縱觀2023年上半年，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面恢復(fù)常態(tài)化運(yùn)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷了“小陽(yáng)春”，但受到多重因素影響，二季度末，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現(xiàn)筑底行情。
2023年初，前期積壓的住房需求密集釋放，疊加前期政策效果逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度明顯提升，3月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積回升明顯。二季度，需求支撐乏力，居民預(yù)期轉(zhuǎn)弱，行業(yè)復(fù)蘇明顯放緩，使得成交節(jié)節(jié)回落，6月份，房企銷(xiāo)售出現(xiàn)明顯下探，房?jī)r(jià)整體處于下行通道。
銷(xiāo)售持續(xù)回落也直接影響了房地產(chǎn)投資的表現(xiàn)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年300城土地出讓金同比下降2成，房企投資邏輯嚴(yán)重趨同，扎堆向核心城市聚集，市場(chǎng)分化加劇，部分一線熱點(diǎn)城市則出現(xiàn)了“銷(xiāo)售冷、土拍熱”的矛盾景象。
與此同時(shí)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年全國(guó)已有百余地為樓市松綁，出臺(tái)政策超320次。二季度以來(lái)，政策出臺(tái)的頻次和力度雙減，核心城市優(yōu)化調(diào)控力度有限，落地效果不及預(yù)期。
“盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在恢復(fù)，但目前還面臨不少困難。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉在國(guó)新辦舉行的5月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會(huì)上表示。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，下半年政策加力預(yù)期增強(qiáng)，不過(guò)政策力度和節(jié)奏取決于宏觀基本面的變化。
成交呈現(xiàn)倒U形走勢(shì)
2023年以來(lái)，樓市成交呈現(xiàn)倒U形走勢(shì)。
2-3月，市場(chǎng)出現(xiàn)了恢復(fù)性上漲，房?jī)r(jià)也隨之平穩(wěn)復(fù)蘇，但后續(xù)動(dòng)力不足；4月是轉(zhuǎn)折點(diǎn)，市場(chǎng)交易出現(xiàn)下滑；5月整體交易仍處于低位，即便是6月“傳統(tǒng)沖刺節(jié)點(diǎn)”，也未能迎來(lái)預(yù)期中的止跌行情。
中指研究院監(jiān)測(cè)百城房地產(chǎn)成交情況顯示，6月新房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)2個(gè)月下跌，跌幅與5月持平；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)14個(gè)月下跌，百城中，環(huán)比下跌的城市有91個(gè)，較上月增加8個(gè)，二、三、四線代表城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌明顯。
值得注意的是，核心一線城市的二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)了松動(dòng)。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研，北京二手房成交價(jià)格有所下調(diào)，尤其“老破小”戶(hù)型，成交價(jià)較次新房有更大跌幅。
房?jī)r(jià)下行背后的原因在于成交減少。以北京為例，6月二手房成交環(huán)比下降10.6%，延續(xù)了低位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。
麥田房產(chǎn)分析師向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，當(dāng)前市場(chǎng)屬于買(mǎi)方市場(chǎng)，掛牌在售的房源量多，而市場(chǎng)需求與2、3月相比又明顯減少，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)可選房子多、競(jìng)爭(zhēng)壓力小，議價(jià)空間有所擴(kuò)大。
整體來(lái)看，6月及二季度市場(chǎng)表現(xiàn)不及預(yù)期。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，6月單月，重點(diǎn)100城新房成交面積同比下降超20%。一季度重點(diǎn)100城新房成交面積同比增長(zhǎng)近20%，二季度與去年同期基本持平。
其中，百?gòu)?qiáng)房企6月單月銷(xiāo)售額同比下降29.4%，環(huán)比下降19%。
考慮到6月是房企年中沖業(yè)績(jī)的節(jié)點(diǎn)，在營(yíng)銷(xiāo)熱度的加持下，銷(xiāo)售仍未能起色。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，政策效果遞減、漲價(jià)對(duì)需求產(chǎn)生擠出效應(yīng)、學(xué)區(qū)房需求減弱等，都是其中的原因。
克而瑞地產(chǎn)分析師認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)核心問(wèn)題在于市場(chǎng)預(yù)期，居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心以及自身購(gòu)買(mǎi)力均不足。
土拍熱度走弱
上半年，盡管部分核心城市的核心地塊“爆火”，但全國(guó)土拍市場(chǎng)總體熱度仍低迷。
據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，上半年300城土地推出及成交面積都有明顯下降，同比分別下降了34%和32%，住宅用地供求規(guī)模均降至近十年以來(lái)同期最低位，土地出讓金同比降低了20%。6月份，廣義流拍率升至16%。
“小陽(yáng)春”結(jié)束后，二季度新房成交規(guī)模環(huán)比持續(xù)回落，這在很大程度上影響了房企的拿地信心。
上半年，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額為5920億元，拿地規(guī)模同比下降10.2%，降幅較上月增加1.84個(gè)百分點(diǎn)。
6月份，北京土拍市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)地塊，動(dòng)輒出現(xiàn)“45爭(zhēng)1”的情況，外地不知名房企也紛紛進(jìn)京交納高額保證金，以“搖號(hào)”博一個(gè)可能性。
但非核心區(qū)地塊多底價(jià)成交，板塊間分化明顯。以蘇州為例，2023年出讓地塊中，8宗觸頂搖號(hào)，8宗溢價(jià)成交，其余17宗非核心與近郊地塊均底價(jià)成交，房企對(duì)非核心地塊拿地意愿較低，地方國(guó)企托底的態(tài)勢(shì)仍未得到改善。而長(zhǎng)春、無(wú)錫等城市成交地塊均以底價(jià)成交。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，與三、四線城市及實(shí)力較弱的二線城市相比，北京等一線城市的樓市，需求韌性強(qiáng)、利潤(rùn)空間充分、去化有保障，依然是“安全地帶”。
中指研究院的數(shù)據(jù)也證實(shí)，一線城市因其樓市韌性，銷(xiāo)售貢獻(xiàn)率明顯提升，上半年，20家代表房企一線城市銷(xiāo)售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率同比增長(zhǎng)3.1個(gè)百分點(diǎn)至28.0%，增幅最大。與此同時(shí)，一線城市土地出讓金收入降幅最低，為16%，但三四線城市土地出讓金收入降幅達(dá)29%。
房企進(jìn)入了“謹(jǐn)慎拿地、爭(zhēng)好地”的投資邏輯中，為保證安全性而縮小投資地圖，進(jìn)一步向熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊聚攏。
有上市頭部房企人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，穩(wěn)健型房企也進(jìn)一步收縮了投資城市，僅在少數(shù)核心城市精心挑選優(yōu)質(zhì)地塊入手。
“在市場(chǎng)筑底修復(fù)的階段，‘安全性、流動(dòng)性、收益性’都較為確定的核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，是房企‘搶地、爭(zhēng)奪’的重心。”中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示。
展望下半年土地市場(chǎng)，張凱認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)承壓，目前政策定力仍然較強(qiáng)，房企沒(méi)有成交規(guī)模快速回暖的預(yù)期，預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)熱度將繼續(xù)回落，城投類(lèi)企業(yè)或?qū)⒃俅芜M(jìn)場(chǎng)托底。
信心待提振
分析樓市復(fù)蘇遇阻的原因，多位受訪人士均指出，居民收入預(yù)期偏弱、房?jī)r(jià)下跌預(yù)期較強(qiáng)、購(gòu)房者對(duì)期房爛尾的擔(dān)心等依然是關(guān)鍵。這些信心層面的因素能否好轉(zhuǎn)，以及政策托底力度的大小直接影響著下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。
上半年，中央強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位，積極優(yōu)化集中供地制度，持續(xù)降低居民購(gòu)房門(mén)檻和購(gòu)房成本，在金融層面也做出了降息的支持舉措。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年上半年，全國(guó)已有超百省市（縣）優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，出臺(tái)調(diào)控措施超320次，6月單月，已有31省市（縣）出臺(tái)政策34條。
但這些政策未能將樓市帶入穩(wěn)固的復(fù)蘇通道。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，本質(zhì)上是居民收入和就業(yè)受沖擊且對(duì)地產(chǎn)預(yù)期悲觀，對(duì)買(mǎi)房特別是承接債務(wù)買(mǎi)房的積極性很低。
央行發(fā)布的問(wèn)卷調(diào)研結(jié)果顯示，居民收入感受指數(shù)和居民就業(yè)感受指數(shù)都有所下滑。
李宇嘉認(rèn)為，在居民收入和就業(yè)修復(fù)完成之前，銷(xiāo)售企穩(wěn)的難度仍舊比較大。
市場(chǎng)層面對(duì)一攬子提振樓市、提振經(jīng)濟(jì)政策的期盼也在不斷加強(qiáng)。
中指研究院即指出，在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵時(shí)刻，亟需中央監(jiān)管部門(mén)和地方政府糾偏核心城市不合理的限制性政策，服務(wù)人口政策大局的同時(shí)，切實(shí)支持剛性和改善性住房需求釋放，向市場(chǎng)傳遞信心。
陳文靜認(rèn)為，下半年政策加力預(yù)期增強(qiáng)，核心一二線城市政策有望適度糾偏，“一區(qū)一策”、結(jié)合生育政策等或是重要方向，如信貸端優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”、降低首付比例、降低房貸利率等。此外，優(yōu)化限購(gòu)范圍、降低交易稅費(fèi)等也存在較大空間，“房票”安置或成為更多城市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的舉措之一。
克而瑞分析師進(jìn)一步補(bǔ)充說(shuō)，考慮到核心城市政策工具更充足、松綁的余量更足，且復(fù)蘇動(dòng)能也在轉(zhuǎn)弱、內(nèi)部存在分化行情，地方松綁主力軍或由弱二線和三四線城市轉(zhuǎn)為核心一二線城市。增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型依然是未來(lái)政策的方向。
在銷(xiāo)售市場(chǎng)未明顯改善、企業(yè)資金壓力仍然較大的情況下，房企開(kāi)工投資意愿或難有明顯修復(fù)。低基數(shù)效應(yīng)下，下半年新開(kāi)工面積和開(kāi)發(fā)投資額同比降幅有望逐漸收窄，但全年下降態(tài)勢(shì)或延續(xù)。
（作者：孔海麗 編輯：包芳鳴）
