據新華社7月27日報道，住房和城鄉建設部部長倪虹在近日召開的企業座談會上說，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。
這是繼7月24日中央政治局會議提出“適時調整優化房地產政策”之后，對于政策調整的具體方向與內容，住建部最新的表態。對此，易居研究院研究總監嚴躍進表示：“此次住建部提及的政策方向充分體現了相關部門落實中央政治局會議的有關精神、調整優化購房政策的導向，也有助于引導各地在此類領域持續放寬政策。”
近日，住建部部長倪虹提出“進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率”。圖/IC photo
繼續降低首套房首付比和貸款利率
對于住建部“進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率”的提法，嚴躍進認為：“降低首付比例和貸款利率的含義在于，還有很多城市沒有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4.0%，所以預計在8月上旬前會有一波降首付和降利率操作。”
據易居研究院統計，根據簡單算術平均計算，全國20個重點城市首套房首付比例平均值為24%。具體看，此類城市首付比例主要分為三檔，即35%、30%和20%。總體上城市能級越高，首付比例越高；城市能級越低，首付比例越低。
具體城市而言，上海、北京的首付比例是最高的，為35%、40%，廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例也比較高。相對來說，一些弱二線城市和絕大多數三四線城市，都已經執行了20%的首付比例政策。包括哈爾濱、沈陽和鄭州等城市，首付比例均為20%，這和此類城市持續降低入市門檻、降低購房成本等有直接關聯。
中指研究院也指出：“目前，多數城市首付比例已經降至監管部門要求的最低水平，首套最低20%、二套30%，除此之外，個別城市二套首付比例較高，如北京、上海二套房首付比例最低60%、50%（普宅），最高為80%和70%（非普宅）。”
就房貸利率而言，隨著LPR（貸款市場報價利率）的下調，首套房和二套房貸款利率下限也不斷下降。
據貝殼研究院監測顯示，2023年7月，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10個基點。
“整體來看，當前房地產市場調整壓力較大，多個城市房價下跌態勢未改，部分符合評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，仍有望繼續下調首套房貸利率下限，此前已經下調房貸利率下限的城市，也存在小幅下調空間。”中指研究院市場研究總監陳文靜說。
進一步落實“認房不認貸”政策
“此次最值得關注的就是‘認房不用認貸’政策，可以比較明確地認為，該表述對于一線城市影響是最大的。”嚴躍進如是說。
中指研究院指出，目前，“認房又認貸”的城市主要集中在北京、上海、廣州、深圳、成都等城市，嚴重限制了需要換房改善的購房群體，換房需求同樣是合理的住房需求，政策應適時調整予以支持，優化認房又認貸政策，可以激活核心城市置換鏈條，活躍市場交易。
以北京為例，按照當前認房又認貸政策，很多購房者在改善換房過程中，二套房首付比例最高達80%、房貸利率高達5.25%。但若是優化該政策，二套房首付比例最低將至35%、房貸利率可以降至4.75%。
嚴躍進表示：“在住建部表態后，預計各地將會有具體的政策出臺。尤其是大家普遍關注的‘認房又認貸’政策，后續一線城市跟進執行的可能性會比較高。”
另外，在支持改善需求方面，這次住建部也明確提出了“換房減免稅費”。
嚴躍進認為：“降低交易稅費，如通過降低個人所得稅、契稅、增值稅、中介費用等降低購房成本，也有利于修復置業預期。”
值得關注的是，7月25日，國家稅務總局發布《支持協調發展稅費優惠政策指引》，其中購房環節稅費優惠多達19條。雖然是對既有政策的梳理、匯總、指引，但是該動作也向市場釋放利好信號，部分政策還有進一步調整優化的空間。
而在去年9月30日，對于換房減免稅費，財政部、稅務總局還發布過支持居民換購住房有關個人所得稅政策”的公告，對于“賣一買一”的置業人群，實行個人所得稅退稅優惠，最高全部退還。
陳文靜指出：“下半年，房地產政策的優化仍將以因城施策的方式推進，整體力度有望加大。普通二線和三四線城市在過去一年多的時間里，房地產限制性政策已基本放開，當前核心一、二線城市政策空間仍較大，短期來看，這部分城市房地產政策有望進一步優化，比如優化住房信貸政策、放松郊區限購、降低交易稅費等仍是政策方向。”
7月多部門密集表態房地產調控
事實上，進入7月份，對于下半年的房地產市場，中央以及各大部門發聲不斷。
7月24日，中共中央政治局召開會議，在涉及房地產方面，指出要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。
其中，“適時調整優化房地產政策”為首次提出。在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，這意味著房地產調控政策體系或基調或將面臨大調整。
在城中村改造方面，7月21日，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，指出在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。業內人士認為，通過公共服務均等化、全覆蓋，不僅能解決發展不平衡、不充分的問題，還能真正釋放消費潛力和內需。
更值得關注的是，隨著新增房貸利率的不斷下調，市場上有關存量房貸利率下調的呼聲也得到了央行的回應。7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年上半年金融統計數據情況新聞發布會上表示，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”
還有“金融16條”中涉及房企存量融資以及商業銀行發放的專項借款配套融資兩條政策的延期，有助于促進項目完工交付，在保交樓的同時，也有助于修復市場預期。
中央以及各大部門對于房地產的不斷表態、出臺政策，穩定了市場預期，增加了想象空間。中指研究院分析認為，在政治局會議明確了政策方向之后，各地調整優化調控政策的節奏也將加快，而具體會有哪些政策出臺，一方面取決于當前各地政策工具箱的空間，另一方面也與城市市場表現密切相關。
新京報記者 徐倩
