有什么套路！
對購房人的風(fēng)險(xiǎn)提示與建議
最后，再次提醒各位，購買房產(chǎn)不論是自住或投資的住宅、公寓、商鋪，一定要首先弄清楚對方給你簽的到底是什么合同。如果是“XX使用權(quán)”轉(zhuǎn)讓合同，那么一定要非常小心，這在本質(zhì)上很可能僅僅屬于租賃合同！實(shí)踐中，不少購房人是在交付定金后才看到合同文本的，銷售人員可能會“嚇唬”你不簽的話屬于違約，定金不能退。這也是違法違規(guī)的，千萬不能被對方唬住。切記，自己搞不定的就盡快尋找專業(yè)力量介入。畢竟，即使虧掉一筆定金，也比被卷入后續(xù)無盡的風(fēng)險(xiǎn)更強(qiáng)！
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