一、離婚析產是什么意思？
離婚析產是夫妻雙方因離婚后,彼此就個人對房屋所占的份額進行轉移的一種登記手續。比如房產原本登記在兩人名下，離婚時約定歸一人所有，那么離婚后需要立即進行析產，到房管局辦理變更，登記到一人名下。
因此，離婚析產專指因離婚發生的房產轉移登記，房產專指商品房，其他類型的房產無法辦理變更登記。
二、離婚不及時辦理析產有哪些嚴重后果？
我們看幾個案例：
案例1： 2018年6月，小李擬購買廣州市越秀區某房屋，并與業主小陳簽訂了買賣合約，但小李與業主小陳辦理過戶手續的過程中，發現該房屋屬于離婚房產，但因業主小陳未辦理該房屋的離婚析產手續，導致該房屋未能辦理過戶手續。業主小陳最終只能通過訴訟的方式才能完成該房屋的離婚析產手續，導致未能在買賣合約所約定的時間內完成過戶手續，業主小陳還須承擔相應的違約責任。
案例2：張姨當年參加工作期間，與丈夫王叔共同申購了單位的一套房改房，登記在張姨名下。十幾年前夫妻雙方因性格不合，結束婚姻關系，并在民政局的見證下，領取離婚證，簽訂“離婚協議”，約定該房屋歸張姨一人所有。今年年初，張姨的兒子準備結婚，張姨打算出售該房屋，換一間舒適的房子以便一家人居住。張姨通過某中介公司促成，與買家簽訂《房屋買賣合同》，一個月后買家的貸款審批下來了，雙方到不動產登記部門辦理過戶手續。
不動產登記部門的工作人員在核對資料后表示，該房屋是房改房，為張姨與王叔共同共有，過戶需雙方共同辦理。此時，張姨向工作人員出示了《離婚協議》，表示她與王叔已在民政局的見證下，進行了財產分割，根據《協議》該房屋屬其一人所有。登記部門的工作人員答復，如張姨要單方面辦理房屋登記，根據《不動產登記規程》第十三條第四款規定：“析產取得不動產權利且析產協議經過公證的”，即張姨需提供與王叔在公證處經公證的析產協議；又或者提供王叔同意并委托張姨出售房屋的委托公證。請張姨準備好材料才能辦理房屋過戶手續。張姨與王叔十幾年斷絕了來往，通過多方了解，王叔在3年前因病去世，最后張姨只能與買家協商解除合同。
綜上，房產屬于不動產，實行登記主義，離婚時的約定往往不能對抗第三人，因此離婚后不析產可能造成嚴重的法律后果！
三、辦理離婚析產的前提條件
1、房產證紅本在手，具備過戶條件。
很多人離婚時房產有按揭，需要臨時借一筆錢先還上銀行貸款，使房產具備過戶條件才能辦理離婚析產。
2、已經離婚，有法院的判決書/調解書，或者離婚協議書和離婚證。
四、辦理離婚析產的具體步驟
1、到公證處辦理析產公證
2、到交易中心辦理轉繪
3、到房管局辦理免征契稅申請
4、辦理析產登記手續
5、取證(交證照印花稅5元)。
說明：
1、辦理離婚析產時房管局要求兩人同時到場，如果不能同時到場的，需要提供公證書，否則無法辦理。如果有法院的判決書/調解書，則不需要再做公證。
2、根據相關法律規定，離婚析產免征契稅、營業稅、個人所得稅，交易費用比買賣、贈與等方式要低得多。
