“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂，是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村頒發，亦稱“鄉產權房”。購買小產權房的風險很多，購房合同在國土房管局不會給予備案，在購買過程中出現合同糾紛難以得到與普通商品房等同保護，若遇國家拆遷， 很難得到相應的拆遷補償。
一、小產權房拆遷，可以獲得賠償嗎？
1、小產權房屬于集體產權，只要依法辦理了相關審批手續，就是合法建筑。
2、合法建筑可以得到拆遷賠償，拆遷安置補償的利益，只能由所有權人即集體經濟組織及其成員享有；違法建筑一般不能賠償。
3、因為小產權房沒有獨立的房產證，所以不能過戶，購買時只能簽訂買賣合同。但是也只能在集體成員內部轉讓，非本集體成員的第三人購買得不到保護，如果拆遷也得不到補償。
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二、購買的小產權房拆遷，可以獲得賠償嗎？
購買的小產權房拆遷，能否得到正常、合理的補償，關鍵在于買賣是否合法，合同是否有效！
1、小產權房買賣合同的效力認定及處理原則
《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”，第四十三條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，須依法申請使用國有土地”。也就是說，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。
2、小產權房買賣合同無效的情形
（1）對將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
（2）如果合同已履行、購房人也實際居住使用的，則根據案件的具體情況綜合分析后，認定合同效力問題。
3、小產權房買賣合同有效的情形
（1）如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過房地產管理部門審批的，可以認定合同有效；
（2）對將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。
4、小產權房買賣合同無效后的處理
（1）合同被認定無效后，買受人應當將房屋原狀返還出賣人，出賣人將收取的價款返還買受人。
（2）如果買受人在居住使用訴爭房屋期間對訴爭房屋及院落進行裝修、翻、擴建，其對于添附部分享有所有權。一般處理為，買受人將原物及添附一并返還及給付出賣人，由出賣人將添附價值補償買受人。
（3）按過錯賠償損失。一般情況下，出賣人明知或應當知曉國家法律法規及政策不允許農村集體土地流轉而出賣，應當就合同無效承擔一定的過錯責任。
（4）拆遷少補償。如果遇到拆遷，購房人并非合法的產權人，無法得到對產權進行的拆遷補償，小產權房購買人可從產權人或被產權人的補償利益中分得部分，一般還需訴訟解決。
可見，本集體組織成員之間買賣小產權房，經過相關部門批準，一般認定合同有效；本集體與他集體組織成員之間買賣小產權房，一般認定合同無效。法律禁止非同一集體組織成員間小產權房買賣，因此，購買小產權房請慎重，否則，遇到征地拆遷可能無法獲得相應賠償。
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審核：段主編、劉東曉、楊玲玉
