2023年開年，市場短暫出現小陽春，主要原因是疫情期間積壓需求釋放，但市場回暖基礎弱， 4、5月商品房銷售降溫明顯。
復蘇勢頭未能持續，引發市場擔憂，這是趨勢性的下降還是季節性回調？供應端總量收縮、結構錯配，需求端預期下行、購買受限，該如何破局？
我們認為，破局要以有效供給為基礎，以供給主體的穩健運營為支持，以釋放需求提升預期為抓手，多主體發力，對目前市場面臨的問題逐個擊破。
2023年開年，市場短暫出現小陽春，主要原因是疫情期間積壓需求釋放，但市場回暖基礎弱， 4、5月商品房銷售降溫明顯。
復蘇勢頭未能持續，引發市場擔憂，這是趨勢性的下降還是季節性回調？供應端總量收縮、結構錯配，需求端預期下行、購買受限，該如何破局？
我們認為，破局要以有效供給為基礎，以供給主體的穩健運營為支持，以釋放需求提升預期為抓手，多主體發力，對目前市場面臨的問題逐個擊破。
1、供應端收縮，結構性問題突出
土地供應總量下降，導致新房供應承壓。供應主體中，眾多房企陷入流動性危機，導致部分土地無法開發；而地方國資平臺公司，供應節奏緩慢。土地供應結構錯配，也導致庫存去化難，區位、品質難以滿足當前購房需求。
1.1、量：有效供應不足
新房供應下滑明顯。2023年1-5月，重點30城商品房供應量比2021年同期下降42%，比近五年平均供應量低25%。供求比從2020年1-5月至2023年同期，由1.06跌至0.77。4月后，推盤下滑明顯，供應乏力。重點30城市中，4月有23個城市新推盤面積環比降低，5月有24個城市新推盤面積環比降低。市場可推售新盤減少，在售項目以順銷盤、尾盤銷售為主。
新房供給不足，源于2022年全國土地供應量下滑。2022年全國土地供應量與歷年比較，呈量級性下滑，2022年全國住宅類用地共成交規劃建筑面積12.3億平，同比下降30.8%，致使2023年無充足的新增商品房可以供應。2023年1-5月全國土地成交建筑面積持續下滑，同比減少32%，不足2021年1-5月土地成交的三分之一，給今年下半年以及之后的新房供應帶來壓力。
1.2、主體：房企危機后開發能力下降，地方國資平臺公司開發周期長
眾多房企陷入流動性危機，新增供應受阻。據不完全統計，2020年全口徑銷售額50強房企中，已有22家出險企業，2023年仍舊是還債高峰，房地產開發實際到位資金同比持續下降。
房企嘗試通過收并購解決流動性問題，但整體進度較慢，且目前已出售資產以兩部分為主：優質持有型商業及其他優質資產股權，將優先被選擇，無法為市場帶來新增商品住宅供應；地方國資企業任務性接盤土地或股權，建設轉化時間長，短期難以形成新增住宅供應。通過盤活出險企業存量，無法彌補2022年全國土地供應下滑導致的住宅供應缺口。
地方國資平臺公司成為待供應主力，但項目開發周期長。2022年地方國資平臺公司拿地占比提升，22城地方國資平臺公司拿地宗數超五成，但不同于高周轉房企，其項目推進速度比較緩慢，在土拍市場托底拿地，更多是出于穩定市場的考慮，一般會在拿地后再交由專業的開發商開發地塊，中間存在較長時差。
由于地方國資拿地后無法快速轉化，致使住宅的后續入市供應更加不足。據中指院統計，截至2023年3月末，地方國資平臺公司2021年項目入市率20%，2022年項目入市率僅為6%，開發滯后明顯。國家統計局數據顯示，2023年1-5月房屋新開工面積累計同比下降22.6%，據此推算2023年地方國資項目新開工比率依舊不樂觀。
1.3、結構：區位、戶型、品質錯位
區位方面，存在錯配。過去土地供應郊區化，缺乏核心區土地供應，與需求不符。北京、上海、深圳、廣州城市核心區住宅用地供應非常稀缺，經歷市場下行后，購房者已經回歸理性，更注重通勤時間等實打實的居住功能屬性，當前需求逐步向核心區回流，而土地供應郊區化，難以有效匹配需求。
如，2022年北京成交住宅用地55宗，其中四環內成交僅6宗，占比11%，五環外土地41宗，占比75%；上海成交住宅用地115宗，其中內環內成交9宗，占比8%，外郊環及郊環外87宗，占比76%；深圳成交住宅用地34宗，福田、羅湖、南山僅南山供應并成交1宗，占比3%；廣州成交住宅用地58宗，越秀區無供應，其余城區供應較均衡，其中白云區供應最多占比17%，從化區最少占比2%。一線城市核心區新增住宅用地非常稀缺，土地供應區位結構錯位。
戶型方面，供需不匹配。房企高周轉時代，產品多為剛需走量，供應以90平上下戶型為主，目前的推盤未根據需求及時改變思路。據克而瑞數據庫顯示，以部分城市為例：
功能改善型為主的城市，如北京，2023年1-5月，90平方米以下產品供應占比44.3%，成交占比34.6%，90平方米以上產品供應占比35.1%，成交占比45.9%。
上海，2023年1-5月，90平方米以下產品供應占比35.8%，成交占比31.8%，90平方米以上產品供應占比64.2%，成交占比68.4%。
南京，2023年1-5月，90平方米以下產品供應占比27.4%，成交占比21.1%，120平方米以上產品供應占比72.6%，成交占比78.9%。
品質改善型為主的城市，如成都，2023年1-5月，120平方米以下產品供應占比38%，成交占比33.8%，120平方米以上產品供應占比62%，成交占比66.2%。均呈現改善類產品供應小于成交的情況。
品質方面，難以契合改善需求。2015年開始，“快周轉、沖規模”逐漸成為行業尤其是大型民營地產商的主要戰略選擇。憑借高周轉，很多企業實現了規模突進，并利用規模優勢實現了更為便利的加杠桿融資。“高周轉-沖規模-更好融資-高負債、高杠桿”成為房企爭相復制的循環鏈條。
但是，該鏈條順暢運行的后果是住宅同質化現象嚴重，房企追逐利潤忽略了品質。不同地區、不同受眾的項目高度同質化。2020年開始，隨著行業融資層面新監管規范的出臺，疊加銷售下行、預售資金監管收緊，導致房企利潤空間受到擠壓，產品建造成本不斷壓縮，住房品質降低。
現存庫存無法匹配新增需求，部分存量會成為去化不掉的“死庫存”。由于2022年成交量縮減，全國商品住宅歷史庫存處于相對高位，商品房待售面積走高，但與目前的市場需求存在偏差，匹配度低，導致存量產品去化緩慢。庫存多以地產大建設時代建造的品質較低的同質化產品為主，無法打動改善客戶。戳這里，了解大自渠解決方案
在限價初期，企業對限價政策存在僥幸心理，希望從銷售端突破限價，仍舊以高溢價獲取土地，然而隨著補充政策不斷完善，造成房企利潤空間下降甚至虧損，房企被迫不斷降低項目成本，從而造成住房品質下降。
據北京仲裁委員會統計，2021年房地產案件中因房企降本增效導致的房屋質量問題和違規改造問題增加。近期，越來越多城市設置合理土拍價格上限，以搖號作為土拍最終環節，在土地出讓環節給開發商預留了充足利潤空間，未來這些項目的產品將有可能增加配置，提高性價比，更符合改善新需求，這將會導致之前尚未銷售的低品質庫存面臨去化難問題。
2、需求端回歸理性，改善性需求成為主力
基于城鎮化、人口遷移、住房消費升級，中長期的購房需求仍在，但購房回歸理性，成交周期拉長。購房需求向改善發展，對住房提出新要求，但現存需求端部分政策限制購買力釋放，購房預期也較弱。
2.1、需求充足，但購房回歸理性
我國中長期的新增購房需求仍舊充足。
第一，城鎮化水平穩步提升，農村人口持續進城。目前我國城鎮化仍處于較快發展階段，根據聯合國預測數據，預計至2030年達到70.6%，據此推算年均1100萬農村人口轉變為城鎮常住人口。
第二，城市間人口遷移增加。據七普數據，2020年全國城-城流動人口8200萬人，較2010年增加3500萬人。城市間經濟發展不平衡，將推動人口持續向較發達城市遷移，并在高能級城市安居置業。
第三，住房消費升級。從解決“有房住”問題，到滿足便民化居住需求到追求生活品質，住房消費持續升級。
第四，居住條件改善。住房質量改善空間大，主力置業人口年齡中樞上移，住房改善需求增加、能力提升。
第五，經濟增長帶動居民住房消費。居民居住消費和經濟發展水平匹配。第六，家庭規模小型化。據國家統計局數據，2020年我國家庭戶均人數2.62人，較2010年減少0.48人/戶。
六大因素產生三大自住房需求。
一是城鎮人口增長需求，來自于城鎮化推進和城市間人口遷移增加。
二是城市更新改造需求，來自于住房質量提升和住房消費區域升級。
三是居住條件改善需求，來自于置業人口中改善群體占比提高，經濟增長帶動住房消費增加，住房消費升級以及家庭結構變化導致的家庭小型化。
告別住房短缺，購房回歸理性。根據七普數據顯示，2020年全國城鎮家庭戶人均住房間數由2010年的0.9間增加至1.1間，城鎮家庭戶人均住房建面由2010年的30.3平方米增至38.6平方米，基本告別了住房短缺時代，市場將不再急于購置房屋。
剛需客戶對期房存在擔憂，改善客戶延長了置換的周期，購房群體對市場持觀望態度，除非市場推出性價比高、房屋配置優、戶型配置合理、擁有完善配套的產品，否則很難促使購房者支付。
2.2、購房需求發生變化
從剛需購房到改善購房，改善時代到來。從全國統計口徑看，套均面積、套均金額上升，改善群體成交成為主流，2023年5月，全國商品房成交平均價格11400元/平，創近幾年同期新高。熱點城市改善成交比例上升。2023年1-5月多城市120平米以上改善型商品住房成交比例提高明顯，杭州、蘇州、昆明、成都等地漲幅領先。上海、北京、南京以功能改善客戶增加為主，90-120平米成交比例增加明顯。戳這里，了解大自渠解決方案
新需求群體出現，為產品提出新要求。市場上購房者可分為剛需、剛改、品質改善、終極改善。房地產大建設時代，以剛需客群買房“上車”為主，90平左右的產品去化最快，房企把握客戶需求大量復制同類產品，以剛需產品為主不斷做大規模。
存量時代，購房者需求逐步向功能、品質改善轉化，大量的換房需求等待釋放。新需求群體出現市場上可匹配的產品無法滿足需求，是阻礙市場發展的重要原因。新需求偏向個性化、細分化，反應居民生活水平的提升。具體來講：
品質改善需求。我國教育資源分布不平衡，多采用就近入學制度，多數學區房是房齡較大的“老破小”，老舊社區一般都集中在城市教育資源豐富的老城區。以北京為例，據貝殼統計，西城近6成是老舊小區，海淀、東城老舊房源占比在47%左右。
家庭購買價格高昂但品質較次的學區房主要是為了子女上學便利，隨著子女學業完成、儲蓄積累到一定程度的父母，不再需要因為子女學業犧牲居住品質，急于在市場尋找可以匹配的產品類型。
退休改善需求。該階段的退休老人，對品質生活有較為清晰的概念，同時有一定儲蓄，據貝殼2022年12月一項對650名老人的調研結果顯示，希望住在子女家中養老的占比較小，所以形成一類新型需求群體，不需要與子女共居，對生活空間要求較高，反映到產品上就是120平以上的大兩居，但目前市場上存量項目120平多是三居到四居。戳這里，了解大自渠解決方案
家庭結構導致的功能改善需求，多孩家庭需要在有限空間內，充分滿足每個家庭成員的獨立空間需求，這類人群對戶型設計提出了較高要求。
2.3、需求被政策因素限制
本輪政策調控，已從放松限購限貸、下調房貸利率、放松稅費、降低首付比例、調整首套房認定標準等維度進行優化。各地現存政策中，仍存在一定的優化空間。
一線城市，首套房認定標準嚴格，執行“認房又認貸”。二套房首付比例高，針對買一賣一等合理置換需求，首付壓力大。非戶籍人口買房限制嚴格，部分城市非熱點區域也需要連續繳納5年社保，才能獲得購房資格，極大延遲剛需購房入市時間。
二線城市，部分城市二套房首付比例高，限制改善人群購房，多數城市房貸利率加點仍比較高，存在下調空間。三四線城市，在支持發展保障性租賃住房，穩定房價，提振購房者信心方面還有待出臺政策支持。
2.4、購房預期亟待改善
當前居民購房意愿整體在下降。中國人民銀行4月3日公布的《2023年第一季度城鎮儲戶問卷調查報告》顯示，問及未來三個月準備增加支出的項目時，17.5%居民選擇購房，近六年居民購房意愿總體保持下降態勢。
期房交付問題影響購房者信心。2021年以來，房地產開發企業陸續出現資金鏈吃緊狀況，加之各方面因素對施工進度的影響，新建商品住宅一度難以按時交付。2022年以來多個省市推進“保交樓、穩民生”工作，盡管成效初顯，但期房爛尾對購房者信心的沖擊仍需時間恢復。
市場下行，購房者觀望情緒濃厚。據央行公布的《2023年第一季度城鎮儲戶問卷調查報告》顯示，14.4%的居民對下季房價預期“下降”，與歷史值比處于較高分位。“買漲不買跌”，對房價下降的預期也使得購房者選擇持幣觀望。
收入預期改變，疫情后居民消費、加杠桿更加謹慎。由于疫情等因素影響，近幾年居民對自身收入安全性信心不足，加之青年就業形勢不樂觀，居民預防性儲蓄增加，擔心斷供問題，買房決策比以往更謹慎。
3、破局：多方位共同發力
房地產市場如何走出量穩價平的平穩節奏？我們認為，當前市場需要從多角度共同發力。
企業方面，需要根據市場需求供應相匹配的高品質住宅，以滿足改善客群需求，同時通過收并購拆解出險企業存量土地，通過代建等方式加速項目開發。
政策方面，提升土地供應質量，帶動企業拿地積極性；根據需求與庫存情況，調節供應；因城施策，進一步優化限購限貸等政策，支持需求釋放。
3.1、供應端
企業方面：
一要加快轉型升級腳步。提升住房品質，根據市場需求優化產品結構。當前，購房者需求從基本的居住屬性，逐步向功能、品質改善轉化，新推出的住宅設計需符合新需求。在住宅配置、配套設施、運營管理上提高品質，以高品質打動持幣觀望客群。
二要加大力度盤活存量土地。針對出險企業項目，國央企、金融機構以及優質民企應承擔起社會責任，以收并購形式拆分、盤活存量項目，為市場供應提供補給。針對開發周期長的存量資產，可引入專業團隊，將項目從投資、開發、運營三個維度分離，具有開發經驗的企業可通過代建方式與國資平臺公司合作，加快項目開發速度，企業以輕資產方式運作盤活土地，達成雙贏。
政策方面：
一是提升土地供應質量，以帶動土地成交。調整新增供應土地區位結構，增加核心區優質土地供應占比，提高房企拿地積極性，滿足改善客群住房回歸核心區的需求。
二是因地制宜，平衡需求、供應與庫存。房地產市場區域分化明顯，增加供應需因地制宜。對于一線及熱點城市，如北京、上海、深圳、杭州等，對依然存在因限價而倒掛的項目，應鼓勵企業推進取證，加快推售。對于無倒掛市場平穩的二線三線城市，應以銷定產，設置土地供應目標，控制市場庫存處于合理區間。對于庫存較高的三四線城市，應控制土地供應量，維持市場穩定。
三是通過城中村改造騰挪土地增加供給。在超大特大城市積極穩步推進城中村改造，一方面可以彌補投資，另一方面城中村改造可以騰出好地塊。一二線城市核心土地資源稀缺，過去多通過棚改供應核心土地，近年棚改量減少，可出讓的核心地塊也相應變少，城中村改造可以有效彌補這部分空缺。
四是通過商辦用地調規等方式增加住宅供應。目前商辦積壓嚴重，土地供應不足的城市可以收回部分位置較好的未建商辦用地，調規后作為住宅用地重新供應。
3.2、需求端
一是擴大需求基本盤。放寬生育政策、鼓勵生育，并給予多孩家庭購房政策傾斜。家庭結構變化，是多孩改善需求、子女婚房需求能順利釋放的前提。
二是放松需求限制。因城施策，根據不同城市現狀，優化限購限貸等政策，支持需求釋放。具體來講：
一線城市人口眾多，產業發展成熟，需求旺盛，但限購限貸政策較嚴格，有較大放松空間。限購方面，分區域優化政策，放松非熱點區域限購限制。優化非戶籍人口買房限購政策，降低需連續繳納社保年限。限貸方面，優化首套房認定標準，適當降低二套房首付比例，支持合理的置換需求。結合市場實際房價，優化調整普宅非普宅的認定標準。
二線城市政策已陸續放松，但在首套房認定標準、限購等方面仍存在放松空間。限購方面，優化非戶籍人口買房限購政策，降低連續繳納社保年限；擴圍城市不限購區域；優化限購具體細節，如二手房不限購、144㎡以上改善住宅不限購等。限貸方面，二線城市首套房認定標準多數已優化，未來可進一步下調利率、降低首付。
三四線城市已成為樓市政策松綁的前沿陣地，“因城施策”的利好政策工具箱已能出盡出。未來地方政府可以從支持發展保障性租賃住房建設出發，一是金融端，為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供支持，如鼓勵金融機構支持企業發行用于保障性租賃住房建設的債券，創新相關的信貸產品。二是稅收端，鼓勵企業參與回購存量閑置房屋用作保障性租賃住房運營，對該類企業提供優惠稅收政策。三是配套端，加強和完善住房租賃的配套制度，建立國有平臺公司運營管理市場房源轉化的保障性租賃住房。對保障性租賃住房方面的積極探索，有利于消化市場庫存，穩定房價。
4、風險提示
（1）對未來趨勢解讀偏差。
（2）分線城市基本面差異，導致市場判斷存在局限性。
（3）調研樣本有限，報告僅反映了可觀測樣本情況。
（4）對房地產政策解讀的偏差。
（5）數據可得性受限，部分數據口徑不是完全一致，斟酌比對使用。
