文|熊志
房子爛尾了，業主因停貸上了銀行黑名單。
近日，媒體報道，今年7月初，立案10個多月后，廣西南寧某樓盤業主王琦（化名），起訴中國農業銀行南寧分行一案，終于等來了開庭。
這起案件的前因后果，其實并不復雜。業主王琦貸款買了套房，但開發商資金鏈斷裂，無法按期交付，在維權無果的前提下，她只好選擇先行停貸，并將銀行起訴至法院。
因為停貸，王琦上了銀行的黑名單，但她覺得值得，因為“老百姓是為一口飯而活，不是為征信”。
這件事的起因，是銀行違規放貸，沒有履行對開發商的預售資金監管義務，導致開發商違規挪用資金，把本該用于該樓盤建設的資金，用到了別處，最終房子爛尾。
這起案件被公開報道后，很多網友聲援該業主，站在業主的角度看，確實太不公平了。
業主貸款買房，房不知道猴年馬月才到手，每個月該還的房貸，卻得一分不少地給到銀行，一停貸就上了銀行的征信黑名單。
業主起訴銀行，希望銀行承擔房子爛尾的連帶責任，這是不是一種不合理的要求？當然不是。
首先，在商品房預售制下，開發商需要在銀行開設專用賬戶，購房者房款要打入專用賬戶內，專款專用。而對于這部分預售資金，銀行有監督管理的職責。
以該項目所在的廣西南寧為例，早在2012年發布的《南寧市商品房預售資金監管辦法》就明確提到：
辦理商品房預售資金監管業務的商業銀行，應當根據《人民幣銀行結算賬戶管理辦法》為房地產開發企業開立商品房預售資金專用賬戶，為監管機構開立商品房預售資金監管賬戶，并按規定對上述賬戶的使用進行管理。
其次，在本起案件中，銀行未嚴格監控預售資金流向，導致預售資金沒有流入監管賬戶的專戶內，這是可以確認的事實。并且針對監管失職，廣西銀保監局還曾下發意見函整改，并對涉事銀行責任人給予處罰。
銀行方面稱，房屋遲延交付是多因果的關系，與銀行是否將貸款轉入監管賬戶并無直接必然聯系。這是赤裸裸的推卸責任。
預售資金監管賬戶的存在，正是為了避免房屋爛尾，給購房者提供一個兜底渠道。如果銀行嚴格把關，監督開發商將預售資金，用于實際的項目工程建設，那么后期開發商哪怕出現資金鏈斷裂的情況，購房者的損失也能夠大大減少。
而實際情況是，2.83億房屋預售資金，根本沒有用于蓋房子，被開發商挪用了，房子的交付遙遙無期。房屋延遲交付，和是否將貸款轉入預售資金監管賬戶，沒有必然因果聯系，不等于沒有聯系。銀行違規撥款，理應承擔一定責任。
當然，造成業主目前的被動局面，并不全是銀行的責任。
在商品房預售制下，銀行撥付貸款，都是按照樓盤的建設進度。銀行方面辯護稱，“向主體結構未封頂的樓盤發放住房按揭貸款”，是因為房屋封頂方式的確認，得到了住建部門審核通過。也就是說，對于實際還未封頂的事實，自己是不知情的。
（圖文無關）
按照各地的預售資金監管規定，對商品房預售資金的使用申請，都是由監管機構按照項目的實際建設進度來審核。樓盤沒有封頂，卻拿到了封頂階段才能夠拿到的預售資金，監管部門同樣難辭其咎。
其實，在商品房預售制下，如果對預售資金嚴格監督，房屋爛尾的風險會很小。為什么會頻繁出現爛尾現象？
說白了，從行業主管部門到發放貸款的銀行，過去對房地產市場的預期太樂觀，對風險缺少警惕，所以放松了預售資金的監管。
這讓開發商可以有各種方式違規挪用項目資金，用預售款來買新的地，蓋新的樓盤，不斷加杠桿，提高周轉率，最終資金鏈斷裂崩盤。
最不合理的地方在于，在這套房地產運作模式下，消費者成了全部風險的承受者。他們向銀行貸款，相當于一次性地支付了全部的房款，卻承受著不能交付的巨大風險。
此前，一些地方出現業主集體停貸的行為，也是維權無果下的一種無奈選擇。
該承擔責任的都在甩鍋，只留下業主維權無果。這不公平，也不應該。
銀行責任太輕，購房者風險太重，這種不平衡的局面，應當打破了。
因為如果房子爛尾，銀行不用承擔任何責任，銀行也不可能會有動力去嚴格監控預售資金。
而跳出個案來看，預售制在商品房確立的早期，起到了加速商品房供應的作用，但眼下，房地產市場供需關系發生變化，商品房逐漸告別短缺，房地產行業從增量時代步入存量時代，預售制的存在意義越來越小，或許，取消預售制，也該進一步提速了。
