沒曾想，在部分開發商和房產中介的口中，買房竟能如此“輕松”，不僅可以做到“低首付”“零首付”，還能實現“負首付”，倒賺開發商幾十萬元作為裝修款。殊不知，這些行為已經行走在違法違規的邊緣。
首付套路花樣翻新
“負首付50萬元買學區房”“首付負1萬元，沒錯。不需要首付還能再拿一萬元”……近期，在多個社交平臺上出現了類似的房地產營銷話術。
今年5月，深圳房產中介王女士向半月談記者表示，其代理的一套羅湖區的房產可以做到“負首付”，即房子評估價為570萬元，但業主以520萬元低價出售，“你可以在銀行貸款570萬元全款買下這套房子，差價的50萬元拿來裝修”。深圳的房產中介趙先生也聲稱，自己已售出一套“負首付”的房產。
按照各地規定，即使是首套房，首付款比例一般也需要最少20%至30%，“負首付”是如何實現的呢？據業內人士介紹，“負首付”與“零首付”“低首付”操作方法類似，一是開發商通過首付分期、返首付等形式減輕購房人首付壓力，二是開發商通過做高合同價格，幫助購房人獲取更高額度的銀行貸款（也稱“高評高貸”）。若開發商返還的資金超過首付款，或銀行貸款金額超過房產原價，“負首付”便“實現”了。
還有業內人士介紹，購房人可以通過向銀行申請經營貸、消費貸等方式套取資金，若貸款金額超過了購房首付款，也能實現“空手套白狼”目的。“前些年房價上漲厲害的時候，上漲的收益能夠覆蓋相關的貸款利息，房子一買一賣能掙不少錢。”貸款中介段先生表示。
當下，“高評高貸”多采取陰陽合同的方式實現目的。“即買賣雙方簽署兩份購房合同，其中‘陽合同’代表被做高的房價，作為網簽合同網上備案，‘陰合同’則代表真實的房價，以‘陰合同’的房價實際成交，以‘陽合同’的房價獲取高額貸款。”中原地產首席分析師張大偉表示。
“負首付”風險重重
聽起來是“真香”，但其實“負首付”風險重重，甚至能讓購房人“錢房兩空”。
“實際上，‘負首付’‘低首付’‘零首付’這些促銷手段中有不少套路，很多屬于虛假宣傳，且往往伴隨有開發商墊資、融資等違法違規行為，同時，可能會規避銀行按揭貸款對首付款的要求，違反按揭貸款相關規定。”北京金訴律師事務所主任王玉臣說。此外，購房人若通過消費貸、金融機構、小額貸款公司、貸款中介等籌措資金，還會產生新的成本。
如果“高評高貸”沒通過，購房人可能面臨被解除貸款合同和承擔違約責任的風險。張大偉分析，即便通過審核，若后期在銀行自查中被發現，可能會被要求收回貸款，甚至被列入銀行黑名單。
“就算有銀行批貸，這也是在透支購房人的資金能力，如果將來不能及時支付，往往會產生更多的房產糾紛。比如，一旦房貸還不上，房子甚至可能被強制拍賣。”王玉臣說。
由于房地產作為銀行信貸資金的重要投向，若“零首付”“負首付”此類行為被效仿，還可能引發金融風險。
北京德和衡律師事務所爭議解決業務中心副總監、商事與金融爭議解決部主任裴虹博認為：“這種方式規避正常的銀行信貸監管，騙取銀行貸款，實際上擾亂了正常金融秩序。特別是如果購房者本身存在信用問題，不具備償付能力，則可能進一步引發信貸風險等金融問題，影響社會穩定。”
是亂象，須重拳整治
針對近期“零首付”“低首付”“負首付”等首付模式的出現，上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，這是房地產營銷領域的亂象。各地應關注此類新情況，從合規的角度解決首付的問題，以防范各類打擦邊球的違規違法事件。
半月談記者注意到，已有監管部門和行業協會關注到這一亂象，要求相關中介機構開始自查自糾。5月26日，深圳市房地產中介協會發布《關于禁止參與、協助“買房負首付”“零首付”等違規違法行為的鄭重提示》稱，“買房負首付”已違反國家相關金融信貸政策。深圳市房地產中介協會要求，各房地產中介機構、從業人員應嚴格遵守國家“房住不炒”的定位，嚴格內部相應業務管理，并應由即日起開展自查自糾工作，禁止以任何形式參與、協助此類以“負首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為。
6月7日，重慶銀保監局發布關于警惕房貸欺騙宣傳的風險提示，明確提出“零首付”“負首付”不僅違規，也會增加購房人稅費和日后還款資金壓力。所謂“零首付”“負首付”違反金融信貸政策，是監管機構明令禁止的行為，并要求銀行機構嚴加防范。
要防范“零首付”“負首付”營銷在地產業內蔓延，還需要監管部門重拳整治。應將“零首付”“負首付”的行為歸入金融詐騙或其他非法行為名單，建立更為完善的金融監管機制，規范房貸市場，打擊違規炒房行為。同時，通過行業規范等方式加強行業自律，防范開發商或房產中介違規營銷。
半月談記者：王方圓 / 編輯：尤立
責編：秦黛新 / 校對：郭艷慧
圖片來源：視覺中國
