近日，有市場(chǎng)消息稱，興業(yè)銀行廣州分行針對(duì)存量按揭客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。繼人民銀行表態(tài)透露支持存量房貸利率下調(diào)的信號(hào)后，“第一炮”會(huì)如何打響？
誰會(huì)打響“第一炮”
目前對(duì)于活動(dòng)細(xì)節(jié)說法不一。有報(bào)道稱，該行推出的活動(dòng)為：如有客戶預(yù)約提前還款，銀行可向客戶提供最高1年期70BP（基點(diǎn)）利率優(yōu)惠券，并疊加提供一款專屬理財(cái)產(chǎn)品，通過該方案挽留提前還貸的客戶。也有報(bào)道稱，1年期的利率優(yōu)惠券是針對(duì)存量房貸按揭客戶的，根據(jù)字面意思應(yīng)該是第一年優(yōu)惠，后面繼續(xù)執(zhí)行原利率，其實(shí)早在央行表態(tài)支持存量房貸利率下調(diào)之前就早已經(jīng)存在，初衷是為了應(yīng)對(duì)客戶提前還貸的壓力，且僅在一些支行進(jìn)行了小范圍試點(diǎn)。
多家興業(yè)銀行廣州支行的個(gè)貸部經(jīng)理均表示，并沒有收到該活動(dòng)的通知，只有少數(shù)試點(diǎn)。記者就此向興業(yè)銀行總行和分行詢問，截至發(fā)稿前，未收到對(duì)方回復(fù)。
除了興業(yè)銀行以外，包括平安銀行、中信銀行等股份行的廣東支行均表示，暫未收到調(diào)降存量房貸利率的消息。“目前還沒有接到通知，不同銀行的政策也不一樣，具體要看上面的通知。”某股份制銀行廣東分行工作人員告訴記者。
目前，在6月份5年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）下降后，廣州大部分商業(yè)銀行首套房、二套房貸款利率分別下調(diào)至4.2%和4.8%，也就是首套房利率為LPR，二套房利率為LPR+60BP。廣東的監(jiān)管部門在近期發(fā)聲，將進(jìn)一步引導(dǎo)存量房貸利率下調(diào)。
“引導(dǎo)銀行機(jī)構(gòu)跟隨LPR下調(diào)同向降低貸款利率。”7月25日，在人民銀行廣州分行舉行的2023年上半年廣東省金融運(yùn)行形勢(shì)新聞發(fā)布會(huì)上，人民銀行廣州分行調(diào)查統(tǒng)計(jì)處處長汪義榮表示。此前，今年6月份，廣東（不含深圳）商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款利率同比下降0.74個(gè)百分點(diǎn)。
北上廣深作為一線城市，向來是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要風(fēng)向標(biāo)。目前上海、北京的銀行還未有所行動(dòng)，記者詢問上海各股份行得到的答復(fù)為“暫未收到消息”。“各個(gè)省份的政策不一樣，我們也在等監(jiān)管部門消息。”上海某股份制銀行的工作人員告訴記者。
哪個(gè)城市會(huì)率先打響存量房貸利率下調(diào)的“第一炮”？上周，江蘇省常州市部分銀行傳出消息，但隨即“啞火”。據(jù)報(bào)道，常州市并未出臺(tái)統(tǒng)一的指導(dǎo)文件和具體細(xì)則，但已有一些貸款人與貸款銀行就存量房貸利率進(jìn)行了溝通，也有銀行同意下調(diào)存量房貸利率。但隨后，當(dāng)?shù)孛襟w刪除了“銀行同意下調(diào)存量房貸利率”相關(guān)內(nèi)容。常州市各銀行的統(tǒng)一口徑為“尚未收到有關(guān)正式通知或文件”。
據(jù)浙商證券團(tuán)隊(duì)的研判，新一線城市武漢、鄭州潛在調(diào)降的空間較大。武漢、鄭州的歷史加點(diǎn)幅度（取2017-2021年加點(diǎn)幅度均值，下同）接近100bp，潛在調(diào)降空間接近140bp；二線的南寧、惠州潛在調(diào)降空間較大；一線的廣州潛在調(diào)降空間相對(duì)大。廣州當(dāng)前執(zhí)行首套不加點(diǎn)利率，潛在調(diào)降空間約40bp。北京、上海當(dāng)前加點(diǎn)均高于歷史平均水平，預(yù)計(jì)很難受益于本輪存量按揭利率下調(diào)。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于存量房貸利率下調(diào)，相關(guān)銀行有不同的答復(fù)，但總體上可以看出是有推進(jìn)的。
“此類事件中，通過發(fā)放利率優(yōu)惠券，其實(shí)說明銀行已經(jīng)在做積極的思考。這種思考恰說明，銀行對(duì)于類似房貸利率過高、提前還房貸的市場(chǎng)壓力給予了關(guān)注。而且在今年上半年就已經(jīng)有過各類操作和創(chuàng)新了。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示。
中小銀行或成排頭兵
目前還未有銀行正式給出存量房貸利率下調(diào)的落地方案，但市場(chǎng)認(rèn)為，此次將由中小銀行率先出擊，逐步擴(kuò)散至國有大行。
券商研報(bào)認(rèn)為，存量房貸利率優(yōu)惠將給銀行的穩(wěn)健性和持續(xù)經(jīng)營尤其是凈息差帶來一定壓力，個(gè)人住房貸款余額占比更高的國有大行壓力凸顯，因此，本輪存量房貸利率優(yōu)惠預(yù)計(jì)還是會(huì)從中小銀行開始，逐步擴(kuò)散到大型國有銀行。
根據(jù)民生證券發(fā)布的研究報(bào)告，假設(shè)存量房貸利率下調(diào)100個(gè)基點(diǎn)，當(dāng)存量房貸置換比例分別為10%、30%、50%時(shí)，對(duì)銀行而言，分別對(duì)應(yīng)388億元、1146億元、1940億元的利潤損失，分別占2022年商業(yè)銀行凈利潤2.3萬億元的1.69%、4.98%、8.43%，其影響不算小。
從銀行業(yè)的角度而言，2023年一季度，銀行業(yè)凈息差為1.74%，首次跌至合理水平以下；資本利潤率為9.3%，已無法支撐行業(yè)內(nèi)生性資本補(bǔ)充，銀行業(yè)的壓力凸顯。
從房貸數(shù)據(jù)來看，據(jù)華鑫策略分析，2023年一季度金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額53.9萬億元，但是增速已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)季度處在極低水平，2022年四季度同比增速在1.5%，而2023年一季度進(jìn)一步回落至1.3%；2023年一季度個(gè)人住房貸款余額38.9萬億元，同比增速在0.3%的歷史低位。商業(yè)房地產(chǎn)貸款余額占金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額比例也同樣出現(xiàn)回落，2023年一季度房貸占比為24%，較2022年一季度回落2個(gè)百分點(diǎn)。
“銀行間基于過去的操作經(jīng)驗(yàn)，本輪存量房貸的置換或?qū)⒏彀l(fā)生。但是鑒于當(dāng)前的房貸利率結(jié)構(gòu)與2008年有明顯的不同，且銀行仍有一定的壓力，仍要繼續(xù)讓利實(shí)體經(jīng)濟(jì)來激發(fā)內(nèi)生動(dòng)能的修復(fù)，因此本輪存量房貸利率不會(huì)像2008年時(shí)期出現(xiàn)‘一刀切’的情況，更多可能根據(jù)存量房貸利率的不同，分階梯進(jìn)行差異化下調(diào)。”華鑫策略研報(bào)表示。
星圖金融研究院副院長薛洪言認(rèn)為，對(duì)于1年期的利率優(yōu)惠券，重要的是有銀行開始就存量房貸利率調(diào)整進(jìn)行探索。有了先行者，更多的銀行會(huì)加入進(jìn)來，更多的政策和做法也會(huì)被創(chuàng)造出來。“長遠(yuǎn)來看，調(diào)整存量房貸利率，符合銀行和購房人雙方的利益，在市場(chǎng)化博弈之下，我們可以對(duì)于存量房貸利率調(diào)整充滿信心和期待。”薛洪言表示。
