隨著房屋建筑逐步老化，加上近期高溫和暴雨等極端天氣影響，建筑外墻脫落頻率增加，不僅嚴重干擾了居民的正常生活，也給公共安全造成嚴重威脅。那么，當外墻脫落造成人員傷亡或財產損失時，該由誰來擔責？對此，紅網《百姓呼聲》欄目聯動律師——湖南攜誠舒暢律師事務所律師楊博對此作出了專業解答。
若已竣工驗收合格的建筑發生外墻脫落時，造成人員財產損傷應該由誰擔責？
可能由建筑的所有人、管理人、使用人和/或其他責任人擔責。建筑的所有人、管理人、使用人，應當對建筑及其擱置物和懸掛物進行合理的管理和維護，以避免對他人造成損害。這包括確保建筑物和其他設施及其上的擱置物和懸掛物的穩定，進行必要的檢查，以及在發現可能對他人造成損害的情況下及時采取適當的安全措施等。
法律依據：
《民法典》第一千一百六十五條 行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的，應當承擔侵權責任。
依照法律規定推定行為人有過錯，其不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。
《民法典》第一千二百五十三條 建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。
具體地，筆者將從現實生活中比較容易發生侵權的幾種主體展開分析：
1、開發商
（1）若建筑處于質保期內，開發商承擔責任。
（2）若建筑處于質保期外，開發商并非必然免責，仍有可能承擔責任。（下文詳細展開）
2、物業公司
物業公司若不能證明自己沒有過錯，則需要承擔責任。
作為小區的管理者，物業公司承擔著管理和維護小區內公共設施和共有部分的職責。這包括對包括建筑外墻在內的物業管理區域內的設施設備進行定期的維修、養護和管理。為了積極預防安全事故，物業公司應當主動排除各種安全隱患，并在產生安全隱患的地方及時采取適當的安全措施，以盡可能減少事故的發生。
3、業主
（1）若由個人原因導致，由該業主個人承擔
如果外墻是由業主裝修、改造等個人原因而脫落，該業主個人將承擔責任，并進行賠償。賠償結束后，該業主若認為有其他責任人，可依法追責。
（2）若無法追究原因，該棟建筑的全體業主共同承擔
由于住宅樓外立面屬于整棟樓的全體業主共有，該棟樓的全體業主須共同承擔維護保養墻體的義務，如果外墻脫落無法追究原因，將由不能證明自己沒有過錯的業主集體承擔責任。
應當注意，若小區業主有繳納住房專項維修資金，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決且經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意后可動用這部分資金來維修；如果沒有住房專項維修資金，維修費用就需要整棟樓的業主共同承擔。
若建筑過了質保期，開發商需要承擔責任嗎？
開發商并不必然免責，仍有可能承擔責任。
首先，建筑物和物件損害責任是民法典侵權責任編中規定的特殊侵權責任之一，在處理侵權責任問題時，首先考慮侵權責任的構成要件，即過錯、違法行為、因果關系、損害事實。如果有證據已能證實案涉建筑存在質量及施工缺陷，且與被侵權主體的損害后果之間具有因果關系，主觀上亦存在過錯，開發商應承擔侵權責任。其次，質保期的約定，是約束開發商與物業、與業主之間，即僅限于合同雙方，是關于保修期內誰負責維修的約定，并不能排除其因房屋質量缺陷導致第三人受損的責任承擔。此外，建筑物合理使用年限不同于工程質量保修期。建筑物的各分項工程應當有合理使用年限，應當考慮到房屋建筑屬于可以長期使用的固定資產的特性。建設工程過了約定的保修期限，并非意味著或者可直接推定，工程質量在使用期限內客觀上不存在內在質量問題。
法律依據：
《中華人民共和國建筑法》第八十條規定 在建筑物的合理使用壽命內，因建筑工程質量不合格受到損害的，有權向責任者要求賠償。
《城市房地產開發經營管理條例》第十六條第二款之規定 房地產開發企業應對其開發建設的房地產項目質量承擔責任。
當高空外墻脫落造成自己人身、財產損傷時，應如何維權？
如前所述，受害人如果因為建筑的外墻脫落造成自己人身、財產損傷，通?？梢韵蜷_發商、物業公司、業主或者其他責任主體主張賠償責任。
如果造成的是人身損害， 可以請求賠償醫療費、護理費、交通費、營養費、住院伙食補助費等為治療和康復支出的合理費用，以及因誤工減少的收入。造成殘疾的，還請求賠償輔助器具費和殘疾賠償金；造成死亡的，其近親屬還可以請求賠償喪葬費和死亡賠償金。
最后，律師溫馨提示：若小區建筑出現外立面脫落現象，小區業主、物業公司應盡早進行維修，以免造成他人損害。
*本文由湖南攜誠舒暢律師事務所律師楊博解答。
