二手房交易，遠比買新房要復雜：看房、簽約、貸款、贖樓、過戶、稅費、收樓等，有一系列繁瑣的步驟。
二手房的購房者應該如何保護自身權益？如何在復雜的流程上避坑防騙呢？
手把手教你買二手房，提供以下18招：
主要內容有：
看房：虛假房源、產權風險、配套核實
簽約：賣方債務、資金風險、合同簽訂
貸款：高評高貸
贖樓：二次抵押貸款、幫賣家贖樓
過戶：稅費約定、延遲過戶
一、虛假房源
套路
打電話咨詢在網上已經看好的房子，對方說房子已經賣掉了。中介套用其他房源的素材，或者將售出的房源再上線，標示的價格低于同類型的房源。其真實目的是獲取購房者的信息，進而推銷其他房源。
避坑
1、一定要找正規的中介，或用品牌客戶端找房。
2、看房之前向經紀人要求出示房源的“兩證一書”，即賣方身份證復印件、房產證復印件、出售房屋委托書。
3、了解周邊市場行情，留意是否低于或高于周邊房源的價格。
4、另外，還要查明在售房是不是經適房、回遷房、軍產房等受交易受限制的房源。
二、共有產權
套路
1、中介為促成交易，未對房產的其他產權人進行確認。
2、一套房子產權由兩人或以上共有時，在無授權委托的情況下，僅一方產權人同意出售，并代其他產權人簽訂的合同無效。
3、共有產權最大的坑是，簽約付款了，合同無效，無法過戶。
4、一些負債的業主，在未經其他產權人同意的情況下，故意低價出售共有產權房，獲得周轉資金。
避坑
1、簽約時，查明不動產證是否還有共有產權人。
2、如果共有產權人不能到場簽字，需出示同意出售的相關證明。
3、如果賣方是離異的情況，需賣方提供詳細的財產分割證明。
三、一房多賣
套路
賣方同時與多人簽訂房屋買賣合同。
避坑
1、及時進行網簽備案，可以有效防止一房多賣的情況。
2、提前委托中介，了解賣家賣房的動機，提前做定金監管。
3、在合同中約定，如果一房多賣，責任完全歸賣家。
四、學位房/學區房
套路
1、馬路對面有學校的，不一定是學位房或學區房。
2、房源確實帶學位，但學位已經被鎖定，無法使用。
3、學區內的學位，今年能申請到，不代表明年一定能申請到。
避坑
1、每年的學位、學區劃分都有變動，登陸房源所在的區教育局官網查詢詳細學區、學位情況。
2、打電話咨詢了解學位情況。
3、向學校了解學位的名額和錄取的規則等，避免學校學位已用完的尷尬情況，并想方設法滿足學位申請條件，如社保年份。
五、不利因素
套路
“買到就賺到”的便宜房源，要格外注意。這種房子周邊可能有垃圾焚燒場、火葬場、化學品倉庫、加油站、公墓、殯儀館等不利因素。
避坑
1、看房時多了解周邊配套設施，不要嫌麻煩。留意有沒有以上“驚喜配套”，最好能向小區住戶了解周邊的情況。
2、了解小區的歷史和周邊情況，或者查詢相關的新聞報道。
六、購房資質
套路
由于限購政策沒有“房票”。交錢可以搞定納稅證明、社保年限、收入證明等？小心有坑！假流水、假社保、假離婚等，被銀行發現后，可能會被列入“征信黑名單”，取消你的購房資格。
避坑
主動拒絕一切虛假證明的代辦。若流水不足，建議提供保單、存款、車輛、房產等資產證明，有利于提高銀行的貸款額度、通過率。或是為自己尋找購房的擔保人。
七、二次抵押貸款
套路
房產可能用來申請二次抵押貸款，如果仍無法還清負債，房產就會被查封。
避坑
1、向賣方了解賣房動機，要求賣方出示相關的抵押證明。
2、如果遇到二次抵押貸款，可以拒絕賣方的贖樓要求，避免繳納巨額的罰息、手續費。
3、查看檔案，確保目標房源沒有被查封。
八、訂金／定金
套路
1、中介會利用認知錯誤，故意把“定金”寫成“訂金”，即使對方違約，最終也得不到賠償。
2、訂金和定金雖然一字之差，含義卻完全不同。二手房交易，簽約時交的款項叫做定金。
避坑
1、據《擔保法》條文，“定金”是法律規定的，是一方當事人交付另一方當事人的一定額數的貨幣，作為履行債務的擔保，目的是督促債務人按合同履行還款義務，從而保障債權人應有的債權。
2、“訂金”在法律上是沒有相應規定的，所以“訂金”在法律上并不具備擔保意義，即使任意一方當事人無法履行債務義務時，也不能用定金罰責。
3、各款項應注明“定金”的字樣，確認后交定金完成合同簽訂。
4、二手房的交易中，定金須由雙方約定，但定金若是超過了總價20%，則超過的部分無法受到法律的保護。
九、私下轉帳
套路
賣家如果強調定金和樓款要直接轉于賣方本人，或者轉于中介就能享受一定優惠，小心最后可能房財兩空。
避坑
1、交易時選擇有資質鑒定的第三方中間機構做交易資金的監管。
2、選擇房產中介托管的方式支付定金，將資金轉帳至中介公司的對公帳戶，索取資金交易的收據。
十、借名買房
套路
1、無當地購房名額，而選擇他人身份購房的，容易引產權糾紛。
2、名義購房人（借出名額的人）私下出售房產，實際出資人利益無保障。
3、如名義購房人不按期償還銀行貸款，容易導致銀行逾期，甚至房屋被查封。
避坑
1、盡量不采用供名買房。
2、出資人與名義購房人簽訂協議，明確雙方權利義務。
十一、眾籌買房
套路：
1、因交易流程不熟悉，稅費、出資，償還房貸等不明確，容易引發矛盾。
2、中途如有共有產權人出售自身房產比例，需其他產權人配合。
3、出售房產需所有共有產權人簽字，交易更復雜，且涉及分紅問題。
避坑
1、簽署協議明確出資比例，產權比例，并登記在房產證。
2、合同約定共有產權人的權利義務，如：共有50%產權人同意即可出售該房產。
十二、租客優先購買權
套路：
有租約的二手房交易中，或會遇到租客起訴賣家侵犯其優先購買權，導致房產無法交易。租客故意不簽，或拒絕簽放棄優先購買協議，待過戶時起訴賣家，并要求賠償。
避坑
1、賣家出租協議中與租客約定，租客放棄同等條件下的優先購買權。
2、租賃期內出售，可與租客出具書面說明，放棄優先購買權。
3、租賃期內出售，可在出售前三個月前書面通知租客，如其未答復視為放棄優先購買權。
十三、高評高貸
套路
1、通過提高房子在銀行系統中的評估價格，得到更多的銀行貸款的行為。
2、高評高貸需買賣雙方配合。即買家從銀行多貸款部分會進入賣家帳戶，如賣家反悔跑路，風險極大。
3、如房價上漲，賣家可通過舉報銀行要求終止交易。
4、評估公司配合，有額外費用；因總價更多，過戶稅費同樣增加。
避坑
適當高評高貸可以做，需要花費很多中介費特意拉高的高評高貸一般不建議。
十四、幫賣家贖樓
套路
1、二手房交易中，一般賣家會要求買家贖樓，費用從總房款中扣除。實際風險非常高。
2、贖樓后賣家反悔，或一房多賣
3、贖樓費被賣家挪用，難追回。
4、賣家其他債務問題，被債主申請法院查封，輪候查封。
5、贖樓后賣家反價，并將房子賣給出價更高的買家。
避坑
1、買家對過正規擔保公司贖樓降低風險。
2、合同約定賣家贖樓。
十六、稅費不明確
套路
1、“滿五唯一”和“未滿五唯一”稅費相關一倍以上。因此交易中不明確稅費承擔方，容易產生爭議。
2、賣家隱瞞房屋實情，過戶才知道稅費情況。
避坑
1、掌握稅費知識，了解房屋情況。
2、簽約前雙方明確稅費，并約定稅費承擔方。
16、延遲過戶
套路
賣家以在外地為由無法按合同約定時間配合買家過戶等，要求延遲過戶的，或另有原因：
1、房價上漲，賣家反悔。
2、賣家遇事，房源為司機查封。
3、一房多賣，已轉賣給價高者。
4、過戶前將房屋抵押金融機構。
避坑
1、按合同約定時間過戶，如賣家不配合，可按合同追究賣家責任。
2、如有其他協商，應簽署補充協議。
十七、物業欠費
套路
拖欠物業管理費
避坑
1、預留部分房款，作為交房保證金，保證物業交割。
2、督促賣家繳清相關費用。
3、收房前要求中介陪同，并簽訂《交房確認書》。
十八、延期交房
套路
賣家以各種理由不交房。
避坑
1、合同約定延期交房的違約責任。
2、一旦遇到延遲交房，及時保留相關證據。
來源:房產大象
