宇宙第一大房企碧桂園，會是下一個恒大嗎？
01
碧桂園，還是攤牌了
近一個月的時間，碧桂園都在傳聞和辟謠中度過。
大小楊出國了，畢馬威盡職調(diào)查，佛山工作組進駐，盡管碧桂園一一辟謠，但資本市場卻風(fēng)聲鶴唳，碧桂園仍然遭遇股債雙殺。
大家之所以愿意相信傳聞，是因為這個劇本太熟悉了。當(dāng)初網(wǎng)上流出恒大懇請支持的文件，被極力否認，最后還是走向了暴雷。再加上現(xiàn)在的房地產(chǎn)環(huán)境并不好，民營房企的銷售額大跌，現(xiàn)金流都緊張。
當(dāng)然，碧桂園自身的一些動作，也讓人生疑。碧桂園服務(wù)總裁李長江清倉式減持碧桂園服務(wù)的股票，持股只剩0.11%。碧桂園董事會主席楊惠妍將手中碧桂園服務(wù)20%的股權(quán)，合計64億捐給國強公益基金會 (香港)。
在這個敏感的時刻，碧桂園高管又是減持套現(xiàn)，又是捐贈股份，很難不讓人產(chǎn)生“轉(zhuǎn)移財產(chǎn)”的聯(lián)想。
8月7日，碧桂園地產(chǎn)表示提前兌付了一筆債券的本息，似乎帶來了一些信心。
但沒到8月8日，碧桂園直接攤牌了，表示仍未支付應(yīng)該于8月7日支付的兩筆美元債的票息。
按照外債違約的定義，到期未能支付，就算是違約，也就是我們所說的暴雷。只不過美元債利息支付都有30天的寬限期，所以，碧桂園還有挽救的余地。
但資本市場依舊非常緊張，此消息一出，碧桂園再次遭遇股債雙殺，債券最高跌幅超過了30%，股價到收盤時跌了超過14%。
這兩筆美元債票息總共0.45億美元，這意味著碧桂園連這點錢都拿不出來，由此可見現(xiàn)金流有多緊張。
碧桂園公開攤牌，無疑會加重其危機，畢竟今年還有多筆到期債券需要兌付。如果不及時輸血，碧桂園不排除步恒大的后塵。
02
地產(chǎn)優(yōu)等生怎么了？
論銷售規(guī)模和操盤金額，碧桂園都是第一大房企，即便是到了2022年，依然是第一，而且是連續(xù)6年第一。所以，碧桂園也有“宇宙第一大房企”的稱號。
在房地產(chǎn)行業(yè)，一般規(guī)模越大，杠桿就越高。但對比恒大，碧桂園算是地產(chǎn)優(yōu)等生了。銷售規(guī)模比恒大大，但負債卻比它低。
截至到2022年底，恒大總負債為2.44萬億，碧桂園為1.43萬億，恒大整整多了1萬億。原因就是恒大盲目擴張，擁有八大業(yè)務(wù)，做了很多跨界。碧桂園比較專注，除了做個機器人，做點投資，主要還是房地產(chǎn)。
自從三條紅線出臺后，第一波房企開始暴雷，碧桂園也開始優(yōu)化財務(wù)狀況，采取了一系列降本增效的措施，比如裁員，2022年碧桂園減少了3萬多人，位居房企減員榜首位。還有高管降薪，碧桂園總裁莫斌年薪從1.9億下降至957萬，楊惠妍從1576萬下降至38.5萬，其它高管也都是斷崖式降薪。
我們看到2022年末，碧桂園現(xiàn)金余額還有1475.5億元，算是比較充足，可為什么到今年就挺不住了呢？
說實話，對于如此龐大的一家房企來說，要維持運轉(zhuǎn)，光靠降薪裁員遠遠不夠，還是要加大銷售回款和融資，才是解決問題的根本。
但這兩方面表現(xiàn)都不好，在銷售端，出現(xiàn)了斷崖式下降，2022年銷售額為4643億元，同比下降38.81%，今年1-7月為1749億元，再次下降38.74%。
在融資端，據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)非銀類融資4041.7億元，其中國央企發(fā)行占比近90%，民營房企融資困難。
至于銀行類融資，去年12月，金融支持房地產(chǎn)16條出臺后，媒體報道碧桂園獲得10家銀行共3000億的授信支持。如今來看，這些錢并沒有到手，否則手握3000億，碧桂園根本就不慌。
就如旭輝董事長林中所說：融資不暢，銷售額疲軟，光讓還錢，哪家房企都吃不消。特別是碧桂園這樣的規(guī)模，一旦斷流，大批債務(wù)就會到期，很快就會拉爆。
03
禍根早已埋下
翻開碧桂園的發(fā)展史，你會發(fā)現(xiàn)它和恒大的節(jié)奏是同頻的。
大概從2016年開始，這兩家公司就開始瘋狂加杠桿，到處跑馬圈地，成為囤地大王。2015年碧桂園的銷售額為1402億元，2016年大漲至3088億元，直接翻了一倍。而到2018年，更是飆漲至7287億元，又翻了一倍多。2020年達到最巔峰，銷售額為7888億元。
兩家公司之所以敢加杠桿，原因就是它們相信房價會一直漲。但毫無疑問它們判斷錯了，與“房住不炒”背道而馳，禍根就已經(jīng)埋下。
碧桂園更麻煩的是它把重心放在了三四線城市，直到2021年，碧桂園來自三四線城市的銷售額占比仍然達到68%。在行情好的那幾年，碧桂園成為了很多城市的標桿，每到一處，必定帶動房價上漲，碧桂園也是賺得盆滿缽滿。
然而，隨著出生人口的下降，城市化進程的推進，很多三四線城市的人口必然會流失。沒有了人口，房價必然撐不住。所以，我們看到從去年開始，三四線城市的房價開始下降，房子賣不動了。
碧桂園早就該調(diào)整布局，但它卻堅定押寶三四線城市，如今行業(yè)低迷，碧桂園銷售只會更加艱難。
一旦爆了，碧桂園這顆雷會比恒大更大。雖然碧桂園負債比恒大少了1萬億，恒大合約負債為7210.2億元，碧桂園為6600億，也比恒大少。
但是碧桂園主要在三四線城市，價格低，據(jù)說有3000多個項目，而恒大也才700多個，這意味著碧桂園未交付的房子比恒大多很多。
每一套房子背后都是一個家庭，多一套房子未交付，就直接影響一個家庭的生活。所以，我們還是希望碧桂園能挺過去，不要成為第二個恒大。
本文轉(zhuǎn)載自財經(jīng)連篇Pro。
