房屋贈與、繼承、公證及夫妻財產(chǎn)是房地產(chǎn)交易比較常見的情形。但我們對此卻知之甚少，今天，跟隨林探長一起往下了解紹房地產(chǎn)贈與、繼承、公證及夫妻財產(chǎn)有關知識。
壹、房地產(chǎn)贈與
一、什么是房地產(chǎn)贈與
房地產(chǎn)贈與是指房地產(chǎn)權利人將自己擁有的房地產(chǎn)，無償轉讓給他人的一種民事法律行為。另外，對非法定繼承人的遺贈也屬于贈與行為。
二、房地產(chǎn)贈與有哪些注意事項
（1）直系親屬間房屋贈與完畢后，購房證明日期可以延用贈與之前的購房證明日期。
（2）對于有住房限購政策的城市，贈與視同買賣，受贈人必須具有購房資格。且受贈的房屋計入房地產(chǎn)套數(shù)，受贈人再購買新的房屋時受限購政策的影響。
（3）在稅費繳納方面，贈與視同買賣，按規(guī)定繳納契稅等稅費，并辦理權屬轉移登記。（直系親屬間贈與僅繳納契稅）
（4）非直系親屬間辦理房屋贈與需要辦理房屋贈與公證。
三、直系親屬贈與和買賣應繳稅費對比
轉移房屋所有權不能說贈與和買賣哪個更合適，只能根據(jù)實際情況核算而定。以北京為例：
對北京而言，如果同時滿足下列條件，通過買賣轉移房屋所有權更合適：
（1）受贈人名下無住宅房產(chǎn)；
（2）房子滿五年且是產(chǎn)權人家庭名下唯一住房；
（3）該房屋為普通住宅。
四、婚前/婚后贈與應注意哪些問題
（一）婚前贈與應注意的問題：
（1）以結婚為目的，房地產(chǎn)作為“彩禮”性質(zhì)的，若婚約不成，贈與人有權要回房地產(chǎn)，但若是已婚，則不能收回。
（2）單純將房地產(chǎn)作為“禮物”進行贈與的，一般不能擅自撤銷贈與。
（二）婚后贈與應注意的問題：
（1）婚后贈與特別是婚后夫妻共有產(chǎn)權，需要配偶出具書面同意贈與聲明書。
（2）婚后一方擅自將共同房地產(chǎn)贈與他人的贈與行為應當無效，因此隱瞞配偶贈與房地產(chǎn)，配偶有權要回房地產(chǎn)。
五、什么是遺贈
1、遺贈主要指被繼承人通過遺囑或遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的形式，將遺產(chǎn)贈與非法定繼承人的一種民事法律行為，因此遺贈的對象一定是非法定繼承人。
2、設定遺贈的人稱遺贈人，接受遺贈的人稱受贈人或遺贈受贈人，通過遺贈贈與的財物稱為遺贈財產(chǎn)或遺贈物。遺贈是單方的、無償?shù)姆尚袨椋豁氝z贈人一方作出意思表示即可成立，并不需要征得受贈人的同意。如遺贈受領人先于遺囑人死亡，則遺贈無效。
3、遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的執(zhí)行順序優(yōu)先于遺囑和法定繼承，遺贈扶養(yǎng)協(xié)議與遺囑相抵觸的部分，遺囑全部或部分無效。
貳、房地產(chǎn)繼承
一、什么是繼承和遺產(chǎn)
1、繼承是指從公民死亡或者被宣告死亡時起，按照法律規(guī)定將其遺產(chǎn)轉移給所有繼承人的一種法律制度。遺產(chǎn)是自公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)。
2、死亡或被宣告死亡的公民，為被繼承人。繼承從被繼承人死亡時開始。繼承一開始，遺產(chǎn)的所有權便轉歸繼承人。
3、繼承人為一人的，繼承人單獨取得遺產(chǎn)的所有權；繼承人為兩人或兩人以上的，遺產(chǎn)在未分割之前為各繼承人的共有財產(chǎn)。
4、依據(jù)《物權法》，因繼承取得的房屋物權的，自繼承開始時發(fā)生效力。但繼承人處分該房屋物權時，應辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。
二、遺產(chǎn)繼承順序是怎樣的
繼承開始后，遺贈扶養(yǎng)協(xié)議優(yōu)先于遺囑，遺囑優(yōu)先于法定繼承。
依據(jù)《繼承法》，法定繼承順序如下：
第一順序：配偶、子女、父母；喪偶兒媳對公、婆，喪偶女婿對岳父、岳母，盡了主要贍養(yǎng)義務的，作為第一順序繼承人。子女，包括婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女和有扶養(yǎng)關系的繼子女。父母，包括生父母、養(yǎng)父母和有扶養(yǎng)關系的繼父母。
第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母；兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父異母或者同母異父的兄弟姐妹、養(yǎng)兄弟姐妹、有扶養(yǎng)關系的繼兄弟姐妹。
法定繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。同一順序繼承人繼承遺產(chǎn)的份額，一般應當均等。
三、什么是代位繼承和轉繼承
（1）代位繼承被繼承人的子女先于被繼承人死亡的，由被繼承人的子女的晚輩直系血親代位繼承。代位繼承人一般只能繼承他的父親或母親有權繼承的遺產(chǎn)。
（2）轉繼承轉繼承是指繼承人在繼承開始后實際接受遺產(chǎn)前死亡，該繼承人的合法繼承人代其實際接受其有權繼承的份額。
叁、房地產(chǎn)公證
一、什么是房地產(chǎn)公證
公證機關根據(jù)當事人的申請，依法證明與房地產(chǎn)有關的法律行為、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性的活動。房地產(chǎn)公證雖然不是房地產(chǎn)交易的必需環(huán)節(jié)，但是經(jīng)過公證處的審查，當事人可以避免很多風險，且經(jīng)過公證的購房合同或是協(xié)議可以直接向法院申請執(zhí)行。
二、房屋交易中常見的公證有哪些
（一）委托公證
1.應用場景：本人不能到場辦理買賣房屋事宜，需要委托他人辦理出售或購買房屋有關事宜的情形。
2.委托公證的備件
（1）辦理委托公證時，不需要受托人到場，委托人到場辦理，提供受托人的身份證明復印件。
（2）售房委托公證：身份證明、戶口本、不動產(chǎn)權證書、契稅發(fā)票、購房至今的婚姻關系證明以及買受方的身份信息；
（3）買房委托公證：身份證明、戶口本、婚姻關系證明、買賣合同以及不動產(chǎn)權證書復印件或者網(wǎng)簽合同；
（4）代領產(chǎn)權證委托公證：身份證明、戶口本、婚姻關系證明以及買賣合同；
3.到場人委托人到場辦理，如委托人為多人需要共同到場；
4.收費標準方正/中信/國信/方圓/長安公證處均為 300 元/份，副本均為 10 元/份。
5.辦理委托公證的注意事項
（1）出售方辦理委托公證時，受托人不可以是買受方或買受方配偶；買受方辦理委托公證時，受托人不可以是出售方或出售方配偶。
（2）公證書上的內(nèi)容（姓名、身份證號碼、產(chǎn)權地址、不動產(chǎn)權證號或房屋產(chǎn)權證號）需與提供的證件內(nèi)容保持一致。
（3）若賣方公證，需辦理全權委托事宜（查檔，簽署買賣合同、繳納和減免稅費，產(chǎn)權過戶手續(xù)，取證，注銷抵押等）；若買方公證，需辦理全權委托事宜（查檔，簽署買賣合同、繳納和減免稅費，產(chǎn)權過戶手續(xù)，取證，辦理抵押等）；若買方產(chǎn)權證登記為多人時，公證書需體現(xiàn)產(chǎn)權人所占份額；賣方受托人不能是產(chǎn)權承受人；買賣雙方不能委托給同一個人；
（4）委托期限不能超過 6 個月；
（二）未成年人監(jiān)護公證
1.應用場景：未成年人賣房或買房的，需到公證處做監(jiān)護公證。
2.到場人：由未成年人的監(jiān)護人（即受托人）到場即可；
3.所需備件：監(jiān)護人本人的身份證明、戶口本、未成年人戶口本、親屬關系證明（若監(jiān)護人與被監(jiān)護人在同一戶口本，則無需要提供）、結婚證；
4.收費標準：中信/國信/方圓公證處均為 200 元/份，副本均為 10 元/份。長安公證處 80 元/份起。
（三）遺囑公證
1.應用場景
遺囑是公民依照法律和本人意愿，生前對自己的財產(chǎn)進行處分，去世后生效的民事法律行為。
2.辦理遺囑公證必須符合的條件
①遺囑人神志清楚，有行為能力；
②遺囑的內(nèi)容要合法，對缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人要保留必要的份額；
③遺囑中的財產(chǎn)是個人合法財產(chǎn)。辦理遺囑公證，由遺囑人居住所在地或遺囑行為發(fā)生地的公證處受理。
3.到場人
遺囑是立遺囑人單方的法律行為，不需經(jīng)過他人確認或同意。必須由立遺囑人親自到公證處辦理。無行為能力人和限制行為能力人不能立遺囑。
4.所需備件
由于遺囑公證時間較長，程序繁雜，所以辦理遺囑公證須先到公證處與公證員預約。預約遺囑公證應提交證件和材料如下：
①本人有效的居民身份證、《居民戶口簿》，集體戶籍的當事人提供《常住人口登記卡》本人頁原件及經(jīng)過戶籍所在單位蓋章的首頁復印件；
②立遺囑人所處分的財產(chǎn)的所有權證明。如:房產(chǎn)證、存折、存單、銀行卡、基金股票賬戶證明、車輛登記證、行駛證等。
③遺囑草稿；
5.收費標準
遺囑公證費每件 400 元；遺囑公證需全程錄像，錄像費 40 元；如果立遺囑人不能書寫，由公證人員代書，代書費 100-180 元；
公證書要一式多份的，每加一份加 10 元。
（四）繼承公證
繼承公證，是指公證機構根據(jù)繼承人的申請，依法證明繼承人繼承被繼承人財產(chǎn)的活動。我國繼承法第二條規(guī)定，“繼承從被繼承人死亡時開始”。
1.應用場景房屋權利人去世后，房屋出售應先辦理繼承，而辦理繼承應首先做繼承公證。
2.到場人所有繼承人共同到場（不能到場需要提供授權委托書，委托書中需要體現(xiàn)是否接受繼承）。
3.所需備件申請人的身份證明、被繼承人的死亡證明及財產(chǎn)證明、全部合法繼承人的情況證明、被繼承人生前所立的遺囑（包括公證、自書、代書、錄音和口頭等）、繼承人放棄繼承權的需要在公證處發(fā)表放棄繼承的聲明、繼承人中有死亡的，需要提供其死亡證明。
4.收費標準因繼承人與被繼承人的關系及所占份額比較復雜，建議直接至公證處咨詢，以實際情況繳納費用。
（五）贈與公證
1.應用場景
直系贈與時贈與合同需要公證。
2.到場人
贈與合同公證必須由贈與人和受贈人親自到公證處辦理。如果受贈財產(chǎn)是夫妻共同財產(chǎn)，贈與人的配偶也要到場協(xié)助辦理公證；無行為能力人和限制行為能力人不能申請辦理贈與合同公證。
3.所需備件
贈與人與受贈人的有效身份證件、戶口本、婚姻狀況證明、贈與財產(chǎn)憑證原件。如果贈與的財產(chǎn)是房產(chǎn)，受贈人需到房產(chǎn)所在地的房屋管理部門開具具有購房資格的證明文件。
4.辦理贈與公證，應注意下列事項：
（1）贈與的財產(chǎn)是贈與人個人所有的合法財產(chǎn)。
（2）贈與人必須具有完全民事行為能力。
（3）贈與合同公證由不動產(chǎn)所在地公證處受理。
（4）如果贈與人的真實意思是將所贈與的房屋僅贈與給受贈人個人所有，不作為受贈人與其配偶的夫妻共有財產(chǎn)，那么贈與人應當明確地將“所贈與的房屋僅作為受贈人的個人財產(chǎn)，不作為受贈人與其配偶的夫妻共有財產(chǎn)”的意思寫入贈與合同。
（5）辦完贈與合同公證后，房地產(chǎn)需要及時辦理轉移登記手續(xù)，不及時辦理轉移登記手續(xù)，可能導致贈與無效。
5.收費標準：建議咨詢各公證機構。
（六）譯本公證
1.應用場景
外籍人士出售或購買房屋，出示的護照一般是外文的，需要做譯本公證。
2.到場人
申請人到場辦理，若為代理人需要提供委托公證書；
3.所需備件
需要翻譯的文本原件、身份證明、戶籍證明，部分公證處要求提供婚姻證明、產(chǎn)權證、契稅發(fā)票（或購房合同）；
4.收費標準
中信/國信/方圓公證處 200 元/份，副本 10 元/份；翻譯費另計，具體看翻譯的字數(shù)。
肆、夫妻財產(chǎn)（婚姻法）
一、什么是夫妻財產(chǎn)制
夫妻財產(chǎn)制是規(guī)定夫妻財產(chǎn)關系的法律制度，包括夫妻婚前財產(chǎn)和婚后財產(chǎn)的歸屬、管理、使用、收益和處分等內(nèi)容，其核心是夫妻婚前財產(chǎn)和婚后財產(chǎn)的所有權歸屬問題。《婚姻法》規(guī)范了夫妻約定財產(chǎn)制和夫妻法定財產(chǎn)制，其中夫妻法定財產(chǎn)制包括夫妻個人財產(chǎn)制、夫妻共同財產(chǎn)制。夫妻約定財產(chǎn)制和夫妻法定財產(chǎn)制可以同時并用。
二、什么是夫妻約定財產(chǎn)制
夫妻約定財產(chǎn)制是指法律允許夫妻雙方采用協(xié)議的方式，將某項或某些財產(chǎn)確定為一方所有或雙方分別所有的制度。夫妻可以約定婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定的內(nèi)容必須采用書面形式且合法，不得規(guī)避法律或損害國家、集體和他人的合法權益。例如，夫妻不得利用財產(chǎn)約定逃避應向第三人履行的債務。沒有約定或約定不明確的，適用《婚姻法》第十七條、第十八條的規(guī)定。夫妻對婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)的約定，對雙方具有約束力。夫妻對婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負的債務，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產(chǎn)清償。
三、什么是夫妻法定財產(chǎn)制
（一）夫妻個人財產(chǎn)有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：
（1）一方的婚前財產(chǎn)；
（2）一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用；
（3）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)；
（4）一方專用的生活用品；
（5）其他應當歸一方的財產(chǎn)。
依據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，下列房產(chǎn)為夫妻一方所有：
（1）一方的婚前的房地產(chǎn)。婚前房地產(chǎn)是指一方于婚姻登記前，購買并登記于自己一人名下的房地產(chǎn)。若雙方婚后共同還貸，支付的款項及房地產(chǎn)增值部分，法院可判決由產(chǎn)權登記一方對另一方進行補償，房屋歸產(chǎn)權登記方所有。
（2）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的房地產(chǎn)。
（3）婚后由一方父母出資，登記在出資人子女個人名下，認定為個人財產(chǎn)。
結合實際情況，為了更加明確夫妻之間的房產(chǎn)歸屬問題，最高人民法院作出了司法解釋，具體如下：
（1）結婚前，父母為雙方購置房屋出資，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。
（2）結婚后，父母為雙方購置房屋出資，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。
（3）婚后由一方父母出資，登記在出資人子女名下，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。
（4）婚后由雙方父母出資，登記在一方子女名下，該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。
（5）夫妻一方婚前購買，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，登記在首付款支付方名下，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。不能達成協(xié)議的，法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分，離婚時應根據(jù)照顧子女和女方權益的原則，由產(chǎn)權登記一方對另一方進行補償
（二）夫妻共同財產(chǎn)制依據(jù)《婚姻法》，除夫妻之間有書面約定及依法應為夫妻一方所有的房產(chǎn)外，夫妻在婚姻存續(xù)期間所得的地產(chǎn)，歸夫妻共同所有，包括因繼承或贈與所得的房產(chǎn)。夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：
（1）工資、獎金；
（2）生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；
（3）知識產(chǎn)權的收益；
（4）繼承或贈與所得的財產(chǎn)，但本法第十八條第三項規(guī)定的除外；
（5）其他應當歸共同所有的財產(chǎn)。夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處分權。結婚前的戀愛期間或訂婚期間不屬于婚姻關系存續(xù)期間，而婚后夫妻分居期間或離婚訴訟期間則屬于婚姻存續(xù)期間。夫妻對共同所有的房產(chǎn)，有平等的處分權。夫或妻對夫妻共同所有的房產(chǎn)做出重要決定，如出賣房產(chǎn)，夫妻雙方應平等協(xié)商，取得一致意見。
以上內(nèi)容涵蓋了房屋的贈與、繼承、公證及夫妻財產(chǎn)的詳細介紹，希望能對大家有幫助，也歡迎分享轉發(fā)。
