鈦媒體注：3月1日起，購房者們陸續接到銀行通知，要求將名下的購房貸款進行轉換，要么轉換成固定利率，要么轉換成浮動利率。購房貸款作為一筆大額、長期的貸款，利率如何轉換對購房者而言可謂舉足輕重，因此進入3月以來，要不要進行貸款利率轉換也引起了較大關注。
此次的貸款利率轉換，源自于2019年8月，為深化利率市場化改革，央行推出的貸款市場報價利率（LPR）。12月28日，央行宣布存量浮動利率貸款的定價基準可轉換為按照LPR+基點或固定利率，2020年3月1日起辦理，原則上在8月31日前完成。
事實上，是否選擇轉換的根源還是在于購房者對LPR走向的預期。自2019年9月20日第一期LPR利率公布以來，五年以上的LPR分別為4.85%、4.85%、4.8%、4.8%、4.8%、4.75%，總體趨勢為下行，或許可以作為購房者的參考。
具體怎么換？
根據轉換政策，本次需要重新簽訂合同的“老貸款”指2020年1月1日前金融機構已經發放的和已經簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款，及新政后的少量按照老利率的合同。
另外，政策性的公積金個人住房貸款（包括組合貸款中的公積金部分）及2020年12月31日前到期的個人住房貸款不需要轉換。
央行通知
房貸利率的轉換，有兩種選擇，一種是固定利率，一種是“LPR+基點”利率。固定利率就是原合同當前的執行利率，比如現在是5.39%，以后就都是5.39%，現在是5.635%，那以后就都是5.635%，就不會再動了，跟LPR也沒有關系。
“LPR+基點”利率，就是浮動的，浮動的來源在于LPR的浮動。以前房貸是跟央行基準利率掛鉤的，修改之后變成和LPR掛鉤，LPR是去年央行新推出的一個市場基準利率，每個月公布一次。也就是說，如果選擇轉換成浮動利率，LPR以后變高，房貸利息也會跟著高；LPR走低，房貸利息也會跟著低。
但轉換之后的利率，還要再加一個基點，這個基點是固定不變的。基點算法是當前合同的執行利率減去2019年12月的LPR報價，即4.8%。舉例來說，王先生目前的貸款利率是5.39%，他決定轉換為浮動利率，他的基點就是5.39%-4.8%=0.59%。
值得注意的是，基點可以是負值。比如張女士的房貸利率是基準利率打9折，也就是4.9%×(1-10%)=4.41%，她的基點就是4.41%(小張現在的利率水平)-4.8%(2019年12月的LPR)=-0.39%，如果按照當前的LPR4.7%計算，她的利率水平相應調整為4.7%-0.39%=4.31%，利息支出會變少。
不過這個問題其實不需要購房人考慮，銀行都會自動算好。
到底換不換？
根據前述算法不難看出，是否選擇轉換成浮動利率，根源還是在于購房者對LPR走向的預期。
自2019年9月20日第一期LPR利率公布以來，五年以上的LPR分別為4.85%、4.85%、4.8%、4.8%、4.8%、4.75%，總體趨勢為下行，或許可以作為購房者的參考。
目前看來，大部分業內人士都預期LPR還有一定的下行空間。從國外發達國家，比如美日歐的經驗來看，隨著經濟水平的不斷提高以及市場運行的日漸成熟，LPR利率是會越來越低的，甚至可能變成0利率或者負利率，所以如果中國經濟沒問題，LPR在未來的很多年里，大概率也會慢慢的越來越低。
但房貸動輒二三十年，誰都難以預判這么長周期的LPR走勢，若選擇轉化為浮動利率，風險與機遇并存。如果覺得自己的利率已經比較低了，不想再去操心LPR的事情，可以選擇轉換成固定利率。
值得注意的是，購房者只有這一次選擇的機會，這次辦理成功之后，貸款還完之前都不能再更改了，所以要慎重思考再做決定。
相比普通購房者的糾結，經濟學者們則對此次轉換平靜得多，他們普遍認為，無論怎么選，肯定是各有利弊。獨立經濟學家馬光遠撰文指出，“我本來沒覺得這是一個非常困難的選擇。如果你拋棄占便宜的心態，選擇起來就非常容易了。”事實上，影響也并不是特別大，根據計算，LPR每調整5個基點，對百萬貸款月供影響約30元。
中國民生銀行首席研究員溫彬在接受中新經緯客戶端采訪時表示，這個政策本身就是一個中性的政策，實際上是中國深化利率市場化改革的一個步驟。不管是保留固定利率，還是選擇浮動利率，都有利率風險。“主要原因也是利率市場化以后肯定會出現的一個結果，我們的經濟是有周期的，利率也是有周期的。”
溫彬強調，風險很難完全規避，剩余的房貸期限越長，那意味著你的利率風險也就越大。“如果選擇固定利率，風險就是沒有辦法享受LPR下行帶來的實惠。如果選擇浮動利率，結果出現利率上行，可以通過提前還款的方式來規避。”
什么時候換？
如果決定轉換為固定利率，那么什么時候辦理轉換都沒有關系，只要在8月31日前辦好即可。
如果選擇轉化為浮動利率，則需要看貸款機構的具體規定。
央行規定，重定價日和重定價周期都是可以跟貸款機構協商的，重定價周期最短為一年，但各個貸款機構的具體政策并不相同。
目前大多數銀行都將重定價日默認為每年的1月1日，也選擇將貸款發放日設為重定價日。重定價周期，就是利率多久更新一次，目前大多數銀行默認是一年。
有的銀行通知購房者，如果要選其它重定價日或者其它周期，需要到原貸款經辦機構辦理；也有某地方銀行貸款部門人士對鈦媒體表示，該行具體操作的時候可能選不了其它周期。
某銀行操作界面
我們還是用王先生的例子來假設。如果他選擇的重定價周期是一年，重定價日為每年的1月1日，那么他今天辦理后，他的貸款利率到今年12月31日都還是4.8%+0.59%=5.39%，直到明年1月1日，會變成今年12月的LPR+0.59%。
也就是說，如果重定價日選擇1月1日，那即使購房者決定換成浮動利率也不用著急，因為明年才能開始重定價，只要今年8月31日之前辦好就可以了。
但如果將貸款發放日定為重定價日，那可能就需要關注一下LPR的走勢。例如貸款發放日是5月1日，那么在今年的5月1日就可以進行第一次重定價，按照最新的LPR（即2020年4月20日公布的LPR）計算貸款實際利率，如果4月20日的LPR低于4.8%，就可以抓緊去辦轉換，5月1日起就可以享受更低的貸款利率了，直到明年的5月1日，再根據明年4月20日的LPR計算新的貸款利率。
目前來看，重定價日的選擇還是越早越好。也就是說，如果貸款發放日期在3月1日之前，就選擇1月1日，如果在3月1日之后，就選擇貸款發放日。
至于轉換渠道，還需咨詢貸款機構。目前大部分銀行的手機銀行、網上銀行、智慧柜員機、短信銀行、任一網點等渠道都能完成定價基準轉換。但也有部分地方銀行的系統更新等仍需時間，需要購房者等候通知。
