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來源：北京晚報

王金輝

為在女兒居住的小區(qū)買房，年已八旬的趙老太太賣掉了自己的房子，并同意將新房子落到幫她辦購房手續(xù)的小女兒名下。不料小女兒又將房過戶給了大女兒，而大女兒堅決不同意將房屋返還給老母親。無奈之下，趙老太太起訴要求大女兒將房屋過戶回自己的名下。但她還能否討回房子嗎？

有趙老太太類似遭遇的老年人不在少數(shù)。很多年邁的父母拿出辛苦攢下的大半輩子積蓄出資買房，因手續(xù)繁雜、交通不便等，便同意讓子女代辦時將房產(chǎn)寫在子女的名下。然而，一些子女未經(jīng)父母同意，便將已在自己名下的房屋出租或出售，老人們后悔不迭，由此產(chǎn)生了與趙老太太同樣的困惑。

小女兒把母親房子送給大姐 法院判決返還

年已八旬的趙老太太家住北京，她一直居住的老房子幾年前由于城市規(guī)劃被拆遷，她也因此獲得了一套安置房。不過，她自覺年歲大了，為了跟兩個女兒住得近一些，方便相互之間有個照應(yīng)，就把自己名下的安置房賣了，在兩個女兒居住的同一小區(qū)里購買了一套房屋。

趙老太太稱，買房時，因?yàn)樽约簹q數(shù)大了，行動不便，就安排小女兒替她去辦理購房手續(xù)。當(dāng)時也是為了辦理手續(xù)時更加方便，于是她同意把新購的房子寫在小女兒的名下。

然而，后來趙老太的大女兒不幸患上了癌癥，總是在妹妹面前抱怨母親不公平，說母親偏心地把房子寫在了妹妹的名下。為了舒緩姐姐的心情，對姐姐的病情好轉(zhuǎn)有幫助，妹妹就痛快地答應(yīng)將母親購買的、登記在自己名下的這套房產(chǎn)過戶給姐姐。

隨后，姐妹二人通過房屋買賣程序，順利地完成了過戶手續(xù)。在此期間，趙老太一直居住在這套房屋內(nèi)。姐妹倆商量后，決定暫且不告訴母親房屋過戶這件事。

然而不久前，趙老太太和大女兒因?yàn)楝嵤掳l(fā)生了爭吵。大女兒便把房屋已經(jīng)過戶到自己名下這件事告訴了母親。趙老太太聽后非常吃驚，當(dāng)即表示不同意過戶，并要求大女兒將房屋過戶回自己的名下。

看到母親十分惱怒，堅決不同意將房子過戶到姐姐的名下，妹妹便也開始勸說姐姐，讓她將房屋過戶給母親。但姐姐明確表示，這房子目前在自己的名下，已經(jīng)是自己的房產(chǎn)了，她拒絕返還。

無奈之下，趙老太太近日到法院對兩個女兒提起了民事訴訟，要求大女兒將這套房產(chǎn)返還給自己。但大女兒提出，這房子是她與妹妹經(jīng)過合法的買賣手續(xù)過戶取得的，所以她堅決不同意把房子返還到母親的名下。

經(jīng)過審理，法院認(rèn)定，由于趙老太太及其兩個女兒三方均認(rèn)可涉案房屋的實(shí)際權(quán)利人是老母親，而且沒有證據(jù)證明她同意小女兒將房屋過戶給大女兒，因此，趙老太太的小女兒無權(quán)處分該房屋，故此姐妹倆之間簽訂的房屋買賣合同屬于無權(quán)處分的合同。另外，趙老太太的大女兒明知此房產(chǎn)的實(shí)際權(quán)利人是自己的母親，所以不符合善意取得的條件，大女兒無法取得該房屋所有權(quán)。最終，法院判令大女兒返還該房屋，將房屋過戶回其母親趙老太太的名下。

母親與小女兒屬“借名購房” 大姐非“善意取得”

北京市浩東律師事務(wù)所張海霞律師認(rèn)為，《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”也就是說，不動產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)。趙老太太到法院立案時，不動產(chǎn)登記簿上登記的是其大女兒的名字，看似其大女兒已經(jīng)獲得了這處房屋的所有權(quán)，但實(shí)際上，趙老太太出資購房時，并沒有將購房款“借給”或者“贈送”小女兒的意思表示。實(shí)際出資購買人趙老太太與不動產(chǎn)登記權(quán)利人小女兒不一致，這屬于不動產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)錯誤，而且小女兒也認(rèn)可這套房屋的實(shí)際權(quán)利人是其母親，因此趙老太太與小女兒之間實(shí)際上是“借名購房”的關(guān)系。

所以，趙老太太的小女兒作為被借名人，對該房屋并沒有處分權(quán)。小女兒將房屋以買賣程序過戶到大女兒的名下，該行為屬于“無權(quán)處分”。而此案中大女兒在受讓該不動產(chǎn)房屋時，明知實(shí)際出資人和房屋實(shí)際權(quán)利人是自己的母親，卻仍然以占有為目的，選擇過戶受讓。因此，大女兒的行為不符合“善意取得”的構(gòu)成要件，故而大女兒并未取得該房屋的所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)將該房屋返還給母親。

如果大女兒不返還房屋，那么就屬于無權(quán)占有。房屋的所有權(quán)人經(jīng)法院確認(rèn)是趙老太太，她可以行使返還原物請求權(quán)要回房產(chǎn)。

律師提示

1大女兒若善意取得 母親可向小女兒索賠

張海霞律師提示，如果大女兒在房屋過戶受讓時，滿足《物權(quán)法》第一百零六條“善意取得”的構(gòu)成要件，即受讓該不動產(chǎn)時受讓人是善意的，受讓人以合理價格受讓，該不動產(chǎn)已經(jīng)完成了不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，滿足以上三點(diǎn)，那么大女兒就可以取得該不動產(chǎn)房屋的所有權(quán)，而趙老太太則無權(quán)要求大女兒返還房屋。

不過，在此情況下，趙老太可以向無權(quán)處分人即她的小女兒要求賠償損失。

2母親若借錢給小女兒購房 有權(quán)要求還款

如果在購房時，趙老太太明確表示自己是借錢給小女兒用于小女兒購買房屋，那么房屋的所有權(quán)人就是其小女兒。小女兒有權(quán)將房屋過戶到大女兒的名下。而趙老太太與小女兒之間屬于債權(quán)債務(wù)關(guān)系，有權(quán)要求其小女兒返還欠款，但無權(quán)要求小女兒或者大女兒返還該房屋。

3母親若將購房款贈予小女兒 無權(quán)要求返還

如果在購房時，趙老太太明確表示自己將購房款贈予小女兒，因?yàn)樨泿艑儆诜N類物，種類物“占有即所有”，所以貨幣的贈與行為在小女兒拿到這筆錢或者這筆錢轉(zhuǎn)移到小女兒銀行賬戶時就已經(jīng)完成，小女兒用這筆款項(xiàng)購房，行使的是對自己財產(chǎn)的處分權(quán)，所購買房屋的所有權(quán)歸小女兒所有。趙老太太無權(quán)撤銷該贈與行為。那么，趙老太太既無權(quán)要求小女兒返還購房款金額，也無權(quán)要求小女兒或大女兒返還房屋，小女兒與大女兒之間的買賣合同關(guān)系就屬于有權(quán)處分。

4避免風(fēng)險 老人勿將房屋登記在子女名下

張海霞律師提醒大家，如今房屋價值較高，我國不動產(chǎn)以登記為準(zhǔn)，自己出資購買的不動產(chǎn)房屋一定要登記在自己的名下。將自己出資購買的房屋登記在子女的名下尚且存在風(fēng)險，切記不要為了規(guī)避國家對購買房屋的限購政策，而將大半輩子攢下的積蓄購買的房屋登記在其他人的名下。如果一定要借用他人姓名購買房屋，出資人即借名人一定要委托專業(yè)的律師起草并簽訂借名買房協(xié)議，將雙方的權(quán)利義務(wù)白紙黑字地約定清楚。

借名人匯款時，一定要備注匯款用途是“代本人支付購房款”。借名購房存在較大風(fēng)險，借名人一定要留存好匯款單據(jù)、按揭還款單據(jù)、借名買房協(xié)議等資料，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。如果情況允許，還可以進(jìn)行錄音錄像，邀請見證人現(xiàn)場見證等，進(jìn)一步留存證據(jù)。

本報記者 林靖