轉自：中國基金報
7月21日，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》（簡稱《意見》）。其中《意見》重點提及，在超大特大城市，要加大對城中村改造政策支持，積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與。
在業內看來，《意見》對于仍處于低位運行的房地產行業具有指導意義，指引了新方向。包括7個超大城市和14個特大城市未來有望“挑大梁”，而城中村改造有或將成為促進房地產市場回暖和經濟增長的新藍海。
發揮市場的決定性作用
會議提及，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。要堅持穩中求進、積極穩妥，優先對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進行改造，成熟一個推進一個，實施一項做成一項，真正把好事辦好、實事辦實。
此外，會議還指出，要堅持城市人民政府負主體責任，加強組織實施，科學編制改造規劃計劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設結合好。
值得注意的是，會議還提到，要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用，加大對城中村改造政策支持，積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，發展各種新業態，實現可持續運營。
中指研究院指出，超大特大城市由于人口眾多，各類要素聚集程度高，在提高供給質量，拉動有效需求方面具備優勢。由于城市建設較早，超大特大城市存在較多城中村亟需更新改造，隨著政策加力，今年城中村改造將在穩投資方面發揮重要作用。
平安證券也分析認為，支持超大特大城市城中村改造，一是有助于消除城中村房屋安全、消防安全、用電安全、交通安全等重大安全隱患；二是增加公共服務補給，提升城中村居住環境品質；三是落實國家保障性住房政策，幫助籌集保障性租賃住房。
而在德邦證券看來，城中村改造是重要的民生工程、發展工程和治理工程。在超大特大城市推進城中村改造有助于解決居住、教育、醫療重大民生問題，轉變城市發展方式，破解“大城市病”。
超大特大城市“挑大梁”
根據第七次人口普查數據，目前我國共有7個超大城市（城區常住人口1000萬以上）和14個特大城市（城區常住人口500-1000萬）。超大城市包括上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津，特大城市包括武漢、東莞、西安等。而未來，這些城市也有望“挑起大梁”。
早在2020年住建部曾明確表示“未來城市規劃要擯棄急功近利和大拆大建”。2021年8月底，《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》也明確提出了避免要過度房地產化的開發建設方式。“三嚴控”：嚴控大規模拆除，嚴控大規模增建，嚴控大規模搬遷。
此后，不少城市的舊改、城中村改造速度曾一度放慢。不過，在今年4月，中央政治局會議提及在超大特大城市積極穩步推進城中村改造。這也令市場目光再度聚焦于城中村改造這一領域。
實際上，今年以來，雖然地產相關政策陸續出臺持續已久，部分剛性、改善購房需求緩慢恢復，但整體市場仍處在低位運行。
國家統計局日前發布2023年上半年全國房地產市場基本情況顯示，上半年全國房地產開發投資同比下降7.9%。
其中，房地產開發企業房屋施工面積791548萬平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面積557083萬平方米，下降6.9%。房屋新開工面積49880萬平方米，下降24.3%。其中，住宅新開工面積36340萬平方米，下降24.9%。房屋竣工面積33904萬平方米，增長19%。其中，住宅竣工面積24604萬平方米，增長18.5%。
在市場看來，房地產新開工面積仍在下降，竣工面積在增加，施工面積整體下降。未來看，房地產投資還會處于低位運行。但是隨著房地產市場調整逐步到位，房地產投資會逐步回到合理水平。
德邦證券認為，在超大城市推進城中村改造，除了可改善居民住房品質之外，還有望協同為地產開發投資注入更多增量。在業內看來，在市場供需雙雙疲弱的情況下，大城市城中村改造既能創造有效供應，也能滿足有效需求，是房地產保持穩定的重要抓手。
多地已加速城中村舊改
近期，已有部分核心城市的城中村改造明顯提速。以深圳為例，2021-2027年深圳全市將新增建設籌集保障性住房100萬套（間），覆蓋約350萬-400萬人。
近期深圳正在開展城中村保障性住房規?；焚|化改造提升工作，2023年全市計劃通過城中村規模化品質化改造提升、籌集保障性住房5.2萬套（間），約占全市城中村租賃住房總量的1%。
為避免提高居民住房負擔，深圳同時要求城中村保障性住房規?；焚|化改造提升由政府主導籌集，改造后的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平。
此外，今年以來廣州城中村改造也正全面加速。今年，廣州推進中心城區城中村改造，堅持“拆、治、興”并舉，推進127個城中村改造項目，力爭完成2000億元城市更新固定資產投資目標。近期，廣州市工程建設項目審批制度改革試點工作領導小組辦公室印發《優化城中村全面改造項目審批流程的通知》，推出多項新舉措加快項目落地實施。
如何吸引民間資本入場？
值得注意的是，此次國常會通過的《意見》也提及，需要積極創新改造模式。深圳一位負責城市更新業務的房企人士對記者表示，房地產想要探索新的發展模式，需要較大資金量，需要找一個基礎比較強的城市來做試點。從這方面看，唯有超大和特大城市具備條件。
國泰君安(14.490, 0.02, 0.14%)一份研報也顯示，高能級城市的地產更新投資將漸居主導。在該機構看來，首先，房地產大周期退潮，無論從城鎮化率提升還是從人均居住面積增長來看，增量地產投資需求增長空間有限，而隨著人口向高能級城市集中，一二線城市普遍老舊的住房條件為地產更新投資帶來空間。
該機構分析稱，與過去集中在低能級城市的棚戶區改造不同，高能級城市更新投資體量彈性更大，小到舊房改造，大到城中村拆除重建，均屬于該范疇。更新后的住房作為保障房出租，從而大幅提高保障性租賃住房的供給。
據該機構測算，一二線城市僅地產更新投資規模至少2萬億，上限接近13萬億，并間接帶動最多7000億的家電消費。而若分10年實施，每年有望帶動1萬億以上的投資和消費需求。
不過，前述房企人士同時也表示，鼓勵和支持民間資本參與，需要具備一定條件。在他看來，項目是否符合市場運營邏輯、是否具備底層商業邏輯、是否能形成商業和資金閉環，是民間資本需要考量的重要因素。
他以城市更新項目為例，當前諸多城市更新項目由于諸多原因，導致項目盈利能力低、難以形成自主造血能力，如項目中非盈利性物業或負擔占比過大、現狀建筑拆賠強度過大、城市減量發展帶來的規劃指標限制、市場溢價空間有限或資產增值能力較弱等多方面原因。“如果制度層面無法形成有益的支撐，則民間資本就難以形成有效的投資落地。”
