憲法第十條規定“城市的土地屬于國家所有。 農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。 國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。”
集體土地分為：建設用地、農用地（例如耕地、林地、園地、牧草地等）、未利用地（荒草地、鹽堿地、沼澤地、沙地等）
集體建設用地分為三大類：城鄉居民住宅用地（例如宅基地）、公益性公共設施用地（例如交通、水利、通信等設施用地）和經營性用地（例如鄉鎮企業或村辦企業用地）
一、小產權房的定義及類型
1、什么是小產權房？
小產權房指在農村集體土地上修建、按現行《土地管理法》和《物權法》的相關規定不能進入正式的房地產市場而商品化的房屋。
2、小產權房“小”在哪里？
a.在房地產市場上的可轉讓性較城鎮國有土地使用權的低下地位；
b.不能登記和“非法”地位
3、小產權房的類型
a.建房行為不合法的小產權房。這類小產權房是因違反土地管理法規，不符合土地和建設規劃，未履行合法審批程序，在集體土地上建造用于居住的房屋。
b.建設行為合法，房屋買賣主體受限制的小產權房。這類小產權房的建造符合土地和建設規劃，辦理了合法審批手續。房屋原始取得者的主體范圍及買賣受限制，僅限于本集體經濟組織的成員。
小產權房涉及的法律風險分析
二、小產權房買賣合同效力問題
1、本集體組織成員之間買賣宅基地上小產權房一般認定合同有效
2、本集體與他集體組織成員之間買賣宅基地上小產權房一般認定合同無效
3、集體組織成員與城鎮居民之間買賣小產權房合同效力問題
裁判思路的轉變：從確認購房合同無效并對購房者的損失按照雙方過錯程度進行分擔，到對于出售者要求確認合同無效、返還房屋等訴求均認為不屬于人民法院受案范圍，裁定駁回起訴。
三、特殊情形下小產權房的法律問題處理
1、小產權房能否作為債務抵押？
根據我國物權法的規定，不動產作為債務抵押，應當辦理抵押登記，債權人的抵押權自登記時生效。小產權房因無法辦理抵押登記時，債權人無法實現抵押權。即便債權人與債務人訂立了關于小產權房的抵押合同，債權人欲實現抵押權訴至法院，法院或是不予受理或是認定抵押權未成立。
2、離婚時如何處理小產權房
a. 對自建或購買本集體的小產權房法院會做出使用權裁定；
b.對購買非本集體的小產權房法院通常不做處理或尊重夫妻協定；
c. 離婚時未取得小產權房權證的，法院通常不做處理。
3、就宅基地上房屋訂立的租賃合同是否有效
對宅基地上房屋租賃合同的效力應結合具體情形進行判斷，并不因房屋性質的特殊性，而影響租賃合同效力，若不存在其他違法情形，應認定相應租賃合同合法有效。
4、如何繼承、分割小產權房？
小產權房作為民法上的物，屬于私人財產，只是涉及違法用地、違法建設和銷售，無法取得權屬證書。依據《物權法》、《繼承法》、《土地管理法》等法律法規，發生繼承時一般僅對使用權作出裁決。
5、就非宅基地上的“小產權房”訂立的租賃合同是否有效？
因“小產權房”一般未取得房地產權屬證書，也沒有建設工程規劃許可證、主體消防合格證，依據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效”的規定，該租賃合同系屬無效。
6、就非宅基地上的“小產權房”訂立的租賃合同是否有效？
因合同無效支付的押金、定金、租金和其他財產損失如何處理？
相應押金、定金應予返還，而租金參照合同約定的標準支付占用期間的使用費，其他財產損失依據雙方過錯大小酌定承擔。
四、溫馨提示
依據《土地管理法》、《物權法》、《合同法》、《擔保法》等現行有效的法律法規，購買小產權房的主要原因如下：①不具備購買商品房或二手房資格；②小產權房比商品房價格便宜得多；③未來可能面臨拆遷，能獲得大額補償等。
但同時也存在如下風險： ①存在安全隱患；②不能貸款買房；③轉手難；④配套設施不足；⑤轉讓、繼承、抵押受限；⑥發生糾紛法律不予保護。由于小產權房存在分散登記歷史遺留問題，也擁有農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度探索，充滿了不確定性。
因此，建議謹慎購買小產權房。
來源： 光明網-法治頻道
