2023年7月3日，中國房改啟動(dòng)25周年之際，中國的房地產(chǎn)業(yè)正處于深度調(diào)整之中。
去年四季度，伴隨“金融十六條”“三支箭”等支持房企融資政策的出臺(tái)，市場(chǎng)普遍判斷，房地產(chǎn)業(yè)的政策拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。但是半年多時(shí)間過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)尚未到來，在經(jīng)歷今年一季度的“小陽春”之后，市場(chǎng)在4月迅速轉(zhuǎn)冷。與此同時(shí)，房企資金狀況沒有明顯改善。
正是在這樣的背景下，6月以來，各種有關(guān)房地產(chǎn)救市的“小作文”不斷在網(wǎng)上出現(xiàn)，卻又一次次落空，目前市場(chǎng)的變化似乎系于更大力度救市政策的出現(xiàn)。
而在救與不救的躊躇之間，人們更關(guān)心的問題似乎是如何“救市”才是有效的。房地產(chǎn)行業(yè)，還能像過去十余年一樣，成為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇大盤中的關(guān)鍵一步棋嗎？
圖/視覺中國
救，還是不救？
“我們已經(jīng)聽到北京樓市政策風(fēng)聲，或是取消北京城六區(qū)以外區(qū)域限購，或是將‘認(rèn)房又認(rèn)貸’改為‘只認(rèn)房不認(rèn)貸’，或是降低首付比例，特別是目前二套六成的首付比例。”類似的“政策風(fēng)聲”已經(jīng)在市場(chǎng)中流傳多時(shí)，只不過期待中政策落地的時(shí)間點(diǎn)從5月推至7月。
更大力度的“救市政策”會(huì)否出臺(tái)？這已經(jīng)成為當(dāng)今中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大懸念。
“作為從業(yè)人員，當(dāng)然非常期望政策支持，比如一線城市二套房首付、利息降低，部分區(qū)域適當(dāng)放開限購等。但從理性角度看，上一次LPR僅下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，如此克制的貨幣政策，可能預(yù)示未來刺激房地產(chǎn)的政策會(huì)比較克制。”全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟理事鄧浩志向《中國新聞周刊》表示，如果有更大力度的房地產(chǎn)刺激政策，應(yīng)該會(huì)在近期推出，否則后續(xù)推出的可能性不大。“可能經(jīng)過綜合衡量，決策層認(rèn)為‘挺過去’或許更有利。”
關(guān)于“救，還是不救”的討論已經(jīng)在輿論場(chǎng)進(jìn)行多時(shí)，主張“救”的人士往往會(huì)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)于中國經(jīng)濟(jì)的重要意義。
6月底，中房集團(tuán)原董事長(zhǎng)孟曉蘇在題為“中國房地產(chǎn)業(yè)2023年能否重啟”的演講中提及一組數(shù)據(jù)，2021年，中國房地產(chǎn)業(yè)銷售額達(dá)到歷史峰值18.2萬億元，但是卻在去年下跌近5萬億元至13.3萬億元，房地產(chǎn)市場(chǎng)去年下降的銷售額比汽車市場(chǎng)一年的銷售額還大。
房地產(chǎn)業(yè)被視為啟動(dòng)內(nèi)需的關(guān)鍵，甚至有“救樓市才能救內(nèi)需”的觀點(diǎn)，不僅因其銷售額較高，也因其對(duì)周邊產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)能力。“房地產(chǎn)業(yè)萎縮，空調(diào)可能也賣不出去。”孟曉蘇曾引用截至去年11月居民新增儲(chǔ)蓄15萬億元的數(shù)據(jù)表示，拿出其中的三分之一購房、裝修，能夠順利啟動(dòng)樓市。此言一出，輿論嘩然。但是他隨后澄清說，只是鼓勵(lì)銀行里有大量存款的人購房。
但是亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到“天花板”。
“房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入正常的行業(yè)調(diào)整時(shí)期，減價(jià)、減量、減速，如果非要將它拉到醫(yī)院搶救，反而會(huì)讓市場(chǎng)扭曲。”萬通集團(tuán)創(chuàng)始人馮侖擔(dān)心，如果“救市”讓房地產(chǎn)市場(chǎng)更加扭曲，還不如不救。
與馮侖一樣，王石也在比照中國與其他國家房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段，“30年前，大和房屋曾經(jīng)是日本三大住宅開發(fā)公司之一，75％的收入源自買地、建房、賣房，如今其服務(wù)收入已經(jīng)占比76％，萬科便在參考日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展來到平穩(wěn)時(shí)期后房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。”
但是依然有觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)短期內(nèi)仍有不小的發(fā)展空間。野村證券中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺便認(rèn)為，去年中國城鎮(zhèn)化率為65.2％，但城市戶籍人口只占全國人口的47％左右，外出農(nóng)民工人數(shù)約1.7億。“我們保守估計(jì)有城鎮(zhèn)住宅需求的農(nóng)民工及其家屬人口為2.2億，扣除在工作居住地已經(jīng)擁有城鎮(zhèn)住房的4％的農(nóng)民工人口，實(shí)際住房需求約為1億套。”
“美國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)有246年歷史，最近十多年強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，拉動(dòng)美國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。”顯然，孟曉蘇認(rèn)為只有25年歷史的中國房地產(chǎn)業(yè)尚未觸及“天花板”。
他認(rèn)為，一些評(píng)論在使用虛假數(shù)據(jù)證明中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)觸及“天花板”，比如稱中國人均住房面積已經(jīng)達(dá)到50平方米，但是統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積36.52平方米，北上廣深則更低。
有經(jīng)濟(jì)學(xué)者向《中國新聞周刊》表示，從中長(zhǎng)期來看，需要引導(dǎo)房企從增量開發(fā)向存量服務(wù)轉(zhuǎn)型，也就是從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)檫\(yùn)營(yíng)商，但是這種轉(zhuǎn)變不可能在一夜之間完成，短期內(nèi)仍需要解決當(dāng)下面臨的問題。
關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)的意義，時(shí)任國務(wù)院副總理劉鶴曾在今年年初表示，從未來看，中國仍處于城市化較快發(fā)展階段，巨大的需求潛力將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有力支撐。他表示，房地產(chǎn)業(yè)是中國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占銀行信貸的比重接近40％，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入占地方綜合財(cái)力的50％，房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)的60％。
四川成都錦江區(qū)的房產(chǎn)交易中心。圖/視覺中國
房地產(chǎn)業(yè)需要一場(chǎng)軟著陸。相比于“救，還是不救”，更為現(xiàn)實(shí)的問題可能是“怎么救”。
去年四季度，伴隨著“金融十六條”“三支箭”等金融支持政策的出臺(tái)，外界曾評(píng)價(jià)房地產(chǎn)業(yè)政策拐點(diǎn)已經(jīng)到來，但是相關(guān)政策出臺(tái)已逾半年，房企流動(dòng)性仍難言改善。
政策頻出，房企融資為何仍艱難？
國家統(tǒng)計(jì)局每月發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速通常被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱的標(biāo)志。最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1~5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資45701億元，同比下降7.2％，同期房屋新開工面積39723萬平方米，同比下降22.6％。可見房地產(chǎn)開發(fā)投資的下滑依然沒有見底。
房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿較弱的背后，是房企資金狀況并未得到明顯改善，特別是融資修復(fù)依然艱難。1~5月，房企到位資金55958億元，同比下降6.6％。其中，國內(nèi)貸款7175億元，下降10.5％；利用外資13億元，下降73.5％；自籌資金16267億元，下降21.6％。
房企依然融不到資，但去年四季度出臺(tái)的“金融十六條”與“三支箭”都旨在恢復(fù)受到“三道紅線”和“貸款集中度”影響的房企資金需求。
而去年年底推出的金融支持政策之所以效果有限，部分原因在于一些政策落地的時(shí)間確實(shí)較長(zhǎng)。
以“三支箭”中的“第三支箭”為例，2022年11月28日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布調(diào)整優(yōu)化房企股權(quán)融資方面的五條措施，這是國內(nèi)時(shí)隔12年后重啟地產(chǎn)股權(quán)融資，與“第一支箭”新增授信、“第二支箭”增信債權(quán)工具并列，又被稱為支持地產(chǎn)行業(yè)的“第三支箭”。
福建福州市一處房產(chǎn)項(xiàng)目的售樓處。圖/視覺中國
“第三支箭”發(fā)布后，先后有多家上市房企或涉房企業(yè)公告增發(fā)事宜，如今年3月，新城控股公告稱，擬定增不超過80億元，其中24億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，另56億元擬投入其位于浙江溫州、山東東營(yíng)、重慶大足、山東泰安、江蘇宿遷、山西大同的6個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目均為已取得預(yù)售許可證、計(jì)劃于2023年年內(nèi)交付的項(xiàng)目，計(jì)劃交付時(shí)間分布在6月至12月之間，是公司“保交樓、保民生”的重要工程。
但是直到今年5月29日招商蛇口定增通過審核，“第三支箭”在推出半年后，才迎來首單落地。5月底至6月初，招商蛇口、中交地產(chǎn)、福星股份、大名城、陸家嘴、保利發(fā)展等6家房企公告其定增獲批，定增募資總額預(yù)計(jì)超400億元，款項(xiàng)多用于“保交樓”“保民生”項(xiàng)目，或者是為了補(bǔ)充流動(dòng)資金。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，獲批企業(yè)涵蓋了央企、地方國企，以及福星股份和大名城兩家民企，政策支持覆蓋面較寬。
此外，盡管落地政策支持力度較大，但是否有投資者愿意參與定增仍然存疑。劉水向《中國新聞周刊》解釋說，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在弱復(fù)蘇進(jìn)程中，從中長(zhǎng)期來看，新房增量市場(chǎng)空間有限，房企需向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，行業(yè)處在新舊發(fā)展模式的轉(zhuǎn)換期，因此投資人對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)存在較多顧慮，定增計(jì)劃能否實(shí)際募資成功仍是未知數(shù)。此外，當(dāng)前上市房企估值普遍走低，也削弱了定增計(jì)劃對(duì)原股東的吸引力。
目前，一些上市房企已經(jīng)處于退市邊緣，遑論再進(jìn)行股權(quán)融資。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，目前，A股和H股中有35家房企徘徊在退市邊緣，其中7家房企基本鎖定退市。而A股戴帽房企共有11家，其中*ST藍(lán)光已于6月6日退市，*ST海投也于6月19日接到終止上市交易告知書。
也就是說，即使有政策加持，但是在“市場(chǎng)化”的導(dǎo)向下，能否有金融機(jī)構(gòu)愿意向房企，特別是出險(xiǎn)房企“輸血”依然存疑，銀行在向房企貸款時(shí)便存有這樣的疑慮。
去年11月發(fā)布的“金融十六條”中，為打消商業(yè)銀行為“保交樓”提供配套融資時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)顧慮，提出按照“后進(jìn)先出”原則，問題項(xiàng)目剩余貨值的銷售回款要優(yōu)先償還新增配套融資和專項(xiàng)借款。同時(shí)明確規(guī)定，后期若這類新發(fā)放配套融資形成不良，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員只要已盡職者，可予免責(zé)。
這項(xiàng)規(guī)定的有效期是自2022年11月11日起半年內(nèi)，但是據(jù)《中國新聞周刊》了解，在此期間，商業(yè)銀行對(duì)于已經(jīng)出險(xiǎn)房企的項(xiàng)目，特別是其中剩余貨值較小、資不抵債的項(xiàng)目依然難以提供資金支持。“一些前期已售房源占比較高的項(xiàng)目往往難以獲得新增貸款，因?yàn)楹罄m(xù)可處置的資產(chǎn)較少。”
今年6月26日下午，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在會(huì)見中國銀行董事長(zhǎng)葛海蛟時(shí)，表示希望中國銀行能在“保交樓”配套融資層面進(jìn)一步加大工作力度，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、維護(hù)社會(huì)大局穩(wěn)定作出更多貢獻(xiàn)。
盡管有“金融十六條”鼓勵(lì)，銀行仍然擔(dān)心壞賬。金融機(jī)構(gòu)正面臨兩難：一方面在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行階段需要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，另一方面又要履行“保交樓”社會(huì)責(zé)任。
同樣，在去年四季度出臺(tái)的一些金融支持政策已經(jīng)到期的情況下，后續(xù)政策遲遲難產(chǎn)，決策層也陷入兩難，正如劉鶴在年初所言，需要處理好房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。如果下一步救助需要政府投入更多“真金白銀”，該投給哪些房企？又是否能夠達(dá)到目的？
在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，即使已經(jīng)獲得國資注資的房企，也難保現(xiàn)金流無虞。
作為河南本土龍頭房企，建業(yè)地產(chǎn)近日公告，未能在寬限期結(jié)束之前支付2024年到期之7.75％優(yōu)先票據(jù)利息，將暫停向所有境外債權(quán)人進(jìn)行支付。
6月13日，江蘇淮安市，工人在一建筑工地上施工。圖/視覺中國
此前，河南省政府曾出面協(xié)調(diào)相關(guān)國資對(duì)其進(jìn)行紓困。2022年6月1日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，董事長(zhǎng)胡葆森單獨(dú)擁有的恩輝投資公司將建業(yè)地產(chǎn)29.01％的股份轉(zhuǎn)讓給河南同晟置業(yè)有限公司，后者也成為建業(yè)地產(chǎn)的第二大股東。同晟置業(yè)是河南省鐵路建設(shè)投資集團(tuán)有限公司全資子公司，河南鐵建則由河南省人民政府100％控股。同晟置業(yè)入股幫助建業(yè)按期償付了2022年8月8日到期的5億美元債。加之建業(yè)自身于前年償付的4億美元債，在一年半的時(shí)間內(nèi)，建業(yè)地產(chǎn)共償付了9億美元的外債。
建業(yè)集團(tuán)公告稱：“2023年二季度以來，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售持續(xù)疲弱，每月銷售逐漸惡化。銷售不及預(yù)期，本集團(tuán)流動(dòng)資金緊張狀況正在加劇，境外兌付壓力持續(xù)增加。”
一線城市松綁，能起多大作用？
金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企的信心需要房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐，銷售回款顯然對(duì)于當(dāng)下的房企至關(guān)重要。“只有促進(jìn)房地產(chǎn)銷售好轉(zhuǎn)，才能推動(dòng)市場(chǎng)信心恢復(fù)，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)投資改善。”中指院的研報(bào)稱。
但是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)依然萎靡不振。樓市在2023年第一季度短暫回暖之后，于第二季度再度轉(zhuǎn)弱。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，在第一季度，全國重點(diǎn)100城新建住宅銷售面積同比增長(zhǎng)18.6％。2月和3月環(huán)比持續(xù)上行，但4月和5月環(huán)比分別下降26％和8％。
連萬科這樣的頭部房企也銷售不及預(yù)期。萬科董事會(huì)主席郁亮提到，今年4月，一二線城市新房成交環(huán)比下降26％，5月又環(huán)比下降了2％，6月的先行指標(biāo)顯示，一手房來訪量環(huán)比下降7％左右，二手房帶看量也下降10％左右，這意味著市場(chǎng)銷售不容樂觀。
“短期內(nèi)，市場(chǎng)確實(shí)還承受較大壓力，合理需求沒有得到釋放，成交亦未達(dá)到合理水平。”郁亮稱，影響當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)的是短期預(yù)期，購房者對(duì)未來預(yù)期不確定或不明朗，修復(fù)信心和市場(chǎng)氛圍需要時(shí)間。“但長(zhǎng)期需求基礎(chǔ)和購買力依然存在，市場(chǎng)不會(huì)飽和。”
問題的核心是，當(dāng)下信心和市場(chǎng)氛圍如何修復(fù)？在種種“救市”政策中，取消限制性措施成為市場(chǎng)更多的呼聲。
中指院研報(bào)稱，從穩(wěn)定市場(chǎng)角度看，核心城市仍然存在著政策優(yōu)化的空間。比如一二線城市認(rèn)房又認(rèn)貸政策還可以優(yōu)化，首付比例可以降低；一二線城市可以采用一區(qū)一策的方式促進(jìn)郊區(qū)去庫存；限價(jià)政策調(diào)整上限，讓價(jià)格回歸市場(chǎng)；二套房貸利率、交易稅費(fèi)進(jìn)一步降低等。
“核心政策是要取消限購，取消消費(fèi)領(lǐng)域的限制性措施，直接激活樓市。”孟曉蘇認(rèn)為，取消限制性措施，特別是一線城市限制性措施，是激活樓市的關(guān)鍵。現(xiàn)在的救市政策，是滑稽救市，一手做人工呼吸、輸氧，一只手還掐著病人的脖子。“我從來沒有說過救樓市，我只是希望把掐脖子的這只手挪開，不再掐脖子了，病人慢慢就能緩過來。”
房地產(chǎn)一方面極度寬松，但另一方面還在持續(xù)限購限貸跟限價(jià)，為什么要卡著脖子輸氧氣？上海財(cái)經(jīng)大學(xué)校長(zhǎng)劉元春此前撰文解釋：這種現(xiàn)象出現(xiàn)反映了我們目前陷入了漲價(jià)與降價(jià)同樣的困局，陷入了短期和中長(zhǎng)期的矛盾，也陷入了長(zhǎng)效機(jī)制和新開發(fā)模式如何破題的一些難題。“因此新一輪房地產(chǎn)的調(diào)整路徑會(huì)很復(fù)雜……單純的市場(chǎng)刺激，很難復(fù)蘇，還可能產(chǎn)生嚴(yán)重的后遺癥。”
孟曉蘇則建言松綁一線城市房地產(chǎn)限購政策。“2016年樓市去庫存是從北上深率先起步，帶動(dòng)了強(qiáng)二線，帶動(dòng)了二線，帶動(dòng)了三線城市，帶活了全國，這是我們中國的經(jīng)驗(yàn)。一線樓市的啟動(dòng)才能輻射、帶動(dòng)到全國各地。”
年初開始，孟曉蘇便提議北上廣深帶頭取消限購，并從“商改住”起步。半年時(shí)間過去，談及北京如何平穩(wěn)的取消限購，他仍然建議從郊區(qū)、“商改住”做起。
此外，政策空間還來自改善型需求。樂居最新調(diào)研顯示，有購房需求人群中換房改善占比達(dá)3/4。首套房貸利率的加點(diǎn)下限有過多次優(yōu)化，而二套房貸尚未調(diào)整。鄧志浩也提醒記者，一線城市一些改善型需求目前受到限購政策的制約，比如購買三套房依然有諸多限制。
在市場(chǎng)呼吁放開限購的情況下，據(jù)長(zhǎng)江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈的統(tǒng)計(jì)，因城施策雖繼續(xù)，但力度弱于過往。本輪房?jī)r(jià)同比下跌城市占比處于歷史高位、銷售下行的最大跌幅和負(fù)增時(shí)長(zhǎng)均創(chuàng)歷史之最（2023年為兩年復(fù)合增速），但限購城市占比卻仍保持在歷史均值左右。
特別是今年以來，一線城市松綁樓市的步伐仍然謹(jǐn)慎。
上海、廣州、深圳等一線城市的樓市調(diào)整政策更多限于公積金政策適度松綁，均提出針對(duì)多子女家庭提高公積金貸款額度。如廣州住房公積金管理中心6月28日發(fā)布通知，為貫徹落實(shí)積極生育支持措施，生育二孩及以上的家庭（至少一個(gè)子女未成年）使用住房公積金貸款購買首套自住住房的，住房公積金貸款最高額度上浮30％。
至于為何一線城市松綁限購始終謹(jǐn)慎，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，結(jié)合近期商品房市場(chǎng)的走勢(shì)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額低迷的現(xiàn)狀，意味著必須要修復(fù)底層預(yù)期、就業(yè)和收入，而出臺(tái)松綁一線城市限購、限貸等政策，可能帶來的政策效果并不大，反而觸碰到了“房住不炒”“不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”等頂層要求，得不償失。
顯然，樓市政策之外的更多因素正在決定居民對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。
孟曉蘇說，從境外的經(jīng)驗(yàn)來看，在樓市下跌預(yù)期中，有錢、有需求的人也不愿意回到樓市。
如何讓他們回到樓市？孟曉蘇說，“我們看到每次樓市低迷的時(shí)候都會(huì)采取一些措施，一些市場(chǎng)現(xiàn)在又到了這個(gè)時(shí)候，會(huì)不會(huì)出臺(tái)一定的措施？”
這個(gè)問題暫時(shí)沒有答案。
發(fā)于2023.7.10總第1099期《中國新聞周刊》雜志
雜志標(biāo)題：房地產(chǎn)的十字路口
記者:陳惟杉
