買房是人生中的一件大事，對于一個家庭來說更是一筆不菲的開銷。買房涉及的金額之大，讓很多家庭無法一時拿出這么多的錢，必然就會選擇貸款的方式來購買自己心儀的住房。如果簽了購房合同，房貸卻遲遲辦不下來，進退兩難的購房者又該如何解決自己的困境呢？
陳先生就遇到了這樣的困境，在簽訂購房合同之后，陳先生交付了30%的首付款，貸款卻遲遲沒有批復，陳先生這一等就是兩年的時間，至今都還沒有一個準確的消息。陳先生下一步該如何操作才能保障自己的權益呢？來自北京市盈科律師事務所的張運玲律師，將在節目中幫陳先生走出困境。
案例回顧
2017年2月28日，陳先生在香河購買了一套房子，當時開發商提出只要交30%的首付就可以購買，其他的可以到銀行辦理按揭。在銷售人員的介紹下，陳先生當場就交了30%的首付款，并且直接在興業銀行售樓處現場辦公的場所申請了貸款。當時在場的工作人員告訴陳先生，興業銀行會負責在一周之內將70%的房款放款給開發商。
本以為很快就能擁有自己房子的陳先生，當天與開發商簽訂了一份簡單的認購合同，開發商表示，在陳先生貸款下來之后就跟陳先生簽訂正規的商品房買賣合同。這一等，竟然讓陳先生等待了兩個多月的時間，兩個多月后，陳先生等來的是開發商通知自己銀行貸款沒辦下來的電話。
知道銀行貸款沒批后，陳先生的心情不免有些失落。于是找到開發商溝通，希望退還首付款，房子陳先生就不買了。讓陳先生意外的是，開發商并沒有給自己辦理退款手續，而是答應陳先生由開發商負責給陳先生另外找銀行辦理貸款手續，結果這一等又是一年多的時間，直到今天陳先生的貸款也沒辦下來。在此期間陳先生共與開發商簽訂了兩份合同和一份補充協議，開發商的態度依舊讓陳先生繼續等待，而陳先生卻為了自己買房的事情陷入困擾，不知道自己下一步應該如何做才能不受損失。讓我們看看張運玲律師在現場如何幫助陳先生擺脫困境。
律師支招
首先，張運玲律師表示，不同情況的處理是不一樣的，首先看合同中有沒有寫明違約責任由誰來承擔。如果沒有約定或者約定不明，則按照下面情況處理：
1、開發商原因
如果是因為開發商沒有預售許可證，或者是銷售不具備使用條件的現房所造成銀行不予批準貸款的，那么購房者可要求開發商退還首付及定金。另外，還可以要求開發商支付相應的利息損失。
2、購房者原因
如果是因為購房者提供的資料不真實，或者購房者的信用記錄不好所造成銀行不予批準貸款的，那么購房者應該承擔違約責任，首付款不僅拿不到。甚至還會被要求賠償。
3、非買賣雙方原因
如果是因為政府的政策，或者銀行的規定發生變化，從而導致購房者本應拿到的貸款不能實現的，那么購房者應與開發商協商。協商不成而合同上又沒有約定的，在這種情況下，購房者是可以起訴并舉證自己沒有過錯，而確實又無力購房，從而要求開發商返還首付及定金。
根據相關規定以及商品房買賣合同的約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同，并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事、以及由未能訂立商品房擔保貸款合同，并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。因此，無論是審批未過、放款過慢、額度不足等哪項原因所造成的購房合同無法繼續履行，對于購房者來說，首付都是可以退的。
在仔細查看了陳先生的合同之后，張運玲律師表示，在2017年5月20日，陳先生與開發商簽訂的不管是商品房預售合同也好，還是買賣合同也罷，實際上這個合同已經形成了。雖然第一份合同沒有蓋章，但是陳先生已經實際交付了首付款，對方也已經給陳先生開具了相應的收據，證明陳先生交付款項的義務已經完成了，那么這個合同從這個時候開始生效。但是后來又簽訂了第二份合同，這份合同，雖然當時沒有蓋章，但是后來公司也補蓋了簽章，這個合同最終也是有效的。這份合同從內容上看，實際上它只對貸款的銀行進行了變更，也就開始是興業銀行，但是現在辦理貸款的銀行變成農業銀行。那么在簽這個合同的時候，開發商也預示到相應的風險，所以又跟陳先生簽訂了一個補充協議，在補充協議中給陳先生做出特別提示，也就是陳先生要承擔自己貸款辦理不下來的風險。
張運玲律師表示，開發商具有一定的專業性，在購房者選擇貸款購房的時候，開發商應該知道購房者需要滿足什么樣的貸款條件，在陳先生買房之前，也就是3月份，廊坊地區出臺了相關的購房政策，像陳先生這樣的外來戶在香河買房，首付款必須交到50%才有資格。但是在陳先生的合同中仍然約定是30%，那么我認為開發商存在一定的過錯。所以從合同成立、生效、解除這幾個角度來講，我們可以選擇訴訟的渠道來解決這個問題。
